迪斯尼国企享成果 民企机会在商业地产？

　　进入建好不久的水泥路，白雪掩映下的“布宜诺中心湖泊水处理中试项目”一行大字格外醒目，这是12月16日下午上海浦东黄楼迪斯尼核心区的一景。

　　尽管到目前为止，中美双方尚未举行一个正式的开工仪式，但记者在现场看到12月15日的大雪并没有让项目建设停顿下来。上海迪斯尼已然开工。

　　如今，一些配套的水泥路、工人住房大部分已经建设完毕，勘测等部分已经结束，更多的建设项目正按部就班地进行招标等工作。

　　“布宜诺中心湖泊水处理中试项目”一行字的旁边标明了实施单位：长江水利委员会长江勘测规划设计研究院上海分院，事实上，目前遍布迪斯尼地区的企业均是来自上海的诸多国企，尤其是基建类和设计类企业。

　　记者的调查显示，国企几乎垄断了前期的项目，民资和外资目前几无参与，不过随着迪斯尼项目在未来的进展，民企和外企“舞台”或也很大。

　　据本报独家了解，迪斯尼美国总部或将委托日本东方乐园株式会社参与上海迪斯尼运营管理，不仅如此，上海近期公开表示将吸收外资参与迪斯尼建设，外资在迪斯尼项目后期中作用或将增强。

　　民企的作用也逐步开始发挥。据本报了解，诸如界龙、均瑶集团等一些民企已经表示意向投资迪斯尼配套区的酒店和购物中心等。

　　这是一笔巨大的财富蛋糕，迪斯尼乐园本身将投资244亿元，周边配套更是高达“千亿级”，这1200多亿的投资，国企、外资、民企蜂拥而入。

　　只不过，谁笑到最后尚未得知，外界普遍认为利润更大来源在于迪士尼建成后的运营，而这块民企和国企如何分享显然是个问题。

　　基建蛋糕：清一色国企?

　　尽管还没有正式的动工仪式，但迪士尼核心区建设早已悄然展开。

　　据本报了解，迪士尼配套道路早在2010年2月5日就全面开始，与此同时，包括水环境处理、市政配套新建工程，雨、污水泵站等建设、中心湖建设等都已在进行之中。

　　且由于前期建设基本都是基建类工程，目前分享迪士尼蛋糕的基本为基建、勘测、设计类企业。

　　引人注目的是，前期建设项目投资方和发包方，基本都为上海市层面的负责迪士尼投资的公司 上海申迪(集团)有限公司和浦东新区层面负责迪士尼投资的上海申迪旅游度假开发有限公司。

　　在这两家投资方背后是5家大型企业，分别为锦江集团、上海广电集团、陆家嘴集团、上海精文投资有限公司、上海市南汇区地产有限公司。

　　更进一步的消息，迪士尼配套区域和核心区域的前期基础配套设施建设，目前基本皆由浦东新区的上海申迪旅游度假开发有限公司负责。

　　据本报不完全统计显示，包括上海城建、上海市测绘院浦东分院、浦东建设、上海浦发工程建设管理有限公司等都已中标迪士尼配套基建项目。

　　比如，浦东建设就中标了两项建设工程施工项目，分别为浦东新区航城路(S2-南六公路)、唐黄路(S1-周邓公路)新建工程项目，中标价合计为3.96亿元。

　　不过，即使目前少量铺开的基建，企业之间的竞争也很激烈。

　　据本报从上海城建下属的设计公司了解到，为了获得上海地铁迪士尼支线部分路段设计权，城建方面专门邀请迪士尼方面人士考察了上海城建，以期使设计方案更符合迪士尼运营后的客流要求。

　　上海迪士尼项目区域核心区占地面积7平方公里，配套区占地面积13.6平方公里，规划控制区面积86.5平方公里，合计107.1平方公里，基建项目巨大，因此这一蛋糕无疑对于沪上本土企业吸引巨大。

　　然而，迪士尼施工现场并没有见到诸如民企在场，施工铭牌上标注的企业都是上海当地的国企。

　　无论是浦东建设还是上海城建皆为上海本地国企，不仅如此，设计院、勘测院等亦为国企，而投资方 锦江集团、上海广电集团、陆家嘴集团、上海精文投资有限公司、上海市南汇区地产有限公司也为国企。

　　此外，目前核心区4平方公里外的拆迁亦基本均由国资背景的拆迁公司进行运作。

　　民企的机会：商业地产?

