万通地产的许立时代：站在万科与万达之间？

　　地产界一代大佬冯仑曾在卸任万通地产董事长职务时许诺公众，你会看到一个更加职业、专业的万通地产。这个变化，将从许立的接任开始。

　　许立说，万通地产最大的变化就是冯仑四年前提出的“美国模式”，将从现在真正践行。将既定的战略模式做出深度，完成转型。

　　许立坦言自己的压力在于规模。10年前郁亮接手万科总裁时只有24亿元的销售额，如今已达千亿层级，万通必须另辟蹊径。许立与其总经理云大俊所要坚守的，是企业创始人冯仑建立的但地产界尚无人践行的房地产“终极模式”。这种模式是“孤独的”，甚至可能“不被更多人理解的”。它有别于万科，也有别于万达。

　　郁亮的启示

　　许立说，我被误读了。

　　他指的误读是，4月14日，在万通地产举行的主题为“转型与创新”的2011年度新品发布会上，他讲述的一个有关郁亮和万科的故事。

　　“在万科完成千亿销售额之后的一个月，我见到郁亮。郁亮跟我说，2000年，也就是10年前，他做万科总经理的时候，万科的销售额是24亿元。10年之后万科的销售额超过1000亿。我在思考万通，重要的不是规模，而是10年之后，万通也应该在行业地位、专业能力上，能够跟万科这样的公司形成相匹配的能力。这也是我们的目标。”

　　这段话被媒体解读为，继冯仑曾提出“学习万科好榜样”之后，许立再次以万科为目标，并誓言10年内追赶万科。

　　据万通地产2010年年报显示，2010年万通实现营业收入35.68亿元，同比增加45%。而2010年销售额超过100亿元的国内房企就接近40家。万通的规模如10年前的万科。

　　“我们不应是这样一种以规模为目标的公司。实际上，一个公司确立战略方向之后，加之坚持不懈的努力，公司未来的规模不是问题，它会自然而然成长起来。”许立解释。

　　与郁亮交流之后，许立说他更想传达的是他从万科身上得到三个启示。“第一，专注决定成功。1995年之后万科坚决砍掉了非住宅业务，如矿泉水、华润超市等，专注于住宅板块。第二是万科的执行力和团队协作能力。第三则是万科的公司文化。”10年的坚守，才成就了今天的千亿万科。对于追求“轻资产”的万通地产来说，尽管追求规模不是目标，但坚守既定的战略模式可以让万通的规模自然成长。

　　许立反复强调的是，他和团队的责任是坚守四年前冯仑确定的转型。这个模式已被内部认为是安全并可持续增长的。

　　具体来说，未来10年，许立认为万通更为重要的是三个“坚守”。第一，坚守滨海新区及现有区域的投资深度。北京、天津等环渤海城市是主要投资区域，上海、杭州、成都等城市是辐射区域。在已有的区域里，深耕产品线。第二，坚守业务模式的深度。目前，万通地产商用物业的开发量已达100万平方米以上，但运营管理的深度有待拓展。第三，坚守万通守正出奇的价值观。

　　转型的压力

　　冯仑坚称，两三年后，行业分析师、万通股东将换一种眼光看待现在的转型。

　　所谓万通地产转型，是指力争未来5年内，其商用物业的收入占总收入的15%，利润占总利润的30%，投资持有物业占总资产的20%-30%。万通的商业物业开发面积将超过100万平方米、总投资约150亿元、持有投资性商用物业超过50万平方米、年租金收入11亿元。

　　据了解，目前，万通地产经营中、在建及待建的投资性商用物业项目储备已达到6个，分别是北京万通中心D座、北京CBD核心区Z3地块、天津万通中心、杭州万通中心、天津泰达城R3地块和上海虹桥地块。规划建筑面积达113万平方米。

　　万通地产的这种转型，也是在完成冯仑7年前提出的美国模式构想：分工细致的每个环节，通过完成各自的任务获取利润，其真正的主导是房地产信托基金(REITS)和投资商，开发商、建筑商、中介商以及其他环节都成为围绕资本的配套环节。前不久，万通控股经过4年重组，初步架构基本组建完毕后，才真正具备了转型的要件。万通地产作为万通控股旗下最主要的旗舰公司，必然是实现冯仑这种美国模式转型的重要载体。

　　冯仑认为，目前内地大多数商业地产企业只能通过“以售养租”的方式来平衡现金流。万达过去10年做得非常成功，基本也属于这种新鸿基发展模式。

　　“万通做得慢一点，但一开始就是照着终极模式做的，我相信万达最后也要走到终极模式来，最后殊途同归。万通在转型过程中也会适度借鉴万达的过渡模式，也有一部分会售，但主体是按照终极模式设计，财务模型、架构都与传统模式不一样。”冯仑说。

　　许立认为，万通地产目前已基本具备转型美国模式的基础。

　　“万通地产目前的投资配比，住宅与商业的比例是3:7，最终希望能够达到一个平衡，即5：5的均衡局面。这种比例是既要顾及投资人的短期回报，也要兼顾长期回报。”许立说。

　　万通地产未来的商用物业将以“万通中心”为模本拓展版图。商用物业事业部总经理许良飞(许良飞博客)表示，万通中心将集中在北京、上海、天津、杭州与成都等中心城市展开。

　　许立透露，基本战略方向确定后，冯仑已全身心投入万通控股的规划中。

　　冯仑显然对许立完成他的战略构想寄予厚望。冯仑表示，新鸿基完成转型用了15年，“如果许立可以用5年时间做到，加上前面3年，一共才8年，万通地产转型的时间远远少于新鸿基，那么我们就应该给许立一点掌声。”

　　“10年后，万通地产可以和一线地产公司媲美，这是我最重要的压力。万通地产目前已经有一个很好的口碑、品牌，但在专业的能力上和规模上需要提升。”许立说。采访结束后，握手时仍能感觉他高烧中的“坚守”。