广州将对地下开发管理 地下商场或不准预售

　　广州市“地下城”开发总量约为1900万平方米，但由于目前法律空白，多数没有正式“名分”，无法进行独立开发地下空间的公开出让。昨日，广州市国土房管局公示了《广州市地下空间开发利用管理办法（征求意见稿）》（以下简称《办法》），对地下空间的规划、土地取得、开发建设和产权租售等方面都进行了细化规定。最值得关注的是，《办法》首度明确了独立开发利用的地下空间可进行招拍挂公开出让，并对民间出资建设的隧道等后续维护管理进行了规定。

　　“地下城”等待“名分”

　　随着地铁线路四通八达，与地铁站点相连的“地下城”开始成为商业旺地。据介绍，地下空间主要分为两类：一类是与地上建筑物相连的地下空间（简称结建地下空间），另一类是与建筑不相连的独立开发地下空间（简称单建地下空间）。

　　据介绍，目前广州市地下空间开发总量约为1900万平方米，地下空间开发利用规模总体偏小，功能较为单一。同时，由于地下空间开发利用方面立法空白，现行国家法律和本市地方性法规也没有明确地下空间建设用地审批和权属管理，因而在地下空间开发利用中暴露出很多问题。尤其是单建地下空间，大多没有正式“名分”。

　　此外，不少地下人防工程已转型为地下商场或公司，但因“身份”的特殊性，在土地和建筑产权方面权属不清，不仅影响开发积极性，而且容易引发多头管理与无人管理并存等突出问题。

　　地铁轨道确权仍有待政策

　　据了解，地铁本身的轨道确权问题相当棘手。由于地铁轨道线路穿过城中村、农地等集体土地地下，这些地下空间是国家所有还是集体所有，很难明确。市地铁总公司建议，《办法》的适用范围应包含因轨道建设形成的地下空间，并将轨道建设形成的地下空间产权的确权登记纳入《办法》中。

　　广州市国土房管局认为，当前对轨道线路进行确权登记存在难点。因为在国家没有明确规定集体土地地下为国有的前提下，确权登记依据不足。《办法》暂时回避该问题，采取开放性表述，给日后政策成熟时确权登记预留接口。

     《办法》征求公众意见

　　广州市国土房管局新闻发言人表示，《办法》目前尚处于征求意见阶段，该局将根据公众意见作进一步的研究论证和修改完善，欢迎社会公众和媒体提出宝贵意见。网上征求意见时间从即日起至9月22日。社会公众可通过电子邮件（fanqm@laho.gov.cn）、邮寄（广州市豪贤路193号16楼，邮编：510030）及传真（83367102）等方式向市国土房管局反馈意见。

　　法规看点

　　私家隧道要自行维护

　　此前，在地铁珠江新城B1出口，有开发商自行出资3000万元建了一条长300米的地铁通道接驳写字楼，被称为“私家隧道”。有市民提出，是否只要有钱就可以用“小铁锹”在地下挖“金子”呢？如果周边住户的利益受到侵害怎么办？

　　《办法》提出，编制或者修改规划涉及地下空间布局和用地需求的，应当公开展示规划草案，征询公众意见。此外，地下空间物业和设施的所有人和使用人应当履行地下空间物业和设施的日常管理和维修义务，并按照规划设计条件规定的内容保障公共通道及出入口的开放性。

　　地上有楼最深挖20米

　　大楼下挖出“地下商城”，有市民担心如果都在楼底下挖“地道”，是否会影响大楼的安全问题。《办法》表示，与地面大楼相连的结建地下空间项目，应随地面建筑一并向城乡规划主管部门申请、并与地面建设工程合并办理规划审批和许可手续。同时，结建地下空间项目的垂直用地范围最深处一般不得超出0～－20米的范围。

　　独立开发招拍挂出让

　　据了解，目前广州市独立开发利用的地下空间尚未公开出让，其地表多为道路、绿地或其他划拨用地。

　　《办法》指出，开发利用地下空间应当取得地下建设用地使用权，除符合划拨条件外，均应实行有偿、有期使用。独立开发的经营性地下空间建设项目，对平战结合的人民防空工程以及对市政道路、公共绿地、公共广场等已建成的公共用地的地下空间进行经营性开发利用的，应通过招标、拍卖或者挂牌的方式取得用地使用权。

　　与地表大楼一并验收

　　《办法》表示，建设单位应当在地下工程开工前，将保护措施告知相关建筑物、市政设施、人防工程、古树名木、公共绿地的产权人或管理人。大型基本建设工程须对有可能的文物埋藏区进行考古调查和勘探。地下工程竣工后，建设单位应当组织设计、施工、工程监理等单位进行竣工验收，经验收合格的方可交付使用。对于结建地下工程，应当与地表工程一并验收。

　　地下空间不得办预售

　　《办法》解决了地下空间难以定主的难题，对确权登记和租售管理进行了专章说明。

　　值得关注的是，地下空间不得办理预售，须经初始登记确认权属后方可销售。地下车位和车库的租售管理具体规定由国土房管主管部门和交通主管部门另行研究制定。以协议方式取得的用于社会公共服务的单建地下停车场，不得进行分割转让、销售或长期租赁。