　　尽管国企几乎垄断了前期的项目，但民企的机会在中后期或会越来越多。

　　“核心区外的地区投资主体可能不同，不同的国家有不同的模式，有的是政府投资，有的是企业投资。”上海迪士尼项目顾问何建民此前这样告诉本报记者。

　　显然，对于民企而言，机会仍很多，记者调查发现商业地产或是民企进入的一个路径。

　　界龙集团董事会主席费钧德在2009年年底就向媒体透露，界龙实业(600836-SH)将参与迪士尼动迁房项目招标。

　　这其中包括1000亩迪士尼地块动迁房项目和其余3块共计300亩的机场保税区动迁房项目。

　　另外，界龙实业所拥有的250亩工业用地也在迪士尼规划范围内，费钧德表示，上市公司将积极参与到迪士尼周边的商业房产开发，初步计划建造该地区的首家五星级酒店以及甲级商办楼宇、商厦等项目。

　　据本报了解，在迪士尼核心区10平方公里内是不允许非迪士尼相关酒店入驻，但由于迪士尼配套区面积巨大，有100平方公里的面积是商业地产配套与控制区。

　　因此在规划许可范畴内，目前部分民企拟布局在配套区建设各种配套酒店和商业项目。

　　均瑶集团就是其中之一，“现在迪士尼落户浦东了，有机会我们也希望在浦东建一个购物中心，让那些来上海旅游的人，玩一天，买一天。”均瑶董事长王均金在2009年12月22日在上海市经济工作会议分组讨论会上如是说。

　　但目前民企的投资均未开始，由于酒店、商场等配套均在中后期，因此尚未有大规模的投资。

　　目前仅有部分房地产企业进军迪士尼周边区域，布局住宅等，比如万科在2010年2月10日拿下了距离上海迪士尼5公里的新场旅游综合区C4地块。

　　运营期：内资如何与外资分享收益

　　随着项目的逐步推进，外资的作用或将越发得以体现，并可能获取较高的利润。

　　12月13日，浦东新区政府联合香港贸易发展局在香港会议展览中心举办“合作·共赢”上海浦东发展情况说明会，会议上签约的项目中就包含了“水世界”大型旅游基地。

　　据本报了解，这个水世界大型旅游基地是迪士尼中的一个项目，这或显示，外资将进入迪士尼建设领域。

　　事实上，这也是上海方面的期望，上海将利用外资积极实施包括“世博园后续开发、迪士尼项目开发建设、大浦东开发、大虹桥建设”等项目。

　　这是12月2日举行的“提升开放型经济水平，扩大对外开放”上海市政协委员最后一站年末视察活动中透露的一条信息。

　　不仅如此，据本报独家了解，东京迪士尼乐园的运营方，日本的东方乐园株式会社或将被迪士尼美国授权参与管理上海迪士尼。

　　日本迪士尼一直是被认为运营较为成功的例子，而且和上海同处亚洲，因此一旦最终确认参与上海迪士尼管理并不会太出乎意料。

　　运营则是收益较高部分，这部分利润将有很大一部分被外资获得，因为迪士尼本身就是一个中外合资项目。

　　由于外资方掌握了品牌、技术等，所以尽管国企等中方公司几乎垄断了前期的基础设施建设，民企亦进入了配套区的商业地产领域，但运营阶段的利润或许会很大程度上被外资方获得。

　　为此，上海市政协委员卢卫民在上海市政协会议上曾提出提案，认为在各地迪士尼乐园的合作中，外方会更加注重经营品牌和自营项目的赢利，如邮轮、酒店、饭店、商场等，通过收取高额的特许权使用费，使自己旱涝保收。

　　因此，卢建议上海迪士尼项目能扩大主题乐园的范畴，尽可能多地将其自营项目纳入乐园项目内，把外方的特许权使用费的列支全部或至少大部分放在经营利润后，“避免乐园经营亏损而外方还在赢利的局面”。