自建商业物业 广百尝试走重资产扩张道路

　 日前，广百集团以5.36亿元拍得佛山南海金沙洲一块住宅用地兼批发零售、住宿餐饮、商务金融地块，并计划于2013年前开出一家不低于5万平方米的广百百货店。

　　分析人士指出，从先后收购了新大新百货以及北京路总店、广百新一城的部分物业来看，广百股份(28.00,-0.50,-1.75%)在不断上涨的租金压力下，开始尝试由轻资产向重资产运营模式转变，广百发展轨迹也正从一个区域百货品牌向跨区域品牌发展，这一模式或成粤派零售企业发展方向。

　　事件 广百尝试走重资产扩张道路

　　据了解，广百此次拍得的地块位于佛山南海区里水镇金沙洲，面积为42369.1平方米。其公布的规划条件显示，该项目除了要求开发投资总额除出让地价款外不得低于5.826亿元外，在竞买人资格、商业用房建筑面积和建成后要引入商场等方面都作了规定。其中商业面积不低于5万平方米、不高于7万平方米，且必须引入2012年度全国排名前100的百货零售（只限百货零售）企业进驻，该百货零售企业经营商业面积不少于3万平方米，须于2013年12月1日前开业，至少连续经营10年。

　　除此以外，广百股份上市后第二次通过非公开发行募集5亿资金已于近日到位。此次融资所得的资金将被用于购买广州新一城广场部分物业项目、投建大朗物流配送中心以及湛江民大店项目。广百股份董事总经理黄永志表示，今年下半年，广百还有北京路复建商场、湛江店、花都凤凰店、珠江新城太阳新天地店4家新店要开业。

　　据了解，广百在上市前，基本上依靠租赁物业的低成本运作在华南地区开店。而在不断上涨的租金压力下，种种迹象显示，广百正试图通过运作商业地产来提升商业升值空间。

　　专家 可解决日益上涨的租金问题

　　事实上，零售商自建物业的趋势在2009年已蔚然成风。“零售业投资不动产能优化资产结构，尤其是广百等上市零售企业，可通过不断扩张投资或并购来保持业绩增值。”作为广百企业发展顾问的王先庆指出，与零售行业低微的利润相比，开发商业地产更具诱惑力。而中国连锁经营协会发布的资料显示，连锁零售业行业平均净利润率只有1.32%，即便是销售额排名前十位的国内零售商，净利润率也只有1.77%，这与商业地产相比投资回报率相差甚远。王先庆表示，在回报低的情况下，这几年零售商都在寻找新的增长点。对于资金实力雄厚的企业来说，投资商业地产最起码可解决日益上涨的租金问题。

　　王先庆指出，他曾多次呼吁零售企业不要乐观于低成本扩张，要从轻资产转向重资产扩张。他说，租赁物业的另一大好处是现金流更均匀、投资风险更小，但容易受到租金水平波动而影响了零售商利润，“虽然大多租赁期限在10年以上，但如果当时租金水平较高容易被捆死。尤其是在通胀高压下，零售商利润被挤到边缘，对租金水平波动更加敏感。”

　　对于目前粤商转向重资产型扩张，王先庆认为是一个积极的信号，并建议零售商自建物业应考虑更长远的规划，如20年以上的建设规划，可购买一些有潜力待开发的次商圈，利用自己品牌进行培育，用商圈带动居住圈升值。

　　业界 商业地产成烧钱机风险不能忽视

　　不过，对于零售商进军商业地产，也有专家保持谨慎态度，他们认为自购物业投资大、回报周期长，对现金流的要求非常高，而且会大量吞食企业既得的利润。

　　这些担忧不无道理。日前广百股份公布的业绩快报显示，尽管公司去年实现营业收入58.25亿元，较上年同期增长25.78%；但盈利1.74亿元，较上年仅增长5.1%。“需要培育的新门店较多，吞食了广百的大部分利润。”宏源证券分析师陈旭表示，广百2009～2010年新开的7家门店均有不同程度的亏损，这影响了广百的整体业绩。

　　对于金沙洲项目，黄文杰指出，目前金沙洲及其周边已规划商业面积超过40万平方米，近两三年内开业的购物中心有近20万平方米，可以说基本上处于饱和状态；而另一方面，作为一个新商圈，金沙洲的市场人气仍需较长的培育期，因此其投资风险不能忽视。

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　　广百近年剑走二三线城市

　　据了解，广百上市后开始加大跨区域尤其是二三线城市扩张。2009年～2010年，广百共签约了12项物业，其中，揭阳、惠州、茂名、龙岗四店于2009年开业。2010年，异地试水的武汉摩尔店、成都万国广场店以及高德置地广场、新大新番禺店扩场四家店开业，今年将再度布局湛江市场以及广州花都凤凰广场店，打造为集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体的大型百货综合体。

　　从这些新开的店看，大都是在二三线城市布点。广百股份CEO黄永志也表示，公司去年就重新确定拓展战略，以惠州为桥头堡开拓广东潮汕、江西、湖北、福建等东区市场，以重庆为总部在广西、重庆、四川、贵州、云南等西部地区发力，“自购物业开店、兼并重组等方式都会尝试。”

　　广州市商业经济学会副会长彭强表示，为刺激内需，中国经济发展的重点更多转移到内陆地区及有待开发的二三线城市，本地及跨国零售商已开始积极关注这些崭新的市场领域。另外，随着立体交通网络不断完善，具有成长性的二三线城市商圈成为广州百货业新一轮开店选址重点。