苏州城市综合体 商业新模式

新浪房产   2010-08-05 09:22

  三年共投 1000亿,建成10亿元以上的重点商业项目 20个、城市综合体25个。日前,《苏州市商贸业提速升级三年行动计划》正式出台,该计划明确,我市将加快完善全市三个层级的规划体系,市区重点打造古城区、环金鸡湖、狮山路三大市级商业中心以及吴中、相城两大副中心。

  随着苏州城市综合体的不断落成,苏州人可以更为方便地在一个地方就将吃喝玩乐购物休闲全部解决。城市综合体,成为描述苏州城市商业变化的新名词。

  万达广场让苏州人认识了城市综合体

  去年9月17日,苏州首个城市综合体项目——万达广场正式亮相。总建筑面积近45万平方米的万达广场,汇聚了写字楼、公共空间、购物中心、文化娱乐休闲设施、公寓等多个大城市主流物业形态。作为苏州的首个城市综合体项目,万达广场的开启,彻底颠覆苏州原有的购物休闲理念,让市民在一个“广场”内,就可以轻松实现购物、休闲、娱乐和工作,“足不出户”享受都市生活。

  作为近几年商业地产发展中最为热门的关键词和最主流的发展模式,很多苏州市民通过万达广场认识了城市综合体,也是第一次意识到未来购物、休闲、娱乐可以通过这样的方式轻松的完成。

  如果你选择一个周末去位于园区现代大道边上的印象城,你会发现,尽管该商业中心从地下到楼上五层,都设置了为数众多的停车场,但是要找到一个停车位还是相当的困难。吃饭、购物、娱乐、体闲,由于这些需求都能够在这里一站式搞定,所以这里人来人往,非常热闹,等到中午时分,你会发现,这里的每一个餐饮店生意都好得很,位于四楼的个别饮食店,几乎每一顿饭,市民都需要在店外排队等候。“其实,从完整的意义上来看,万达广场和印象城都还不能算作城市综合体。 ”这是记者在采访我市一位房地产界的专家时,他所指出的,万达广场没有酒店,印象城没有公寓、也没有酒店,因此,它们离真正意义上的城市综合体还有一些差距。

  按照目前国际对城市综合体的理解,所谓城市综合体,其英文缩写为HOPSCA.,是集酒店(Hotel)、写字楼(Office)、公园(Park)、购物中心(Shoppingmall)、会展中心(Convention)和公寓(Apartment)等于一体的大型公共商业设施。将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合,并在各部分间建立一种相互依存、助益的能动关系,从而形成一个多功能、高效率的综合体。大型城市综合体适合经济发达的大城市,在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重,一般来说,酒店、写字楼、购物中心三大功能是城市综合体最基本的业态组合。

  如果严格参照这个定义,那么苏州真正具备这六种业态的成熟的城市综合体还不多。但是正是借助于万达广场、印象城等项目,苏州市民对于城市综合体开始有了较为感性的认识。

  苏州已有十多个城市综合体项目

  在《2010年中国城市综合体专业研究报告》中,地产专家和业内巨头们这样高呼,“谁拥有城市综合体,谁就拥有城市的未来! ”这样的说法至少表明了一个现象,业内对城市综合体项目十分看好。

  由于城市综合体基本具备了现代城市的全部功能,所以被称为“城中之城”。一个万达广场就是一座“城中城”,这是万达集团董事长王健林(博客)在接受记者采访时说的,因此,万达广场每到一地,就能把人气带到那里,就能带动一地的发展。

  继万达广场、印象城之后,在苏州,很多类似于城市综合体的项目正在不断出现。相城区刚刚举行奠基仪式的繁花中心、备受关注的恒达中环百汇广场;吴中区标杆项目中润苏州中心;售楼处刚对外公开的智海商务广场等等在建的一些商业项目,应当说也具备了城市综合体的一些基本特征,它们已经成为苏州一种新的商业业态。

  据统计,2009年苏州投资额在5000万元以上的商业在建项目117个,总投资额超过525亿元,其中集合多种业态的综合性商业项目投资额占到50%以上。

  据统计显示,目前苏州市场上具备城市综合体特征的项目共有12个,共计500万平方米。其中吴中区有中润·苏州中心和南苏州生活广场2个,总体量为52万㎡;工业园区有环球188、建屋紫金东方、九龙仓苏州国际金融中心、东方之门4个,总体量为114.3万㎡;相城区有合景峰汇国际、繁花中心、恒达·中环百汇广场3个,总体量为126.6万㎡;沧浪区有苏纶场、苏州世茂运河城2个,总体量为190万㎡;平江区仅有万达广场,体量为45万㎡。

  苏州城市综合体的发展趋势在销售状态对比中显现了出来。目前苏州这些项目,在租的项目仅有万达广场一家,仅占总体比例的9%;在售的项目共计有5个,主要集中在沧浪区和相城区,这一部分的城市综合体项目占总体比例37%;而待售的城市综合体目前有6个,主要集中在工业园区,这一部分占总体比例最大达54%。

  由销售状态可以看出,苏州城市综合体正处于蓄势待发阶段,现存建成的城市综合体项目远远低于在建待售项目。大量的城市综合体仍处于“孕育”状态中。

  在苏州城市综合体的区域构成中,我们可以看到,沧浪区是目前总体量最大的,其次是相城区和园区。就区域特点来看,沧浪区的城市综合体项目数量不多,但是体量巨大,物业类型丰富。作为城市综合体的苏纶场和世茂运河城,在区域内有着巨大的影响力和商业聚集能力,是周边商业和住宅项目的集中核心。相对于较势单力薄的个体项目,城市综合体对区域内商业价值的提升起着更为重要的作用。

  城市综合体将冲击苏州商业地产

  不久前,万科将旗下的“万科金域堤香”更名为“万科国际广场”。万科是房产开发商中的“领头羊”,从原先专做白领公寓,到专注别墅市场,再到2010年拿下许多商业项目,万科一直走在市场的前列。万科这次项目名称的改变,不仅预示着万科发展方向的一次小小转变,同时也表明市场风向的一个转变。

  从苏州几大知名的品牌开发商来看,有许多已经开始向商业转型,拿下了规划中商住结合的储备地块,有些已经开始着手商业项目的准备,有些将项目中的商业配套保留进行内部经营。这给正在逐渐增温的商业地产市场增添了后续发展的动力,同时也给激烈竞争的市场增添了许多未知数。

  品牌开发商转型,进入商业地产行列,不仅表明了商业地产的黄金时代来临,也标注了投资商业地产的最佳时机。

  城市综合体的发展态势将对苏州商业地产形成不可忽视的冲击力。苏州城市综合体体量庞大,物业类型丰富,将在未来的发展中既成为商家和住宅的引力核心,也将对普通商业地产项目形成强势竞争。

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