琶洲商圈成新政避风港 或成广州第二个珠江新城

　　本版撰文  信息时报记者 罗莎琳

　　从9月29日开始的一系列楼市新政，令住宅市场备受打击，有专家表示楼市寒冬即将来临，同时也引发了不少投资客也纷纷撤场。但记者从市场中了解到，琶洲目前在售楼盘主要为商务公寓和写字楼，不在新政打击范围之内，为此，不少投资客纷纷转向与此。

　　市况：琶洲商业逆势热销

　　9月29日，位于琶洲的保利世贸公寓开盘，当天推出的一期D栋共571套单位，开盘当天推出单位全部售罄，买家分布全国各地，有广州本地、珠三角、港澳台等地有投资客户。同时，邦泰国际公寓本周一开始交楼，也就意味着，现楼销售的该物业即买即收租。据悉，收楼当天就有交易会客商前来看楼，讲着客人当场下定两套平层单位……在新政的作用下，琶洲的各种物业一反常态，逆势热销。在住宅市场久违的日光盘，在琶洲商业项目当中也频频出现。专家表示，新政的作用反而给琶洲商业借力。

　　据中原地产工商铺研究及市场总监刘广浩介绍，事实上，自广交会迁往琶洲后，会展经济对琶洲商圈的物业价值进一步拉升的作用十分明显。目前，琶洲的主要写字楼商铺售价在2万元/平方米以上，接近CBD核心区珠江新城水平。如保利世界贸易中心写字楼、琶洲国际采购中心售价都在2.5万元/平方米左右，中洲交易中心商铺价格则在2.1万元/平方米左右。他认为，目前新政抑制的投机客主要在住宅方面，但是商业仍然是首付五成，而住宅利润空间频频见底的同时，商业地产或许将迎来春天。

　　资深房地产专家谢逸枫表示，目前广州琶洲地区房价普遍过两万，随着琶洲规划的不断落地，琶洲房地产投资价值未来至少有30~50%以上的升值上涨空间，房价达到4万以上是非常有可能的。

　　现状：会展中心集聚商贸氛围

　　据悉，广州政府将琶洲定位成会展金融中央商务区。按照国家中心城市职能，琶洲新规划区分为总部商贸区、国际会展区、会展配套区、文化休闲及研发办公区等四个功能片区。在会展中心东西两翼规划和储备用地约90万平方米，建成后将提供约450万平方米的商贸办公和酒店商业设施。这一规划使得琶洲的前景更为明朗。

　　谢逸枫认为，琶洲通过十多年房地产开发和商圈经营及市政府大力投资，已经形成一个具有成熟意义上的商圈。首先是依托每年的广交会，刺激经济增加。其次是利用房地产投资开发，扩展经济投资。再次是通过会展经济拉动区域发展。最后是与员村和珠江新城形成“泛珠江新城商圈”，以会展和金融及服务等商贸为一体强大商圈。

　　中地行市场传播部副总监陈扬表示，由广州会展中心的兴建，到广交会的迁移，再到围绕会展中心，多个展贸物业项目的建设落成，琶洲的展贸业商圈已经具有一定规模，已形成以广交会为龙头，多行业交易会蓬勃发展的局面。广东工业大学房地产高级经济分析师申格联表示，琶洲商圈区位重要，与珠江新城和天河北、环市东路、东风东路商圈形成相辅相成的发展态势。广州要做大做强会展经济，使其成为四大支柱产业之一，发挥琶洲的作用意义重大，为此琶洲商圈的发展前景广阔。

　　发展：总部落户着力提升广州品牌

　　根据最新规划显示，总面积达23.6平方公里的琶洲-员村地区是珠江新城CBD的延伸区域。根据规划，珠江新城-琶洲-员村地区将整体定位为“广州中心城区现代服务业核心地区”、“国际化大都市最核心区域”。其中琶洲地区定位为以会展经济为核心的国际会展商务区，着力提升广州市会展品牌。

　　琶洲的优势资源在于会展经济商圈，全国著名的大企业因此纷纷在这里设置总部。保利地产(企业专区,旗下楼盘)总部早在2007年就迁入琶洲保利国际广场，而近年来，宝钢、南方电网等世界500强企业的华南总部纷纷选址琶洲，拉开500强企业圈地琶洲的序幕。

