上海新梅7年深陷太古城 中粮接手能否走出泥潭

21世纪经济报道   2010-08-09 08:57

  8月5日,上海新梅(600732.SH)报收9.13元,与7月底相比略有回调。此前的7月14日开始至7月21日,6个交易日间上海新梅股价从6.87元涨至7月20日的9.58元,涨幅接近4成。

  此前的7月16日,上海新梅公布两则公告。

  其称,目前正在商讨控股子公司上海新兰房地产开发有限公司(下简称,“新兰房产”)与中粮置业投资有限公司(下简称,“中粮置业”)的合作事宜,具体合作方式尚在筹划中,公司其他经营活动一切正常。其二则是其上半年业绩将大幅下降,预亏50%-100%。

  但就在这两项并不算利好的消息出炉之后,上海新梅的股价仍旧一路扶摇直上。

  然而记者调查发现,新兰房产与中粮置业的太古城项目合作事宜存在着众多的疑问。

  由出售变合作

  上海新梅的大股东——兴盛集团于2002年初以竞标方式取得了目前新梅太古城旧城改造项目,2003年借股权受让并实施重大重组之际,将新梅太古城注入了买壳上市的上海新梅。

  2010年1月29日,新兰房产与中粮置业签署了《关于买卖新梅太古城项目一期之框架协议》(以下简称,“《框架协议》”)。

  该《框架协议》规定,根据新梅太古城一期目前预测的可售建筑面积64672.08平方米,新兰房产拟以人民币13.5亿元(暂定)的总价将其以商品房销售的方式整体出售给中粮置业。

  待项目完成工程竣工验收并取得大产权证后的5个工作日内,新兰房产将与中粮置业或其在上海设立的项目公司另行签订《上海市房地产买卖合同》。

  随后,中粮置业支付履约保证金2.4亿元。

  但此后的进展并不顺利。

  及至7月16日,上海新梅公告称,“新兰房产”、“中粮置业”正在商讨合作事宜,具体合作方式尚在筹划中。

  由“出售”变为“合作”,这期间到底发生了什么?

  一位接近上海新梅的人士对记者透露,太古城项目之所以卡壳,是因为上海新梅出售太古城一期属于“重大资产重组”,其此前并未履行相关程序报批,因此搁置下来。

  据2009年上海新梅年报显示,上海新梅总资产为19.1亿元,存货为16.64亿元,净资产为7.91亿元;营业收入为1.88亿元。

  据《上市公司重大资产重组管理办法》第十一条第(三)款规定,“购买、出售的资产净额占上市公司最近一个会计年度经审计的合并财务会计报告期末净资产额的比例达到50%以上,且超过5000万元人民币”,即构成重大资产重组。

  那太古城的资产额是否有可能超过上海新梅净资产的50%呢?

  记者查阅发现,上海新梅并未公开发布太古城的资产评估价格。而据《框架协议》,上海新兰将太古城一期整体转让给中粮置业的协议价格为13.5亿元。

  而一位熟悉太古城建筑工程人士对记者称,“太古城一期约6万平方米,建筑成本大约在5000元/平米,也就是建筑成本为3亿元左右。”

  其解释,此处的建筑成本还不包括土地征用费、房屋拆迁费,而后者的费用之和估计不会低于建筑成本。

  “商业房地产的评估价通常采用收益现值法。2009年至今,市场上商业房地的评估值一般是其所有成本的2-3倍。”一位资深会计师对记者解释。如按此推算,太古城项目的评估价有可能在4到6亿之间,而上海新梅2009年的净资产为7.91亿元,则有可能超过50%的警戒线。

  中粮置业接手

  虽然目前上海新梅公告称,“新兰房产”“中粮置业”正在商讨合作事宜,具体合作方式尚在筹划中。

  但记者调查发现,中粮置业已深入参与到太古城项目。

  “双方的《框架协议》签署的13.5亿元太古城交易价格,中粮置地已交付了2.4亿元的履约保证金,这表明该笔交易已进入了实质性阶段,待拿到大产权证后签署《上海市房地产买卖合同》属于为了房产过户而履行的程序化工作。”一位券商人士对记者表示。

  记者实地走访了新梅太古城一期及其后期的拆迁区域。

  “新梅把太古城‘卖’给中粮,现在根据中粮的招商要求,内部装修局部需要拆掉重新建造,估计9月份能完成,我们的工程款是向中粮拿的。”

  “太古城门口搭建的临时房便是中粮置业用于招商的。”现场工程人员向记者透露。

  记者实地勘察发现,太古城建筑物的旁边区域就是后续规划用地,是上海典型的棚户区,密密麻麻的滚地龙房子,还有人家居住,进进出出。

  参与工程建设的人士透露,“前期项目拆迁困难重重,导致迟迟未能动工,动工后进度又非常缓慢,一拖再拖。”

  一位对太古城项目熟悉的人士称,“兴盛和新梅资金链一直绷得很紧,上海新梅除了一般的贷款融资外,没有充分发挥上市公司的融资功能,甚至,一度向民间融资,以解燃眉之急。”

  上述接近上海新梅人士称,“上海新梅忙于应付太古城项目,没有集中精力和资金去做短平快效益好的住宅项目,前几年错失了不少赚钱的好机会。”

  “(太古城)处于商业氛围没有完全成熟的地段,后续没有几个亿的钱砸下去,肯定是起不来的,而且,二期的开发对新梅来说,压力也相当大。”一位商业地产界人士如此评价。

  上海新梅做太古城项目似乎是小马拉大车,最终,公司决定从太古城这个泥潭里抽身走人,让中粮置业接手。

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