张宝全：商业地产从“陪嫁丫头”到“抢手新娘”

　　2010年8月11日-14日，2010博鳌房地产论坛在海南博鳌开幕。论坛邀请了樊纲、周其仁、陈淮、巴曙松、陈启宗、任志强、刘晓光、施永青、凌克等学者和企业精英参会，共议“新政下的中国房地产”。

　　以下为今典集团董事长张宝全先生12日下午的现场演讲实录：

　　张宝全：各位朋友，下午好！我今天讲商业地产。中国地产前15年的繁荣我认为不会再出现了，中国就是因为在计划经济时代，没有商品房市场，当有这个市场后，到前几年为止已经差不多了。

　　第一套房已经基本满足了需求，现在我认为进入了一个换房时代。第一套房买完后，现在再买针对自己需求的新的一个根据自己需要的一个房。中国房地产动力是什么？我个人认为就是新的增长需求。新的增长需求一定会成为下一轮地产根本的动力。　 

　　今天我想讲商业地产。商业地产在房地产开始的时候就有了，比如社区的会所，包括一些酒店等等。中国地产有史以来，商业地产基本上就是一个陪嫁的丫头的位置。比如觉得这个地方没有酒店不好，能不能在规划里加一个酒店。

　　地产开发也是一样，把这个酒店作为小区配套，并不是地区需要的商业物业。我认为要统计数据的话，是非常严峻的。大部分配给地产组团这样的商业包括酒店，大部分可能都处于非盈利状态或者说依然是亏损的状态。 

　　现在商业地产在今天会被大家重视的原因是什么？就是刚才讲的转型。地产商在新的形势下转型是什么？一定是从单一产品向多元化产品。

　　还有一个作为企业最重要的转型就是，我们要从单一的开发向开发加投资来转型。我们以前基本上盖了房子就去卖，在今天，如果盖的房全部卖掉，所挣的钱在今天来讲，投资回报率已经很低了。

　　以前用1000万做3、5个楼盘，今天可能要动用1个亿，回报率已经很低了。如果不通过上市解决资金支持的话，企业发展基本上是很困难。像北京拿一块地30、50亿是很常态的事。一个企业光一个项目，想发展的速度也是很难的。再加上中国经济发展很迅速，通货膨胀，也包括像前几年，正因为楼盘卖的不好，地价和房价的增长已经超出了我们开发利润，但是如果一个企业仅仅靠这一点来做的话，这跟赌博是无异的，也不太可能的。

　　但是有一个趋势中国经济高速增长通货膨胀，这一定飘浮在我们周围。这就带来一个企业在发展过程中，资产怎么增值保值。今天很多企业从单一开发向开发和投资结合。投资性的物业一定是以持有为原则。这一点大家都在探索。 

　　今天讲一讲我们红树林酒店，可能有的人去过我们的酒店，有的人没有去过，我们从三年前基本上就对传统的民用建筑，住宅、写字楼、商业街就全部停止了，全部做的，像三亚湾红树林酒店，我们定义为度假目的地酒店。

　　一个酒店70万平米，50000间客房。像这样的酒店在三亚他可能是有度假酒店，但是实际上没有度假生活。度假目的地酒店就更像拉斯维加斯酒店，像这些就是中国新的增长需求。

　　中国目前除了行业转型以外，中国市场在消费上也发生了一个非常大的变化，就是中国现在已经达到人均3000美金的时候，消费里面发生了一个重大转型，这个转型就是从功能消费向体验消费，也就是所谓的文化消费。

　　文化应当是我们生产方式和生活方式的综合。比方在前几年我们喝咖啡，大部分买的还是瓶装的咖啡，但是今天这种现象已经很少，喝咖啡更多是在酒吧喝，已经不仅仅是销售咖啡给你带来的功能，更重要的是消费喝咖啡的方式，在什么样的空间、在什么样的环境里，这是中国消费转型很大的东西，这也预示着第三产业在中国发展的很迅速。

　　这些转型都是地产在发展中值得关注的地方或者说可能是我们新的理念。像以前那样的形势、态势我个人认为已经不太可能形成了。

　　现在在全国已经开业经营的像亚龙湾红树林酒店，包括青岛的红树林酒店、三亚湾红树林酒店，我们做这个产品的时候从投资量、销售量比以前做民用建筑多的多。

　　在中国没有上市的企业，依然可以拥有5000亩以上土地的可能真的很少。这个也是我们三年前就也在想怎么走。一种就是去上市，但是后来算算帐，也很累，你不停的做，不停的卖，固然也挣到了钱。

　　我不认为我是一个好的商人，因为好的商人就应当利润最大化、企业最大化、赚钱最大化，我觉得我还不是这样。

　　归根到底，我以前不是做地产的，我是学导演的。我们前三年准备拿地的时候，在全国看了很多很多地。但是总是把帐算完后，觉得兴趣不是很大。一个是多地开发，而且尤其是民用建筑是一个非标准化产品，如果所有城市用统一标准模式来做，风险也很大。当然万科在这方面有很多积累，我们这样的企业重新做的话，你也缺乏这样的竞争力。

