鲁商置业、金帝、海信联合体争食青岛崂山旧改项目

　　2011年，青岛崂山区大规模旧城改造拉开序幕。

　　鲁商+金帝

　　1月11日晚间，鲁商置业股份有限公司发布公告称，公司全资子公司山东省鲁商置业有限公司联合福建金帝集团有限公司，以50亿元的总价拿下青岛市崂山区午山村庄改造项目，楼面地价7000元/平方米。

　　资料显示，该项目位于青岛市崂山区滨海大道以东、规划环午山路以西、青岛二中以北、规划翠岭路以南。土地面积47.9139万平方米，地上总建筑面积71.2445万平方米。

　　鲁商置业内部人士透露，该项目预计建设周期为六年，结算周期为四年。

　　青岛业内人士则称，预测该项目高层与小高层建筑将占很大的比例，而且崂山区寸土寸金，容积率一定会很高。

　　“另外，按目前市场情况来看，周边的多层均在3万元/平方米，未来该项目的定价或将高于这个价格。”上述人士续称。

　　根据一份研究报告，参考周边楼盘爱丁堡国际公馆销售均价2.4万元/平方米，如该项目按2.4万元/平方米的价格计算，在8%的折现率下，预计该项目可贡献公司RNAV增值约24.86亿元。

　　对于鲁商置业选择与金帝合作方面，一位分析人士称，三、四年前，金帝就特别想进驻山东，特别是青岛，更是在山东设立以青岛为核心的常驻机构；而鲁商置业原来为山东商业厅企业，上市后其于山东的影响力还是不变的，特别是青岛启动的几个项目，再加上其经济实力与土地资源，双方合作就成了最顺理成章的事情。

　　目前，鲁商置业于青岛有5个项目，包括青岛鲁商·一山一墅、河马石·四季景园、青岛鲁商动感世代、青岛燕儿岛项目等等，销售情况都挺不错。

　　特别是鲁商燕儿岛项目，一期推出380套单位，仅售余20套，售价2.7万元/平方米。

　　2011年，鲁商燕儿岛项目将为鲁商置业于青岛重点推出的大盘项目，包括5万平方米住宅、5万平方米商业。

　　海信联合体

　　除午山村庄改造项目外，同属于崂山区的四姜片区项目，则由青岛海信房地产股份有限公司在1月6日联合青岛环宇房地产发展有限公司、青岛青建地产集团有限公司、青岛源诚投资有限公司、青岛崂山五环房地产开发建设有限公司四家房地产企业竞得，成交总价56.02亿元。

　　资料显示，该四姜片区项目位于青岛市东南部，崂山区石老人观光园以东、沙子口以西、崂山东路两侧，系沙子口街道办事处东姜、西姜、南姜和北姜四个社区旧村改造项目，土地面积85.5万平方米，规划建筑面积117.3万平方米。

　　其中，海信地产与环宇地产、崂山五环负责开发东姜、西姜和北姜片区，总规划建筑面积74.7万平方米；青建地产与源诚投资则负责开发南姜片区，总规划建筑面积37.4万平方米。

　　海信地产称，拟将该项目打造成青岛东部高端滨海生态养生大型社区，建成后可惠及4.5万名居民。

　　提要：1月11日晚间，鲁商置业股份有限公司发布公告称，公司全资子公司山东省鲁商置业有限公司联合福建金帝集团有限公司，以50亿元的总价拿下青岛市崂山区午山村庄改造项目，楼面地价7000元/平方米。

　　业内人士表示，五家开发商均拥有多年房地产开发经验，而且不乏高端住宅建设经验，四姜片区改造必将有新的开头。

　　但实际上，该片区的改造从2001年就已开始。

　　2002年，环宇地产与颐和地产合作开始该片区的颐和星苑项目，但后来颐和地产退出该项目的开发。一直到近期海信加盟，与其他四家开发商合作开发该片区。

　　“虽有五家企业合作，但最主要的还是海信与环宇地产，一来海信有一定的品牌效应，环宇地产则于该片区有十年的开发经验。”业内人士补充说明。

　　崂山区旧城改造

　　目前，崂山区政府已编制完成《姜哥庄片区控规》和《沙子口片区控规》，规划范围就包括“四姜一湾”和沙子口街道驻地及汉河区域。

　　同时，崂山区将围绕“一河两线”，突出“八个片区”的规划布局，从中韩街道不断向北宅、沙子口和王哥庄街道区域拓展。重点项目包括由海信联合体拿下的四姜片区项目、中韩片区项目、中北崂项目与由鲁商联合金帝拿下的午山项目。

　　中韩片区村庄改造涉及中韩、东韩、车家下庄、宋家下庄等四个社区，总规划建筑面积约241.88万平方米。其中，住宅建筑面积约139.57万平方米，公共服务设施建筑面积约3.73万平方米，教育科研设计建筑面积约46.05万平方米，商业建筑面积52.53万平方米。

　　中北崂项目涉及中崂、北崂、南崂、于哥庄、石湾社区，规划总建筑面积约18.4万平方米，用地约476.85亩，安置房面积5.7万平方米，用地96.57亩，商品开发建筑面积12.7万平方米，用地380.28亩。

　　“80年代以前，青岛最好的地段在八大关；80年代末至今，最好的地段属沿八大关往东走的香港路一线与东海路一线；而未来，因旧城改造，最好的地段将会在崂山区沿海一线，而且这里会是豪宅的聚集地。”业内人士分析。

　　而且，未来参与开发崂山区旧城改造的企业将采取联合开发的模式，如同鲁商置业联合金帝，或海信联合环宇等四家企业的形式。

　　一分析人士如是解释：“旧城改造前期需要投入大量的时间与精力，并非一、二年亦可，而是需要十年、八年的投入；后期需要拆迁各方面的配合，如单是外地企业开发，不管资金有多雄厚，都不如本地企业熟知当地的风土人情。但如果是本地企业，资金量的要求还是比较大的。