2011年中国商业地产六大趋势分析

　　自2010年4月份“新国十条”调控政策出台以来，国内住宅市场开始进入了漫长的市场盘整期，市场供求较去年同期均出现大幅下调，成交价格也即将开始步入下行通道。在政策和市场的双重压力下，住宅投资前景预期不甚明朗，房地产市场住宅一家独大的局面逐渐开始改变，此前一直处于次要地位的商业地产开始成为市场多方关注的热点，中国指数研究院上海分院分析师预计，2011年商业房地产市场将从以下几个方面出现明显的变化。

　　首先，从企业层面上来讲，开发商进入和投资商业地产的力度将不断增强，同时竞争也更加激烈。其实早在2004年之前，已经有大华、绿地等大型房企进入商业地产领域，但在开发投资上一直处于不温不火的局面；2010年随着万科、保利、华润、富力等知名品牌开发商纷纷高调宣布未来将不断扩大在商业地产领域的投入，意味着今后商业地产的开发和投资力度或将摆脱前几年持续低迷的发展态势，同时商业地产的竞争也将更加激烈，多年来形成的商业地块零溢价成交的尴尬局面势必会有所改变。

　　其次，政府尤其是银行将会把对于住宅的扶持转向商业地产。主要体现在在当前流动性过剩的严峻形势下，目前正在执行的住宅限购令和贷款七折优惠利率政策的取消，势必会引导市场上充裕的资金由住宅市场流向商业地产市场。另外，除了调控政策未对资金进入商业地产加以限制外，保监会近期还发布了多项条文，指令数千亿险资只能进入商业地产领域。中国指数研究院上海分院分析师认为，这些国家政策的隐性鼓励一方面对商业地产的发展起到了直接的推动作用，另一方面似乎透露出了政府在当前房地产市场调控中的部分思路，即一手抑制住宅市场的投资性行为，一手引导充裕的流动性进入商业地产，将现有房地产市场中商品住宅被过度凸显的投资属性逐渐剥离，转嫁到纯粹以投资为目的的商业地产上，从而使整个房地产市场真正进入良性循环之中。

　　第三个方面是投资者资金从住宅转向商业地产的力度将进一步增大，特别是民间资本将大举进军商业地产，尤其是商铺和写字楼。统计数据显示，2010年1至9月，全国商业地产的投资额比2009年同期增长269%，意味商业地产开始进入新一轮的快速发展期。随着城市化进程的不断加快以及实体经济的不断好转，前一阶段包括写字楼和商铺在内的商业地产一直被低估的局面势必会发生根本的转变，同时受调控政策影响在住宅领域受限的民间资本也找到了很好的宣泄口，最好的例证便是本年度上海1—11月成交商铺面积313万平方米，较去年同期大幅增长77.62%。此外，得益于人民升值和商业项目投资收益回报的稳定性，包括摩根斯丹利、高盛、麦格理、瑞银、美林、华平投资、软银等国际投资机构和投资资金也纷纷加快了进入商业地产领域的步伐。

　　第四个方面是从价格角度看，住商倒挂现象将有所改变，一、二线城市的商铺、写字楼的价格将走高。由于本轮宏观调控的目标是住宅，具有良好发展前景的商业地产的投资属性进一步得到确认。加上在住宅疯涨的过程中，商业物业价格一直偏低，以上海为例，2010年1-11月上海住宅成交均价为21294元/平方米，同期上海商业项目成交均价仅为15823元/平方米，而根据国外成熟房地产市场发展历程，商业物业未来还有加速增长的趋势，预计近两年内商业物业价格至少还存在20%-50%的补涨空间。

　　第五个方面是商业地产领域的盈利模式或将由当前的开发出售为主逐步向持有出租模式转变。从国内商业房地产市场发展情况来看，散卖后放任业主或使用者自营的方式早已证明是失败之举，商业物业的成功经营必须建立在企业有自营商业体系的基础上，再辅以紧密的商家联盟，作为商业物业开发成功标杆的万达企业便是最好的明证。

　　第六个方面是商业地产领域的人才结构将发生变化。其他商业领域的人才，尤其是经营性人才将被较多地挖到商业地产领域。与住宅开发模式不同的是，由于商业地产在选址定位、投资、销售和管理等方面与住宅开发存在明显的差异，商业地产的专业技术性门槛更高，运作更加复杂，因此，商业地产开发和运营需要更专业的管理团队和更多的经验积累。而当前多数商业地产的开发，特别是像万科等刚进入商业地产领域的开发商大多是住宅开发管理团队，商业经营性人才较为缺乏。由于没有强大的管理团队的配合的情况下就盲目的跟风进入商业物业市场意味着非常大的风险，大力引进和培养商业领域的人才将成为商业地产开发迫切需要解决的问题。

　　总体来看，由于目前国内的商业房地产市场尚未完全成型，价格也处于价格洼地，可以预计未来商业地产的发展将迎来黄金十年。不过，中国指数研究院上海分院分析师认为要考虑到商业地产复杂性和要求明显高于住宅，因而短期内商业地产的发展还存在诸多的困难，特别是开发运营管理上与住宅领域的巨大差距，将直接关系到商业地产开发成功与否的关键。在这方面，开发商不妨借鉴万达集团通过房地产的综合开发，将公寓住宅、高级酒店、高档写字楼、商业中心融合在一体，人为的打造一个商业中心，通过大手笔的开发建设，创造一个核心商业区域。同时做商业地产，不应像住宅那样盖好后卖掉即完事，还应该努力做到包括招商、营销、规划、管理等细节上与项目本身相匹配。

　　（中国指数研究院）