中信资本首个商业项目“悦方ID MALL”落户长沙

　　9月8日，中信资本正式宣布：其将耗资15亿元打造长沙第一个Shopping Mall。尽管中信资本的房地产基金此前曾在包括佛山、珠海、上海、大连等全国9个城市投资过若干住宅项目，但这个名为“中信资本长沙悦方ID MALL”(以下简称ID MALL)的项目却是其首次涉足零售商业地产之作。

　　这也是该基金在房地产领域最大手笔的一笔投资。目前中信资本旗下有三只地产投资基金，“一期基金是机会型投资，二期基金偏重住宅投资，三期基金投资策略则相对分散”，作为主管的程骁远说，正在和LP沟通以募集四期基金，“最重要的一个投资方向就是二线城市的商业地产项目”。其中郑州、西安、重庆、昆明等中西部城市是他们重点关注的区域，这些城市的一个共同点：都在高铁沿线。

　　中信资本对转身商业地产的界定，是“紧跟政策变化”：一方面是国家政策可能对住宅市场的持续性调控；另一方面则是在拉动内需背景下各地对商业地产的需求。有关统计数据显示，全国至少有12个以上的城市未来3-5年内将把区域内的商业地产扩容一倍。

　　“我们希望未来ID MALL未来的年销售额能达到10亿元人民币。”中信资本总经理张懿宸说。中信资本通过收购原属长沙青和购物广场的12万平方米资产，并组建全资子公司湖南盈富来全权运营ID MALL项目。

　　据其内部人士透露，在众多对回报的估算版本中，“我们希望回报率在10%-20%左右”。中信资本旗下地产基金对项目的持有期一般在6-8年左右。

　　“为何是长沙？”

　　确定在长沙之前，过去两年中信资本考察了超过30个项目。

　　中信资本的逻辑是，作为商业地产投资的“新进入者”，他们希望能找到“竞争不要太激烈”但同时又有“长期发展机会”的投资项目。

　　长沙被认为是“最佳选择”。这里还没有一体式的Shopping Mall，传统百货在这里是主要的商业形态，“未来2-3年时间内会有一些竞争者进入”。相对于成都这类城市，“竞争不那么激烈”。

　　“其实我们投资的是中国的消费发展机会”，中信资本房地产投资主管程骁远说。相对于长沙以及周边本身的消费能力，其城市的商业地产规模被认为是“不足以满足要求的”。商务部原部长助理黄海介绍：2006-2008年中国消费品零售总额占最终消费的比重分别为69.1%、69.3%、72.8%；2009年的这一比例则为79.9%。

　　长沙在香港人Peggy的体验里，充满了“戏剧性”。这个中部城市真的像她在出租车上听说的那样：消费意识超前，“大家都不存钱”。午夜的长沙街头，娱乐、购物的人群比比皆是。

　　长沙市2009年的一组数据则可以作为佐证，这座城市的GDP以14.7%的增长比例位居中部六市之首，社会消费品零售总额则达到了19.7%。

　　但与其他地方动辄每平米上万元的房价不同，长沙中心城区的房价平均在五六千块钱人民币，即使湘江岸边的高档楼盘均价也仅为8000块左右。当地人对此的解释是：平常都把钱花了。据当地金融机构人士说，长沙的存款率远低于国内同类城市水平。

　　交通和区域化的发展，则又为这座“爱消费”的城市带来新的机遇。香港来的Peggy选择到广州坐高铁到长沙，“只要2个小时”；或许因此这里已出现了不少“操着粤语”的异乡人。从长沙北上武汉只要1个小时、到深圳2.5个小时，即使从上海、昆明到这里也只要4个小时。

　　长株潭(长沙、株洲和湘潭)一体化，也被认为是重大利好。这个区域集中了湖南省GDP总量的40%。

　　“何以赢利”？

　　地段，永远是地段。

　　即使未来有新进入者，ID MALL仍被认为有极强的竞争力。“旧城中的土地是有限的。”中信资本人士指出，即使政府有旧城改造的计划，受限于搬迁等种种问题“进度也会比较慢”。

　　对于中信资本何以能拿下ID MALL项目，外界也多有猜测。事实上，此前2年长沙青和旗下的这个购物中心项目“一直都在寻找新的投资人”。中信资本总经理张懿宸称，就ID MALL项目其曾经和湖南省各级领导“做过多次报告”。

　　ID MALL所处的五一商圈被认为是长沙的“商业核心区”，黄兴路商业步行街、解放西路酒吧街、坡子街民俗民食商业街以及长沙市的交通主动脉人民西路，将ID MALL包裹在一起。

　　这个由6000余家各类机构组成的商业中心区，“日均人流量超过50万，而年消费额则达到百亿元规模”。此前中信资本在尽职调查中得知，周边的传统百货诸如平和堂、王府井一年的销售额分别为13亿元和12亿元；而黄兴路步行街上铺面的租价“都在每平米千元以上”。周边两座电影院的年收入都超过4000万人民币，足以跻身全国前二十。

　　“能否达到预期目标，很关键的一点，是我们的团队能否做好后期运营。”程骁远说，整体运营是商业地产的趋势。为此，湖南盈富从香港、深圳以及上海等地挖来了一批“在建筑设计、商业运营、物业出租以及品牌代理方面有超过10年经验”的专业人士，他们分别出身新鸿基等同业。

　　ID MALL是中信资本2年来决定“杀入”商业地产投资的最终结果。“组建团队以及确定投资策略”是过去2年的重点。