观察：2010年中国商业地产10大趋势

　　1、 尽量少扩张，直到学会如何管理“空间”

　　2009年，以“真功夫”快餐为代表的新兴商业在全国各地跑马圈地，伴随着一轮又一轮投资基金的进入，我们也许真的应该相信曾经在国外很流行的商业理念：“空间决定价值”，或者说“视觉决定价值”。 “麦当劳”的快餐真的那样好吃吗，可能不是，因为当你想吃快餐的时候，它占据了你的视线和空间，你“被迫”消费并逐步“适应”；同样在奢侈品消费中，当你对国际品牌并不了解的情况下，你当然会选择你见到最多，最熟悉的品牌。

　　但是，这种扩张的基础是你对“空间”管理的能力。这种能力有两个方面：一个是法律契约，对所拥有的商业“空间”具有绝对的控制权利；一个是地产价值，对所拥有的“空间”具有明显的价值提升作用。

　　2、 不要迷信品牌，那只是一个传说！

　　国际流行品牌和国际一线品牌的差距有多大，也许只有专业人士才会关心。消费者更为关注的是品牌所代表的时尚特征。因此，商业项目经营者对所属品牌管理的难度也会增加，这个世界上每时每刻可能都会有新的品牌出生，旧的品牌淘汰。大众化品牌生存的空间将越来越小，满足不同小众群体的偏好的品牌却越来越有生命力。对于商业地产来将，招到一个知名品牌可能并不难，难的是要招到一个有消费潜力的商家。

　　3、 主题商业，究竟什么才是主题？

　　为一个商业寻找一个主题，包装一个方案，是很多新建商业项目希望尝试的思路。但是，这些主题究竟对商业有何影响，却很少有人问津。2009年，中国主题型商业的经营并不景气，投入巨资打造的“主题”，已无法吸引人们的“眼球”。那么，怎样的主题才是商业应该尝试拥有的呢？答案也许很简单：这个主题应该是可以持续传播的理念，并不是毫无生气的建筑。

　　4、 “单一性”市场，将受制于“多元化”消费。

　　“美食汇”、“婚纱城”、“钻石城”等“集中式商业地产”将出现萧条，原因也许很简单：这些商业市场无法实现让消费者“同时消费”的目的，同一项目下的商家无法彼此分享客户资源，商业本身的吸引力就会逐步降低。当一家有特色的餐饮门店，足以和整个“美食城”相抗衡时，商家也许会感到目的性消费的可怕。与此相反，“小吃街”、“婚庆市场”、“花鸟鱼虫市场”等可以提供消费者“多元化消费”的场所仍会生意兴隆。在竞争如此激烈的市场中，每个商家必须为自己寻找可以将“规模”发挥到最大的场所。

　　5、 商业，你属于哪种生活方式？

　　当一个商业地产营造出具有某种生活方式的“经营空间”时，那么符合这种生活方式潮流的商家和消费者就会自发聚集到这里——“招商”的定义也许可以这样重新表达。因此，商业地产定位的关键变成对消费者行为方式的判断和社会生活方式的把握。

　　6、 关注“60”、“70”人员！

　　80后消费的崛起，是过去一年带给商业的惊喜，但千万不要忘记，中国最大价值的消费群体属于60年代和70年代。60年代的人掌握着这个社会绝对的财富，而日益成为中产阶层的70年代群体正在创造这个社会最大的购买潜力，他们日益成熟，消费理性，同时又极富个性。

　　7、 为什么好货不能便宜？

　　便宜的东西，你会买吗？你可能还在犹豫，但如果在“便宜”的上面加上“优质”、“时尚”、“品牌”、“经典”等，你还会犹豫吗？“沃尔玛”为实现这一点，将卖场选在城外；“宜家”为实现这一点，干脆让您自己动手组装；当然还有日本的“优衣库”等创造快速流行时尚的服饰品经营品牌。这些在过去十年迅速膨胀的商业品牌，在将“优质”带给喜欢享受“低价”大众的同时，也给商业地产的投资者们带来新的租金问题： 这些商业品牌“寻低租金”的特性，成为城市主要商圈内的一流商铺租金下降的主要推动力量，而为了获取收益，投资者不得不将一些二、三流的新创品牌引入其中。

　　8、 社区的价值

　　中国在走向富裕的同时，时间的价值也越发突出。根据2009年美国购物中心杂志的相关统计资料，我们发现，国外发展最为迅速的商业并不是规模宏大的购物MALL，而是中小型商业街和社区购物中心。对于工作忙碌的人们，在家门口快速高效的消费，比在购物中心里转来转去要舒服很多。

　　9、 “零售”的价值在于“补缺”。

　　现在的商业项目，非零售业态的比重在上升，服务型业态越来越成为商业项目中经营成败的关键。电子商务兴旺发展，传统“零售业”将何去何从？ 2009年，中国奢侈品零售市场的突起，也许可以给我们一个合理的解释，富人们在寻找一种独特的消费体验。在某个特定的时间和空间里，会出现一个或多个“购物需求”，这种需求需要“零售”来“补缺”。

　　10、复合型商业业态的出现。

　　当越来越多的网上交易与线下实体进行结合，当超市中出现越来越多的专卖店，我们有理由相信，传统的业态划分的界限越来越模糊，对于业态的定义也越来越不清晰。当一个台球厅中出现酒吧、影厅、美容院时，我们也只能将其划分为会所。只有精彩的内容才可以在一个空间内共享，多种业态的相互渗透，也许会出现新的惊喜，这也许就是2010年商业最值得期待的事情。