　　后来我们在三亚湾这地从我们知道拿下就一个月时间。青岛红树林酒店的地从知道到拿下也是一个月时间。这个过程中我们已经发生了转型。

　　当功能消费到体验转型的时候，也正在全面从旅游向度假转型，旅游产业和度假产业是两个完全不同的产业，当人均3000美金的时候，就进入度假时代。

　　旅游产业资源主要是人文资源，比如西安兵马俑，度假资源主要是山、水、海浪，是完全不同。如果在一个度假城市做旅游，是非常糟糕的，这是对资源的浪费甚至破坏。

　　比如去到一个城市看到非常好的湿地，一看就是一个旅游规划，做了一条道，把人都要引进去。旅游是靠人头挣钱，如果你想挣很多钱，你就要很多人。但是当真的很多人进来，你这块旅游资源也就不存在了。旅游的市场是7个人，每个人消费3块钱，它的结果也是21元。但是度假是3×7，21元，每个人消费7元。另外旅游市场是中国中低消费市场，度假市场是中国中高消费市场。如果不能够很好区分的话，从我们规划到我们开发或者到我们建设，我觉得是有问题的。 

　　红树林酒店应当说我们已经转型成功。在一个转型时期，各个企业应该怎么做。我举三亚湾这个酒店为例，这个酒店原来定位没有博彩的拉斯维加斯酒店，里面有商业街，NBA球场，水上乐园等等以外，包括这个世界上有4000人同时宴会、6000人同时开会的一个会议中心。我看其他城市都把会议中心作为很重要的配套来规划，也有几千人开会的。但是中国已经发生了消费转型，已经从功能消费向体验消费转型，也就是说度假休闲和会议休闲其实也是一种生活，是一种生活方式，并不是你有这样的硬件、功能，你就可以找到你的消费者。比如当我看见一个，把城市很好的会展中心盖在海边的时候，我认为你连运营费都挣不回来，一定赔钱的。你要把会议会展做好，首先把度假休闲做好。拉斯维加斯八成人都是会议会展人群，不是博彩人群。

　　当你把度假目的地硬件设施建造好，你的会议会展才成为其中一部分，并且这部分和酒店客房发生相互作用，使你的人住满、住好。今天在发展转型过程中，我个人认为如果再不能回到商业物业或者经营型物业本来的规律或者市场来做或者来面对的话，依然用房地产开发的理念和方式，或者用一种配套方式来做的话，我觉得也是很难做好的。

　　这一点尤其像在今天的海南或者在今天的三亚，因为很多企业都已经开始介入度假休闲和旅游休闲，也做了很多度假地产，但是我认为用传统的房地产开发方式来做的话，就算今天在市场不成熟的时候，如果被销售好或者卖好的话，未来可能还是会出现问题的。

　　第二，在我们做的商业地产就是红树林酒店中，确确实实体现一个创新，创新确实是有风险的，也不是很简单的事情。但是创新的本质还是对未来价值的发现。但是对未来价值发现，我们都可以去发现，最重要的作为企业是什么？就是你要为此营造出一套有效的商业模式，这套有效的商业模式原则是什么，就是所有参与的上游、下游、中游所有人群，你给他带来利益，而且这个利益是别人不能给的，是你能给他的，并且给他更高的。

　　红树林酒店为什么在全国发展这么快？现在很多酒店用地都是政府组队和我们商量，有的到我们公司，有的到我们三亚来参观，就是他给你提供最好的土地，他给你提供最好的资源，希望你来做。这也是城市在转型，向第三产业、会议会展转型，像这些转型都是必备的。

　　中国目前非上市的企业，能够快速拓展、能够储备5000亩土地的话，就我们一家。酒店和普通住宅不同就在于初期地价很低，在我们土地基准地价里面高于工业用地的大约就是旅游用地或者酒店用地。

　　再加上政府需要做这个产业，所以他把最好的地拿给你，但是地价并不高。我们目前400多万平米，4000、 5000客房，这么大规模，平均楼面地价大约1000元或者还不到。这就意味着前期投入是很少的我们在做商业建筑的时候，可能这是他带来的优势。但是如果没有很好模式支撑，优势不能显现也是不行。

　　像丽江我是在90年代去丽江，我觉得中国最好的画廊在丽江，不在北京。我记得当时有一幅画才5000元，我非常喜欢。我一直在想买还是不买，倒不是因为价钱贵，是因为它很大。我在想买完怎么拿。 

　　今天你去丽江会发现，整个城市大约它的画廊可能连二流画廊都没有了，因为它的主体人群就是打着小红旗的。

　　所以工艺纺织品、艺术纺织品成为主体。我们现在在丽江，政府最后给我们700亩土地，他看中的就是你能给这个城市带来的价值。 

　　像我们现在在青岛、三亚所做的这些硬件的设施，他已经不是这个酒店的设施，也不是这个城市的设施，甚至已经成为这个地区的设施。中国地产转型的时候，我们不能依靠老的经验，我们应该关注新的需求，新的需求可能就是我们转型的动力，新的需求可能就是我们下一轮开发乐观动力。转型过程中，商业模式有效建立可能就是我们下一轮核心竞争力营造的过程。谢谢！