周曙:理念创新对商业地产开发商尤为重要

分享到:

赢商网 http://www.winshang.com2010年11月23日12:40来自:凤凰网

  11月22日,21世纪中国城市综合体专题阅读)高峰论坛在上海举行,凤凰网房产作为独家新媒体全程直播了此次论坛。水游城投资部总经理周曙先生到会并致辞。以下是他的发言:

  

  水游城投资部总经理 周曙

  谢谢大家,谢谢主持人,事前准备的并不充分,现在看到各位专家也讲了很多综合体专业方面的管理知识,所以我就重点讲一讲上海恒兴地产所做的水游城是为过去、现在和未来的一些考虑,首先我想放一个6分钟的短片给大家看一下目前我们大概是做了怎样的一个展品。

  由于水游城我们的理解是第五代的城市综合体,所以想让大家看一看再来讲,我这边有几个简单的水游城的照片,除了城市综合体简单介绍之外还有一些价值链方面的分析,总的来说我们分析了综合体在商业模式方面的五个阶段,我们认为第一个阶段是百货大楼的阶段,这在我们30年前还是很普遍的,第二个阶段就是超市出现的这样的形态,第三个阶段是步行街,步行街在90年代的中国非常环境,很多城市都出现过,像在苏州的商业街,到了第四个阶段就是现在相当多的以购物中心组成的贸易圈,很典型的像万达,我们认为是60%-65%,有的时候甚至70%,我们集团经过在国外考察了很多地方,在日本花了很多的时间看到了某些购物中心的形态,我们认为正在做第五代的综合体,简单说是以消费为主,我们认为购物面积不超过90%,其他的娱乐空间大家都看过电影院,咖啡馆,新华书店,总之我们创造这样的一种东西,这个综合体变成这个城市的Meeting  Point,不是说购物了才要去这个城市,当无聊的时候,想到要约会的时候就想我们去那里吧,去水游城吧,小孩子上一个培训课以后,这是我们理解的第五代,所以我们顺着这个思路开展了水游城事业,第一个目前是在南京2008年开业,相当成功,不知道今天能不能放出来,也许很多朋友都去看过,应该说作为水游城1.0版的产品,无论是在业态上还是预期的价值上,还是我们想创造的投资收益上都几乎完全符合,这个有待于初期的规划,不瞒大家在2008年的时候大约有一整队的日本咨询团队,10多个人做了两年多,使我们各个方面的计划都非常到位,包括施工的时候,这些策划人员和商业人员回到第一线去,一直要做到满足他们的要求。

  我接下来想讲一下我们在投资水游城的时候的一些考虑,以南京水游城初期的简单报告作为开始。

  (播放短片)

  现在简单归纳一下刚才6分钟的片子,也就是我们的思路,水游城追求四个统一,建筑和生态的统一,建筑里有5个元素:水、景观、阳光[最新消息 价格 户型 点评]、建筑和自然,第二个是商业和环境的统一,每个水游城里都有一个峡谷,一般来说是曲线型的,下面一定有水,水流程的一套运河系统是从德国引进的,造价一千多万。第三个我们追求购物的休闲统一,刚才说购物的面积不超过90%,以休闲为主,以娱乐为主,配合这样的主题诉求,所以每个水游城里都有一个舞台,这是我们综合体必备的,而这个舞台每天一定有一次演出,不论大小,这样的一种活动,这样一种持续的活动,可以吸引到你要的客户,最后一个是强调体验,服务业说白了是体验行业,是experience的东西,所以你只有关怀你的客户的体验,而不是强行推销,他们才能够成为持续的消费群。

  持有型的购物中心的经营和开发需要完全不同的理念,我记得前面一位专家也提到了这个东西,最后我们得到的就是右侧这边的家庭中心、都市舞台和消费型的商业圈,就是所谓的时间消费,刚才谈到了我们的选址问题,我们目前在建的有武汉、天津和南京,大家可能很奇怪我为什么选择盘锦这个城市,那是因为我们发现了这个城市的特点,这个城市是因为辽河油田而兴起的城市,这个城市的人群消费力非常旺盛,这是通过市场调查得出的,而沈阳的商业群里很多营业员都非常欢迎南京人去消费,可是盘锦城几乎没有下面的商业和娱乐,盘锦的油田员工下班之后喝完一顿大酒,然后要么睡觉要么上班,所以当地的领导看到我们这个之后觉得非常需要这样一个以娱乐为主的综合体,所以我们就去了,我们各方面的指标体现定位很成功,这也是特点之一,我们非常重视调查这个城市的特点,当然简单来说这样的一种消费的购物中心不适合在一线城市,因为以娱乐为很大一部分的综合体,像上海这样的中心城市,我们正在测试我们的2.0版本,希望后面有所突破,二线城市的中心或副中心,三线城市的绝对中心,这是我们考虑选址的方向。

  这里有大家非常熟悉的购物中心,酒店,酒店式公寓,办公还有住宅,至于如何选择组合业态,因为我刚才来了之后看到了,大家都知道,我们的考虑是觉得三线城市少考虑了,酒店要根据这个城市的特点做选择,要根据你详尽的市场调查,你所进入的城市,目前的竞争态势,我们现在在呼和浩特考虑,呼和浩特有香格里拉,在这个城市里做五星级宾馆怎么做?因为这个城市是内蒙的首府,全省的政经人士都往这里来,所以也是一种很好的思路,我们现在在成都也在考虑这个项目,考虑业态组合是我们的一个思路,南京水游城在经营当中得到了一点经验,其实持有型的商业设施,要决定装修哪个物业,新购进什么物业,这些物业的组合最后形成你所要的回报率和现金流,这是两个层次,我们在经营的角度来说,我们的团队跟我们分享,主要是在两个方面,因为也是从开发商转型过来的,商业地产投资商,所以他们总结的两点是这样的,第一个首先是理念的改变,我听主持人介绍说在座的很多开发商,开发商转型做商业经营需要理念的改变,无论是老板还是员工,因为投资一个物业二十年三十年需要的理念完全不一样,比如持有型物业经营需要强大的预算管理,这个预算管理不光是财务的,包括你的采购等等,这种预算管理带来的是对流程的控制,带来的是非常枯燥的每日运营,老板恨不得想突破,这个时候理念的改变很重要,实际上这种理念改变肯定会发展成公司文化的改变,重视精细化管理,重视流程控制,重视预算约束,只有这样你才能每年的经营获得你的现金流,而目标回报率的达成是一个商业型物业能够经营十年二十年以上最重要的基础,要不然也许过了五六年执行无效了。

  另外就是一个最经营当中非常重要的,也是他们的经营团队跟我分享的就是创新的价值意识,这个创新其实不是一天到晚追求标新立异,而是勇于突破,这是对既有模式的突破,还有创新层次的突破,你在二线城市面临着大量竞争的时候,面临着价格压力的时候你从哪里找到突破,我们为什么选择这样一个娱乐型的购物中心,找的就是这种差距化,找的就是这种突破,我们的差异率达到了60%,带来了做南京商圈的后优势,需要持续不断的创新。我今天就先讲这么多,谢谢大家。

相关阅读
万达乐园发布五年计划 打造城市旅游综合体新兴格局
合肥高新区商铺入市量少 新区消费亟需城市综合体
何以突出重围? 西安城市商业综合体达60个 同质化严重
合肥蜀山区商铺存量不足 城市综合体类商铺占超四成
商业地产持续升温 城市综合体市场开发前景及潜力分析
×扫描分享到微信