万通郝杰斌：立体之城 地产商的翡翠梦境

　　尽管这个立体之城被称之为梦想家的空中楼阁，但立体之城却在今年开始了它的全球巡展，赢得了众多的视线。

　　见习编辑 曹萍 "在大约一平方公里的土地上，打造一个建筑面积600万平方米，可容纳15万至20万人口的高密度建筑群。它采用先进的新能源技术和复杂的智能管理体系，是一个高密度的绿色智能建筑，拥有居住、工作、教育、医疗、休闲等大部分城市功能，是一座舒适便捷、绿色健康的宜居社区。"冯仑这样描述他心目中的梦想之城。

　　据说，这个设想来自于两三年前的一次聚会。那时，有个诗人描绘了他梦想中的城市，当大家都一笑了之的时候，作为地产商的冯仑却开始认真地思考这个理想中的田园在现实中的运用。

　　针对这个充满传奇与争议色彩的立体城市，记者在12月28日完成了对北京万通立体之城投资有限公司常务副总裁郝杰斌的采访。以下为采访实录：

　　记者：听闻立体城市要在成都落户，这个消息是否属实？听说在确定落户廊坊之前，公司就曾考察过成都，但当时因为这里人口密集，土地不够而放弃了，那现在这些是不是已经不再是问题了？

　　郝杰斌：我们目前在成都、北京、天津这几个地方都在筹备。按照目前的情况看，成都动作快一点。因为成都是西南重要的城市，同时，成都刚刚和铁道部签了《关于加快推进成都市铁路建设的协议》，整个城市发展的节奏比较快一些。

　　人口密集更适合做立体城市，中国的土地不是不够用，而是被征用了很多，关键是土地的征用方法。成都有个规划叫《世界田园城市》，他们的目的是想做城市和田园的结合，这与我们的某些理念特别吻合。所以，我们在成都的推动反而比其他的城市会更快一些。

　　至于之前的就很难被追溯了。这个有沟通过，可能是不同层面的对系统的理解吧，我觉得我们跟成都的沟通到目前为止是比较顺利的。

　　记者：这个项目的投资是多少？未来定位如何？

　　郝杰斌：我们大概算了一下，大概需要有5个亿左右。我们的住宅比例控制在50%，甚至以下，主要针对的是城市里的中低收入阶层。在售价方面，我们希望控制在1万块之内，另外，我们也会提供一部分廉租或者是经济适用房，使一部分在这里工作的低收入的人群也能爱这座城市。

　　记者：立体城市的想法是超现实的，它是怎么诞生的？

　　郝杰斌：这个是冯总首先想到的。这个提法产生于2008年金融危机爆发最严重的时期，当时我们考虑要运用一些什么样的措施来应对金融危机，其中包括城市的重建，然后就开始探索世界高密度城市的发展的历程，看了日本等很多的地方，发现中国也需要一种高密度的发展模式。

　　第二，目前中国大概有一半的国土都是不适合人类居住的。而我们的密度其实比日本的低得多。同时，从2009年开始，土地扩张对农耕地的侵占比较多。温家宝总理也提出了要保持18亿亩的红线。

　　另外，冯总做这件事情，我想跟万通目前的现状有很大的关系。万通现在规模虽然不是很大，但是财务状况非常健康，我们负债率特别低。控股公司我们今年的负债率为零，上市公司的负债率在24%。在这样的情况下，万通才有机会思考发展问题。

　　各种原因加在一块，我们用一个高密度的方法建设城市的思路，所以就开始研究这个思路。大概的脉络是这样来的。

　　记者：目前中国的大部分房地产商都是按照传统的模式来做，立体城市的设想是不是比较超越？

　　郝杰斌：地产挖坑、卖楼的时代早已经过去了。房地产行业目前的利润空间与最初相比，已经小很多了，尤其是上市公司。我记得，2009年万科是50万亿的税后利润，交了92亿的税。这个时代都要过去的话，如果没有创新的话就很难在下一轮的竞争中有优势。

