成熟中的洼地：广州白云新城土地出让调查

　　 11月5日，广州市国土局在广铁南站地块后，再次推出4幅位于白云新城的地块。

　　据了解，此次推出的4块地中，1幅为商业用地，3幅为住宅用地。而且，这是白云新城首次推出住宅用地。

　　自从万达广场和5号停机坪购物商场落户白云新城后，白云新城商业圈日趋成熟。此外，随着地铁开通、湿地公园规划及配套设施完善，白云新城居住环境也得到了的改善。

　　商业用地有门槛

　　此次挂牌地块中的商业用地编号为AB2910001，位于白云区云城西路东侧，用地面积为3.97万平方米，起价9.9亿元。

　　对这幅商业用地的最后归属，业界人士纷纷揣测。

　　广州资深地产专家韩世同认为，由于这块商业用地对竞买人设定了比较高的申请门槛，比如竞买申请人同时须承诺在商业部分引入世界500强企业的条件，实际上就限定了部分企业。

　　考虑到万达广场先租后建的经营模式，以及规划中的白云新城万达广场总建筑面积接近40万平方米，而去年万达集团底价竞得的四块地总建筑面积只有28万平方米，韩世同个人认为政府极有可能再次将这块商业用地内定给万达集团。

　　去年10月29日下午，万达未费吹灰之力，就以11.22亿元的底价竞得广州白云新城四幅商业地块。因为只有万达符合竞拍条件，甚至取消了现场竞价环节。

　　据经纬行分析，由于该商业地块比较接近万达广场，且资金和经验要求过高，不排除政府和万达集团之间有协议。

　　合富辉煌首席分析师黎文江则表示，万达集团去争夺这块地的可能性不大。关键还是取决于这块地的价格，如果价格不高，万达集团还是有可能会拿下这块地，与万达广场共同开发；但如果价格过高，则万达集团不会去争夺这块地。

　　同时，黎文江认为，万达广场和5号停机坪购物广场是一种错位的商业布局，新的商业项目，更可能是一种商业互补。因此纯粹的住宅开发商不会去拿这块商业用地，但是一些有商业意向的上市开发商，不排除有争夺这块商业用地的可能性。

　　除了万达，有业内人士在详细比对了竞买人条件之后认为，买家应该是保利地产。

　　资料显示，该地块“竞买人2009年企业总资产达到700亿元人民币以上，净资产达到150亿元人民币以上。竞买人具备开发180米以上高层项目的经验（已竣工），持有经营商业地产的面积不得低于70万平方米，并且具有单个建筑面积不低于20万平方米的城市综合体开发经验。”

　　经查询，2009年保利地产总资产为898.3亿元，净资产250.88亿元。截止今年5月，保利地产拥有总建筑面积超过100万平方米的商业物业，保利地产位于佛山的综合体项目保利水城总商业面积愈40万平方米。

　　另外，保利地产目前所开发的180米以上高层项目包括有武汉保利文化广场、保利佛山超五星级酒店。

　　住宅用地或争抢

　　除了引发拿地企业猜测的商业地块之外，还有三幅位于白云区云城西路东侧、横二路南侧、白云二线北侧的住宅地块也将一并出让。

　　其中，编号AB2907008-1地块是三块中最大的一块地，占地面积41967㎡，建筑面积117927㎡，加上该地块内需要建设幼儿园，总占地面积达到47485㎡，折合起拍楼面地价为7153元/平方米。

　　编号为AB2907008-2与编号为AB2907008-3的地块占地面积分别是18998㎡和20795㎡，规模较小。起拍楼面地价也达到6900元/平方米。

　　黎文江分析这三幅地受到关注主要有以下几点原因，首先是万达广场与5号停机坪购物广场商业项目的入驻及周围居住配套设施完善；其次白云区的住宅供应相对减少，房价普遍突破万元以上；另外相对于广州中心区，白云区目前的地价还是一个价格洼地。

　　黎文江表示，由于三幅块地的总面积比加大，而且白云区的土地价格相对便宜，因此结果难以预测。结合本月1日推出七宗地块的拍卖结果，外来开发商出于进入广州的战略考虑，可能会出现最终由外来开发商取得白云新城三幅住宅用地的结果。

　　韩世同则认为，由于三幅住宅地的门槛不高，所以即使不在这一区域有项目的大开发商，仍有可能去竞争这三幅住宅用地。但是考虑到新世界中国地产在这一区域的布局，他个人认为新世界比较有可能去争夺这三块住宅用地。

　　据了解，包括新世界在内的万科、富力和时代地产均有项目在附近。

　　业内人士称，参考周边最近的在售项目白云尚城，该盘地铁上盖物业，均价已经达到16000-18000元/㎡。开发商来只有把三块全部拿下成片开发才可以获得更高的利润，也更方便地块的规划和社区产品的打造。