印钢:影院是商业中心的三种最关键业态之一

凤凰网   2011-03-29 09:50

  上海龙影投资咨询服务有限公司总裁 印钢

  3月25日,中国商业地产行业发展论坛2011年会在青岛如期举行。凤凰网房产在本届论坛现场独家对话了上海龙影投资咨询服务有限公司总裁印钢。以下是对话内容:

  影院在商业地产中的作用

  凤凰网房产:在商业地产的配套的这些产业当中,影院作为一个重要一环,尤其现在比较时尚的生活综合体,您觉得在未来的商业地产的发展当中,将还会有什么样的后劲,或者是重大的一种势头?

  印钢:从两个方面讲,首先电影演作为一个业态是商业地产,我们具体点说就是商业中心非常重要的主力店之一,通常我们说非常重要的主力店是指三种业态,超市、百货,下来就是电影院。

  它对商业中心的作用是其他业态几乎不可能取代的,它非常强的目的性消费,会为商业中心带来非常多的人流,商业是这样的,有了人流就有了零售,零售高了店铺需求就高了,店铺需求高了租金也就高了。

  凤凰网房产:你们目前做的主要是哪块的影院,社区还是商业体?

  印钢:全部是在商业中心里,我们公司是国内最早把电影院做到商业中心里面的。我们最早开始在北方做了大连的奥纳,和平广场的奥纳电影院,在广州我们做了中华广场的中华电影城,在上海我们做了徐家汇港汇广场的永华电影城,这是我们最早做的,也是全国最早出现的,在商业中心里面的大规模现代化多厅影院。

  凤凰网房产:就是从二线现在一直到一线城市来做。

  印钢:现在我们的电影院应该说遍布全国各地,最北边的,东北边的我们做到了海拉尔,实际上是一个四级城市了,最南边我们做到了海南岛、海口,最西边我们做到了克拉玛依,几乎所有的一二三线城市,电影是大众文化,不是说只有大型城市或者一线城市居民才能享有的专利,应该是一个普及性的东西。它对国家而言关乎国家的软实力,是文化产业,一个国家,一个强国应该是经济强、文化强。

  影院主要选择综合体

  凤凰网房产:你们主要是选择综合体吗,还是有社区运营的?

  印钢:目前主要是综合体。

  凤凰网房产:为什么会考虑这种业态?

  印钢:电影院本身作为一个企业也是一种投资行为,它需要有很多的人流支持,对一个小区、社区而言,对社区而言它的人流不足以支撑一个独立的电影院,你收不回来投资的话,这不是一个慈善事业,还是企业行为,投资行为。

  凤凰网房产:另外你觉得在做影院产业,但同时和商业地产和紧密相连的产业,你觉得地产对它有多大的作用,是决定性的还是有一部分的影响?

  印钢:这个是相辅相成的关系,本身商业综合体项目需要电影院这个业态,电影院一个是我刚才说了,有非常强的目的性消费,能够有很强的导向性,能够帮助商业中心,延长顾客群在商业中心停留的时间,停留时间长意味着更多的消费。

  另外对大规模的综合体而言,它必然会形成很多死角,这种死角要靠一些业态去消灭它,电影院是一种最好的业态,电影院可以放得很高,最高层,或者放得很深,地下室,或者放到最拐角的地方,它能非常有效的把人流吸引到那去,就说商业中心需要电影院这样的业态来丰富它的业态。

  电影院也需要大型综合体这样的场所,为它带来更多的人流,做更多的支撑,配套的业态,比如说你在看了两个小时的电影以后,你可能需要吃,如果电影院不可能再去配套一些餐饮,但商业中心里面可能配套餐饮就很多,就把这个问题解决了,商业中心里有大量的停车场,有很多固定的顾客群。

  凤凰网房产:您这个通常是租用还是买?

  印钢:租。

  凤凰网房产:有没有选择一些买的?

  印钢:电影院这个产业而言,它产生的利润事实上不足以支撑它买,它是基本上像超市一样的东西,如果它需要买,它需要另外更多的财力,实际上不足以支撑。

  凤凰网房产:换句话来讲,可能就是它及时变现的能力要求比较强,租用因为占用的成本比较少,电影院可以及时的。

  印钢:不是,这主要是得一次性投入多大的问题,应该说它是一个薄利的行业,它需要一定的时间来讨回报,它自己生产的不足以让它持有商业物业。

  凤凰网房产:因为它是一个比较特殊的行业,你觉得是内容更关键还是觉得商业体带来的人流,这些商业氛围更重要?

  影院选择关键因素

  印钢:内容很关键,但是也不是全部,一个好电影院首先应该有三个方面的因素决定的,一个是地点,就是你刚才说的商业体的问题,其实这个只占到20%,其实很关键的还有一个地方,就是平面的规划问题、建设问题、品质问题,这是一方面,这个新因素占到40%,剩下40%是营运的问题,营运里面包含了内容,有好的影片,这已经是一个超出商业地产范畴的问题了,这是电影产业本身的问题。

  就像好的影院和好的影片是什么关系,这是鸡和蛋的关系,是相辅相成的,没有必要也不需要使劲的问,到底是先有鸡还是先有蛋,有好鸡就能产出更好的好蛋,有好蛋就能孵出更好的鸡,这个关系。

  凤凰网房产:谈一谈您们公司在北京的战略步骤吧?

  印钢:北京我做了很多了,北京最好的电影院全是我做的。

  凤凰网房产:你说上海的,我当没有呢。

  印钢:不是,万达所有的影院,成龙的影院都是我做的。

  凤凰网房产:万达的影院是全都委托咱们来做吗?

  印钢:不是,那以前叫华纳万达电影城,我开始就告诉你我是华纳兄弟的中国区负责人,万达以前不做影院,是和华纳兄弟合资做影院,之后才独立做。

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