　　所以，万通一直在强调创新，用一种系统的创新来推动中国城市的改变。其实这个事也是自己给自己找麻烦。

　　记者：既然这个是属于自己给自己找麻烦型的，为什么刘永好、张跃、史玉柱会对这个项目这么热心呢？

　　郝杰斌：我也在思考这个问题。我发现，刘总的企业已经30年了，史玉柱先生也是商界的一个传奇，张总是中国最早的拥有私人飞机的企业家。这些企业家已经不存在生存压力问题，所以，他们想的是如何能够做一个创新或者是对社会有益的事情，最终在背后起推动作用的是企业家的心态。

　　因为这些人既是城市的使用者，也是城市的创造者，他本身生活在城市，他也感觉到了城市很多的不便，所以他们也在想，也一个能够推动城市发展的想法的时候，都想站出来，从各自的角度做自己的事情。

　　记者：立体之城面临的最大问题有哪些？

　　郝杰斌：人们对一个新事物的理解是最大的问题。当每个人都愿意去尝试一个新东西的时候，它就会变化一种推动技术进步的最重要的因素。现阶段没有人愿意都来理解这件事情，都不愿意来尝试这件事情。所以，现在我们做得最多的工作其实就是拆墙。拆去心里的防火墙。

　　要是为了钱的话，没有人愿意做这种事，因为这种事有很多不确定性，包括面对很多人的置疑。

　　另外，我们在做立体城市的时候才发现，很多的操心都不是房地产商该操的。比如说行业整合，这本来是国家执行的，但是为了工作生活并进，你就必须从产业入手，做产业整合，如果不做产业整合的话，这和常规做小区没有区别。

　　记者：在资料介绍里看到，"按照立体城市的方式，意味着地土地使用率提高了10倍以上，建设的周期大大的缩短，成本也仅是1/3"，这句话该怎么理解？

　　郝杰斌：现在房子的成本主要是土地，当土地的利用率提高时，其他的成本就低了。所以这个就是成本降低了。另外建设周期为什么缩短呢？因为原来每一个小区都是独立发展，现在把它集约起来一起做，一起做的话有一些快速的技术，还有一些快速的施工方法，这些都可以运用的。

　　而这个1/3，是根据我们一个财务模型去算的，我们现在初步算起来确实是要节省很多。

　　记者：立体城市明年年底就要开工了，经过多番的考察，技术问题是不是都已经解决了？

　　郝杰斌：那是肯定的。经过2年多时间，我们把它做成靠近现实的方案，肯定是不存在技术问题，技术永远比你想想的要先进。我们采用集约化发展，房屋质量会很高。如万科的工业化住宅就是标准化构建。而工业化施工中不可控的因素基本上会在工程建这个环节被解决掉。但一些细节性的问题，我们必须考虑用系统的方式来解决，这大概就是我们手头上重要的一件事情。

　　记者：在这个层面上，立体城市和传统的钢铁水泥等建筑区别在哪里？

　　郝杰斌：第一个是系统化，也就是我们前面说的系统方式解决问题。第二，就是实现钢筋混凝土与自然地结合。首先是，周边尽可能有一些田园的东西，你在拐角、走道甚至回廊、大堂都可以看到很多的绿色，一出门也会看到很多的绿色，另外有立体种植、立体林园和钢筋混凝土结合。

　　另外，我们也会采用一些新材料，如隔温隔热的材料、新型的玻璃。像能够附太阳能光膜的玻璃，本身就可以作为发电体。但具体应用还要看区域和政策。像德国的太阳能被推广得最多，就是因为国家政策的扶持。但是我们国家没有这种政策。

　　我相信，随着新材料的出现及运用程度的提升，我相信我们的立体城市可能也有1.0版、2.0版、3.0版。

　　记者：立体城市属于高层建筑，那么人类心理上对土地、水等自然资源的亲近怎么处理？

　　郝杰斌：事实上，这也是我们面临的一个问题。很多所谓的生态专家讲我们是反人性的，说我们花这么多钱还不如把农村的基础设施好好的搞一搞，让农村的人生活得更好。而这些人在都市已经游刃有余。而许多人连都市基本的生活都没有享受过，立体城市就是为我一个都市里普通的创造一种能够为未来负担得起的都市生活方式。

　　事实上，我们也是迫于现实的无奈，开始思索出路的时候才有这样的想法。我不认为我们每个人都是真正的先知先觉，我们不能想到几十年或想不到的事情，我们多是平凡人。