联华国际CEO童渊：“停不下来”的总裁

      “我是不能停下来的，所以就找了一家，要让我很忙碌的、有活力的企业，那就是联华。”因为“停不下来”，曾经的鹏润地产CEO童渊选择了联华国际。

    在联华国际，童渊肩负起了做大联华的重担：“我希望在未来的三到五年，在九个省十二个城市都有像星河传说这样的房子。”在复杂的市场环境下，童渊面临的挑战可想而知。

    但童渊并不在意，经历了房地产市场17年的风雨，他似乎已看透市场。在童渊的眼中，即便房地产市场进入“冬天”，但总有一朝会迈向“春天”，“熬过了这个冬天，春天也就不远了。”

    近日，观点地产新媒体专访了前鹏润地产总经理、现任联华国际集团CEO童渊，以下为采访实录：

    记者：2009年联华国际的销售情况如何？今年预计销售额将达到多少？

    童渊：去年是20多个亿，今年可能就要在去年的基础上打个七折。我们预计明年上半年销售会转好，我们把宝都押在了明年的上半年。我们很多项目真要在今年推出，估计肯定要少赚10%的净利润，如果说房地产有20%的毛利润的话，10%就意味着做少了一半。比如说，你有10个项目，就等于只做了5个。

    目前联华国际在全国共有13个项目准备启动开售，预计大概明年年初才会正式进入市场，如果市场不好的话，我们就准备晚一点再开。

    记者：明年上半年联华国际大量的项目推出，是否意味着您比较看好明年上半年的市场？

    童渊：如果明年上半年市场还没有转好，还要往下走，我觉得那也是一件好事。我今年都练好这些“内功”，万一明年市场还是目前的情形，我也有条件去扛。我们现在的现金流是健康的，我们的房子都是卖四、五千这样的价位，调价空间不大。这跟北京的房子不一样，原来是卖三万的，现在卖两万就不行了。

    记者：如何看待此次调控对房地产市场的影响？联华国际将如何应对市场出现的新变化？

    童渊：虽然我不知道冬天什么时候来，但冬天过后就是春天，我相信一年四季总是有春天的，所以在这段时间里，我们要把标准、系统等方方面面做好。我觉得现在这个市场挺好的，我赞同国家的调控政策，因为它确实让这个市场稳下来，让整个行业更有规矩，否则楼市还会继续往上涨，买房者更加不知道该不该出手。

    经过一段时间的调整，对整个行业都会有帮助。我93年从事房地产，到现在已有17年，发现实际上每一次的调控都是一样，通知出来了，有人在那边“抓”，有人在看，有人在做，有人在想招，我还是平常心。

    当然，这次调控对任何一个房地产开发商都或多或少有些影响。联华国际主要在三、四线城市，项目又都在市中心，地段很好，有规模效应。这也都是万科不去的地方，没什么竞争，所以我们没有很担心。

    我坚信，这一轮调整以后，进入行业的门槛又要提高了。能把一群想进来的，或者本来就做得不怎么样的，筛下去。我们也希望把我们的品牌做好，在下一轮春天过来的时候，我们的认知度、美誉度能得到提高。

    记者：新政出台后，东莞房地产市场受到的影响如何？

    童渊：东莞的项目比较特别，没有什么新开盘的项目，所以房企的压力不是很大。现在房企都在练“内功”，我认为这是一个好事。因为当一个城市，开发商、建造商都说要把自己的产品做好，都要把“内功”练好的时候，这个城市就往上提了。

    记者：联华国际的产品定价策略是怎样的？如何看待目前中国的房价？

    童渊：我们现在是做中国的平均房价。中国的平均房价是多少？五千到六千，一般城市的都得三千到四千，我们现在就是做城市的四千到五千，我的风险只有一个，除非你不住，我们做的是一个刚性的需求。当然我们所做出来的房子也是高一个级别，这样才有升值的空间，才超值。

    因为我不知道现在是不是冬天，但是我老跟我媳妇曾说这么一句话，Gucci降价的话，不要等到他五折，七折你就要去买。因为你想要了，到五折的时候不一定有。房价降不降我不知道，我只知道现在是一个好时机。

