高地价催生“地下经济”热潮 地下空间待监管

21世纪经济报道   2011-01-14 11:12

  一场“地下经济”热潮已在国内一、二线城市开启。规范地下空间开发的相关法规亦在不断完善中。

  1月13日,北京民防局局长王永新北京政协重点提案督办会表示,北京将推动成立地下空间开发利用领导机构,同时,逐步建立与地下空间相关的法规体系,将地下空间纳入城市规划管理体系。

  2010年底,苏州工业园区三部门正式发布了《关于确定苏州工业园区地下空间土地出让价格(试行)的通知》(以下简称“《通知》”)。这是首个非一线城市有关地下商业建筑开始计价的地方性文件。

  2006年8月,上海出台了国内首个涉及地下空间建设用地审批和权属管理的规定。此次苏州工业园区的新规,则从计价等方面进一步完善了城市地下空间的管理。记者获悉,苏州正在酝酿全市性的地下空间土地出让价格的文件。

  同济大学土地资源管理教研室主任石忆邵教授认为,全国已有30多个城市编制规划,并向国务院提出申请建设城市轨道交通网,这必将广泛涉及城市地下空间的商业开发,应该尽快出台全国性的法规对之加以规范。

  高地价催生“地下经济”热潮

  地下空间日益受到重视,与高地价的催涨作用不无关系。1月上旬举行的2011年苏州首场大型土地拍卖会,便创造了吸金214亿元的成绩——去年全年苏州这一数字也仅为330亿元。

  石忆邵表示,地下空间的商业开发问题,主要凸现于一、二线城市的中心和副中心城区。在先发地区的长三角,南京市于2006年8月首次出让地下空间的土地使用权,上海则在同期出台了《上海市城市地下空间建设用地审批和房地产登记试行规定》。

  苏州作为二线城市,起步稍晚,但操作上有所进步——早在2009年3月,苏州工业园区就先行出台了有关地下空间土地利用和建筑房地产的登记办法(试行),对地下空间建筑如何界定,如何登记产权,以及地下空间产权转让流程等作了较为详细的阐述。

  这一登记办法被普遍认为是体现物权法精神的产物。明确产权有利于房地产权利人融资、租赁和出售经营,对园区未来地下空间立体开发将起到积极的作用。

  上海房地产估价师事务所有限公司估价师贾明宝认为,地下空间的有偿利用是大趋势,今后地下空间的土地出让金应该计入土地出让底价中,这意味着今后公开出让的土地底价将有所提高。

  但他同时明确,目前还没有针对独立住宅的地下商业开发,商品住宅楼的地下车库等配套性建筑不在此列。也就是说,这一“土地财政”的增量不会增加商品房开发成本。

  地价立体化,土地分层卖

  随着全国多地地铁的兴建,地下空间开发开始被越来越多城市所认可,大量的地下空间项目开始开工建设。石忆邵指出,一般而言300万人口以上的城市,就有可能搞地下开发,因此这在全国将是一个非常普遍的问题。

  贾明宝介绍,上海在这方面实践较早,2006年地下空间建设用地审批和登记的规定执行后,就要求对经营性地下空间开发补足地价。但在定价方面,原则上应该先进行评估,对结建地下工程和单建地下工程分别计价,实际操作中往往笼统地根据地表建筑用地基准价来计算。

  此次苏州工业园区的《通知》,对土地出让价格的确定有了进一步细化:单建地下空间的土地出让价格,参照周边地表建设用地使用权公开出让时的楼面价确定,地下一层为20%,地下二层为10%;结建地下空间的土地出让价格,参照其地表建设用地使用权公开出让时的楼面价确定,地下一层为30%,地下二层为20%。

  这已经体现了“立体地价”的概念。

  贾明宝认为,今后地下空间的开发,应该纳入土地招拍挂环节,统一计价和收费。但他表示,这一块最好由全国性的法规来统一明确和规范,以结束目前地方或部门性法规各行其是的状况。

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