　　同时，目前已有12个大型项目现场签约落户海珠，涉及投资超100亿元，其中包括吉盛伟邦、广州红星美凯龙全球家居博览采购中心两个长期展览项目，以及即将落户的洲际酒店、朗豪酒店在内的两家国际五星级酒店。另有消息称，琶洲已有的五星级酒店香格里拉，将成为亚运会的指挥中心，琶洲成为广州市政府对外展示的舞台即日可成。

　　此外，交通利好也助琶洲总部经济落成。据悉，琶洲至员村将开高架观光列车，加强了内部道路与广州市域“四环十八射”高快速路网的联系，特别是设置沿黄埔涌南岸的“会展大道”，连接琶洲岛四大功能区。将来，从琶洲去CBD只是一瞬间，整个区域密切联系不可分割，形成城市发展整体。

　　观点

　　琶洲能否成为下一个珠江新城？

　　都有着总部经济的规划定位，珠江新城与琶洲可以说是近年来广州城市发展中最受关注的两大区域。在未来的发展中，琶洲是否会成为第二个珠江新城呢？

　　对此，申格联认为，与珠江新城相比，琶洲的会展经济定位准确清晰、规划合理，环境优美、丰氧低碳，有充足的土地预留给总部经济作为发展空间；而珠江新城商圈实际是政府和公司的写字楼和办公地点以及豪宅辖区，两者有着较大的差别。

　　谢逸枫指出，两大板块的相同点都是政府为主导和未来CBD。但是，琶洲与珠江新城有三大区别，首先是两个区域的开发模式不同。珠江新城是以住宅开发为先；而琶洲是以会展和商贸开发为先。其次是规划定位不同，珠江新城是以CBD的模式打造，主要以金融和服务业为基础，成为国际金融商务区；琶洲比较偏向生态型，是集金融和会展及贸易等服务为一体的CBD。最后是功能不同，政府对珠江新城的规划是以第三产业为主，写字楼集中，功能上偏向于城市的金融服务；琶洲主要功能是以国际会展和对外出口为主的。

　　中地行市场传播部副总监陈扬表示，对比珠江新城，琶洲商圈的优势在于是独一无二的会展中心地位，作为展贸式商业的领军，琶洲的位置无人能替代。但琶洲商圈的劣势也来自展贸商业的特性，人流集中有一定目的性就时效性。两者相比，珠江新城的商业基本是全天候营业，而且在写字楼扎堆的情况下，也聚集了大量的白领消费群体。

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　　琶洲主要项目情况

　　●保利世界贸易中心

　　项目集会展、采购中心、写字楼、公寓等四大功能于一体，总占地面积118613平方米，总建筑面积约560000平方米。该项目总体分为四期建成，一期为一个3层36米高的国际标准展览馆，二期为一栋22层高复合型建筑，三期为两栋规划约160米高的公寓，四期为白金五星级的洲际酒店。

　　●中洲中心

　　中洲中心位于琶洲会展中心斜对面，占地面积近2.4万平方米，总建筑面积13万平方米，由两栋塔楼组成。其中北塔5~26层为甲级智能化写字楼，南塔5~30层为商务公寓，地下1层至裙楼拟建成“亚洲工艺品交易广场”，4层为公共商用场所，5层为空中花园和会所。

　　●邦泰国际公寓

　　项目位于政府规划为泛CBD地区琶洲区域内，为地铁8号线磨碟沙站上盖物业。该项目占地面积为5296平方米，总建筑面积为23563平方米楼。高21层，住宅货量共有210套，其中1-3层裙楼为商业配套，4~9层均为小复式单位，10~21层为平层单位。

　　●琶洲跨国采购中心

　　项目占地约11万平方米，总建筑面积25万平方米，地上建筑面积17万平方米，分东西两翼。其中，东翼18层约10.5万平方米，1-4层位裙楼1-4层，每层面积约为11820平方米，5-18层为写字楼，每层面积4162平方米。西翼包括大型自留出租展厅、商务配套中心、物流区、餐饮、设备配套及地下展厅等功能。

　　●南丰汇

　　项目规划地面18层，地下3层，总体建筑面积约136000平方米。负一层及1-5楼为商业用途，定位为“常年展贸型平台”，并设有餐饮及商务配套；7楼至18楼定位为展示式写字楼(SHOWROOM OFFICE)。