中关村商业地产重新定位 压缩商业引入科技金融类企业

经济观察网   2010-11-23 16:34

  拥挤的中关村,一如往日的热闹非凡,围绕电子产品零售而来的供应者、购买者,已经成为中关村最重要的一部分。随着政府主导的中关村核心区(中关村西区)产业升级的推进,包括电子卖场在内的零售业态,成为不鼓励发展的对象。

  这一调整,将是中关村商业地产运营的一次重大挑战。

  再见中关村

  早在2009年7月,中关村西区业态调整的序幕已正式拉开。当时海淀区政府颁布的《关于加快推进中关村西区业态调整的通告》中明确表示“不鼓励电子卖场、商场(店)、购物中心、餐饮等业态在本区域内发展”,研发中心类、创新类、科技金融类等业态成为鼓励的对象。

  业态调整不是行政命令所能一蹴而就的,时至今日,中关村西区的调整正在慢慢显示出来。

  刘开航是链家地产在中关村西区一家店铺的店长,电子产品经销商是其租赁客户的一部分,这部分业务占据这家店铺20%左右的业务量,经销商会租赁该区域的住宅项目或商业项目,作为办公地点。最近,刘开航明显感觉到政策带来的变化。

  “去年政策颁布以后,就开始有经销商从这里撤离。”刘开航说,根据他估计,已有5%左右的经销商从中关村离开。

  经销商为零售店铺提供货源,他们往往会在中关村地区租一个地方作为办公地点,除写字楼外,周边一些住宅项目也成为经销商集中的地方。业态调整政策颁布以后,一些规则也在悄然发生改变。

  刘开航介绍,之前接受经销商租赁的住宅项目,开始实行“只出不进”管理办法。所谓“只出不进”,是指已经入住的经销商可以从这里撤离,但不再接受新的经销商来此租赁房屋作为办公地点。

  这显然是住宅项目物业公司配合政府实行的一种缓慢清理的方式。据了解,沁园公寓、紫金庄园等项目已经开始实行这一做法。

  刘开航表示,以沁园公寓为例,一个140多平方米的房子,租给经销商价格为7500元-8500元/月,现在只能作为居住用途出租,价格约为7000元-8000元/月。租赁价格出现百元左右的下降,而且业主开始需要负责房屋设备的维修,居住需求的租赁时间也没有商家稳定。

  被卡住的商户

  文件颁布以后,中关村西区的商业格局开始改变,商户刘明正是尴尬局面的亲历者之一。

  刘明从一家理工科大学博士毕业后,来中关村创业了3年,做电脑硬件,还做高性能计算、软件开发等研发类业务,原来在E世界注册有一家公司,在海龙也注册有一家公司。

  后来在海龙注册的那家公司越做越大,因为E世界的办公场所更大,去年,刘明打算把海龙注册的公司搬到中关村E世界。于是他就把在E世界的公司先搬走,也把海龙的公司迁出。结果正在此时,中关村西区业态调整文件出台,中关村E世界和海龙不再允许硬件销售类公司新进。

  结果,刘明被卡在了中间:海龙那家公司无法搬迁到中关村E世界了,因为不能注册;而海龙又回不去了。

  刘明只好在中关村E世界旁边另找一处不属于中关村西区的地方,将原来海龙的公司搬进去。但原本卖电脑硬件的业务就无法在E世界做了,开展经营活动不方便,也不好聚集人气。

  刘明就只好找E世界商量,E世界也没有办法,就让刘明等候。刘明一等就是一年。

  刘明介绍,中关村西区产业升级文件下来之后,被解读了很多次。2010年1月,整个E世界都不允许做硬件的进入了,只有部分有生产能力、自主品牌的大硬件公司例外,如爱国者;2010年1月之后,又变成6楼以下还允许卖硬件的进来。但公司名字必须是商贸有限公司,而刘明的公司有两成的业务是软件开发和高性能计算等,叫商贸公司显然不合适,特别是在对外洽谈业务的时候。于是刘明还是不能将注册地搬回E世界6楼以下。而E世界6楼以上的单位要注册公司,就要取消增值税资格,也就意味着不能做商业贸易。

  目前硬件公司要进入中关村西区,必须要有生产能力、自主品牌,众多经销商已经无法进入。

  刘明一直也是沿着向研发类公司完全转型的路子走的。但刘刚毕业3年,研发的业务不能养活整个公司,还要搞硬件来帮助公司盈利。刘一直不愿意更名商业贸易公司,叫科技公司的原因也是刘的志向是做研发为主。

  刘明说,他能理解中关村西区转型的迫切心情,但将来公司做大了,中关村西区欢迎他,他也不回去了。这种一刀切的作风让他有些难以接受,他原本是希望伴随着中关村西区一起成长的。

  商业变局

  海淀区常务副区长、中关村西区协调管理委员会主任杨志强曾对媒体表示,中关村西区将通过压缩商业面积,置换出空间引入科技金融类企业进驻。中关村西区的商业地产项目必须重新审视自己的定位。

  海龙大厦、鼎好电子商城和中关村E世界商城,是该区域最主要的几家电子卖场。为顺应政策的调整,早在去年七八月,海龙集团就开始考虑调整海龙大厦租户结构的问题,并于11月开始行动,对12至16层的经营客户进行撤离,将这几个楼层改造成写字间对外出租。

  据了解,在大厦结构调整以前,海龙大厦1至16层都是属于IT卖场,对12至16层经营类商户停止续约后,海龙投入资金对这些楼层进行了写字间改造。

  “当时就是采取措施,压缩卖场的面积,将12至16层改造成写字楼,出租给科技、研发类的企业。”海龙集团品牌经理傅利对本报表示,公司不仅投入资金对高层卖场以及楼下各区进行了改造,也尽量将搬离商户安排在下层商铺中。随着对经营类商家的撤离,12至16层的入住率从98%下降至18%,经过重新招商,目前入住率上升至60%左右。根据记者在海龙大厦现场看到的情形,写字楼部分确实还有一部分的空置面积。

  随着商铺面积压缩、运营方向调整,企业面临着现实的挑战。据本报了解,海龙大厦此次业态调整,使得其年租金收入损失1000多万元,而海龙大厦整体租金收入为每年1亿多元,这就意味着租金收入下降了10%左右。

  “进行写字楼的招商工作中,打进电话的特别多,但绝大多数还是做经营的商户,我们的招商人员只能一遍一遍对他们解释现在的情况。”傅利表示。而目前,海龙集团正在试图通过开设社区服务点、卖场管理输出、物业管理服务输出等方式,来增加新的利益增长点。

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