    童渊：没有。我们现在在售项目，是已经开发了第三期或第四期的项目。第二，我们的项目本身他的所在地，本身地段较好，已有规模效应。第三，我们的现金流还是比较健康，所以没有必要降价去卖。目前我们的销量还可以，没有受到太大的影响，但销售的速度还是慢了。跟正常的速度相比，大概慢了有30%—40%，减了一半。但是价格是站住了。

    记者：联华是否也有上市的考虑？在融资方面有什么计划？

    童渊：暂时没有，目前我们还是先把产品做好。我原来在中华广场担任过总裁，当时高盛是我们的战略投资者。我认为企业不要考虑上不上市，而是要考虑是否达到了上市的条件。假如达到了，上与不上，都没有很大的区别，不要为了上市而上市。上市实际上也是为了有一个很好的融资工具，我们现在也是跟合作者合作，这在某种程度上也是融资的一种方式，另外，我们也有跟基金合作。

    目前联华土地储备大概500万平米，净资产大概100亿左右。我们年销售额在未来五年要达到50个亿，我们的税收大概是平均每年500万，这是五年的计划，基本上变不了。因为500万的税收，按照5000元/平方米来算的话，一年得卖50个亿。5000元/平方米已经是最低的标准，三亚、东莞、北海的房子不是5000的。

    我们现所有项目的土地款已经全部付完了。土地款付完，你不动的话，利息就很高。所以我们所有的项目500万平米，到明年上半年以前全部开工。我的强项是卖房，只要有房子盖出来，我就能卖得出去。

    记者：目前联华在东莞的土地储备有多少？现在不少房企碍于调控影响已暂缓拿地的步伐，联华国际今年下半年在拿地方面有何打算？

    童渊：东莞是我们的大本营，按可建筑面积算的话，联华在东莞的土储不少于100万平方米。暂时来说，我们觉得目前的土地储备已经差不多了。我认为，做房地产开发的规模要考虑到你的资金，你的团队，你对当地市场整个的认知，还有你要对整个市场的判断。我们现在的土地储备已经够五年做了，但这不代表我今年、我明年我不获取新的土地。如果说我还要再把精力放在获取土地的话，那倒不如加快我们的建设。

    当然，我们也有在一、二线城市拿地的意向，但不强求。我们坚信一点：二线城市全都是招标的，老大都在那边，什么时候才轮到我们？

    我虽然是营销出身，实际上一直以来我都很注重在什么地方拿地，拿什么样的地，然后定位，施工。我认为只要前面这些东西做好的话，营销是锦上添花的事情。所以联华一直强调的是把规定工作做好，每一项的动作做好。

    记者：很多人都说现在是买地的好时机，您是怎么看的？

    童渊：认为现在是买地的好时机，是因为某一些没有实力的开发商他做不下去了，所以你就有这样的机会。如果他做不下去，什么原因？是他的项目不行，还是他自己的实力不行？如果他的项目很好的话，可能他也会坚持下去。所以所谓的好时机，只能说在谈买卖的时候，大家的心没有那么红，就等于现在有很好的时机，买房子，就因为他的价没有往上走，是这样子的概念。但是你还是要看，那些土地是不是合适我们。比如我们说不是很擅长去做写字楼的，那写字楼的我们就不碰，还是做我们擅长的项目。

    记者：目前联华国际进入的都是一些二三线城市。

    童渊：主要是三线城市。因为二线城市还在被严控，三线城市就比较自由，不会受到政策的太大影响。现在整个政策下来，我想大家都在说“冬天”来了，但我不知道。我只知道本来我女儿本来想今年结婚的，突然间男方的家长说还是先看看吧。我就跟我女儿说，那你就等一等，但等的过程中，你一定要好好地对待你的男朋友，否则他就跑了，而且你应该好好地进修进修，并把自己打扮得再更漂亮一点，就是把“内功”练好。所以今年对我们来说，就是做品质服务及品牌上面的提升。

    记者：面对多变的市场，下半年联华营销策略方面会不会有些调整？

    童渊：没有。我只认为春天肯定要来，那就是如果现在我们的销售量降了有30%，也就是说当春天来的时候，我的销售会变成130，他一定会补回来。但是欠缺的条件，你得把你的“内功”，你的质量，你的服务，你的品牌做好，等到他来的时候，可能还不止130呢。因为那些人憋着憋着，突然间就涌过来，可能就变成140，这也可能，我们也期待着这种情况出现，也相信会有这种情况出现。以前的案例也告诉我们，你憋着憋着，市场一下子就上来了。