房企进军私募基金掀热潮 融资创新主渠道

　　房地产企业有两个发展方向：“一个是向上游发展，进入房地产金融领域，比如房地产私募基金；另一个是向下游发展，做产品线，比如老年公寓、商业地产、旅游地产等。”

　　2010年3月3日晚6点，蔡鑫准时来到位于世贸大厦4楼的宴会厅。作为滨江集团杭州滨江房产集团股份有限公司投资部经理，蔡鑫对房地产行业投融资创新的关注度很高。近一两年来，他一直在为企业搭建投融资创新平台，“平安银行房地产投融资论坛”这样的活动对他可谓正中下怀。和他同时受邀的还有浙江省前50强的房地产商代表。

　　房地产企业融资的渠道进一步收紧。

　　那一晚，蔡鑫发现，大家聊得最多的话题就是房地产私募基金，几乎成为房地产企业当前首选的融资渠道。事实上，在银行信贷因严控而少有花样、并购贷款知易行难、REITs(房地产投资信托基金)卡壳、股市融资和再融资被叫停之际，看似沉寂的地产金融大戏中，房地产私募基金迎来了疯长的土壤。金地集团董事长凌克曾表示，未来房地产企业有两个发展方向，“一个是向上游发展，进入房地产金融领域，比如房地产私募基金；另一个是向下游发展，做产品线，比如老年公寓、商业地产、旅游地产等。”

　　房企进军私募基金掀热潮

　　“当前的楼市调控政策对于投资性资金限制较严，如果能够对这部分资金实行吸纳并有效利用起来，也不失为一个好的渠道。”绿城集团董事长宋卫平告诉《浙商》记者。

　　早在2009年4月，绿城集团就与中海信托成立了中海绿城1号信托房地产投资基金信托计划，为期三年，募资20亿元。

　　“绿城不是用信托计划来缓解资金危机，而是作为一种重要的融资方式，未来绿城计划有一半的物业项目采用此种形式融资。”宋卫平表示。

　　“我们这个基金的资金投向定位在绿城，即由绿城进行开发管理或者跟绿城合作项目。我们成立基金是希望成为投资人，同时也参加基金的管理，并不是由唯一的基金管理公司来管理。”

　　2009年，金地集团在香港成立了全面负责金地集团金融业务的稳盛投资管理有限公司。目前，稳盛投资的业务包括与瑞银集团共同募集的瑞银金地中国房地产开发美元基金、与平安信托合作的100亿元投资计划；此外，稳盛投资还在筹划成立人民币基金。

　　“除住宅开发项目投资外，基金也会涉足商业地产开发和物业持有、城市综合体开发、绿色智能建筑领域未上市企业股权投资及企业收购和兼并投资等，这些基金可以成为综合的股权投资基金。其盈利模式主要是收取资金的管理费用以及超额利润分成。”稳盛投资总经理吴涛表示。

　　截至2010年底，复地集团首只私募基金的规模也已达到5亿元人民币，目前已经基本实现投资，涉及复地旗下成都、南京和上海项目。复地集团原董事长范伟曾经表示，公司将重点推进私募房地产基金的快速发展。在坚持开发业务的基础上，拓展房地产投融资业务平台。预计到2019年，投资板块的利润贡献率将达到40%左右。

　　2010年初，以复星集团、易居中国及金地集团上海公司前任董事长赵汉忠为主发起的星浩资本正式启动。在当前国内房地产基金的热潮中，“星光耀计划”的启动从诞生起就颇受关注。如今星光耀计划首期基金已封闭，星浩资本CEO赵汉忠透露，包括世博民企馆16家核心民企在内的20多家民营企业，承诺出资27亿元，平行基金出资30亿元，星光耀计划在3个月内已汇集资金60亿，开始投资则是下一步的重点。

　　融资创新主渠道

　　楼市调控以来，银行信贷收紧、信托融资受限、销售回款放缓令房企资金链日趋紧张。即使是地产龙头企业，其现金回笼压力也日趋增大。另一方面，在前期宽松货币政策的影响下，经济体中的整体流动性十分充裕。

　　“大量的资本需要投资出口，从中长期看，房地产业依然处于上升通道，私募基金将是社会资本分享房地产业成长的重要途径。”平安银行杭州分行副行长蒋骊军表示。

　　“一直以来，民间财富参与房地产开发的需求比较旺盛。过去他们参与的渠道主要通过购买地产股或投资商品房参与。而未来房地产的投资基金将是一个新的渠道。”浙江大学房地产研究中心主任贾生华对《浙商》记者表示。

　　“调控影响下，房企的资金链普遍吃紧，信贷、信托融资都已受到限制，各种地产金融创新主要是缓解房企的资金压力。REITs制度设计和房地产私募基金是创新的主要形式。今后，很多房企将走这条路。”贾生华认为，基金模式很可能成为未来房地产企业资金的核心来源。

　　房地产基金以私募股权基金为主，又分为核心基金、增值基金和机会基金。核心基金主要持有具有稳定租金收益的物业；增值基金持有收租物业同时也进行新的投资；机会基金则主要投资开发领域或者公司上市前股权。这些类型的基金在国外已经很成熟，但在中国还未规范，过去比较常见的做法类似于机会基金。目前国内房地产企业和机构合作的基金大多属此类，主要在中国一线、二线城市房地产开发中寻求股权投资机会。

　　炒房资金大变身

　　浙江杭州一位拥有千万元闲置资金的炒房者古某最近瞄准了一只房地产私募基金“黑马”，他对《浙商》记者表示，十分中意这家私募公司，还在进一步观察中。事实上，像古某这样从炒房转向投资房地产私募基金的不在少数。古某透露，去年10月以后，他就开始关注房地产私募基金的动向，考虑出手则是不久之前的事。而他的同伴中有不少人对房地产私募基金青睐不已，投资的趋势明显。

　　“如果大量社会资本进入商品房市场，就会形成庞大需求，无疑将推高房价；如果这些资金能投资到前期开发阶段，那就会形成供应，缓解楼市供需紧张。今后，地产调控的思路可引导社会资本投向房地产的供给端，从单纯压制需求逐步向增加有效供给转变。” 某业内资深人士分析说。

　　事实上，房产调控以来，主要城市商品房市场的调控效果远没有达到政策层面的要求，其背后有刚性需求释放的推动，也有社会资本投资需求躁动的助力。从楼市长远发展看，调控应更加重视扩大有效供给。其中，敦促地方政府扩大土地供应是一方面，引导大量社会资本，尤其是前期投资商品房领域的资本介入房地产开发领域，则是另一重要方面。

　　平安银行杭州分行副行长蒋骊军介绍，平安银行可根据资本不同的属性和风险偏好，设计相应的基金产品，投向房地产开发的各个环节。一般而言，前期开发阶段风险高，收益也相对丰厚，适合风险承受力强的资金；而开发后期的成熟阶段，则适合安全性资本。这也是大多数金融机构惯常的房地产基金操作模式。

　　我国尚处于快速城市化进程中，大量新增城市移民对住房的需求，构成了未来房地产市场继续强劲增长的重要基石。受此预期影响，近几年来，一些在大城市炒作商品房的资金收益率甚至高于房地产开发。业内人士指出，这是由特定制度环境和经济高速增长所造成的。今后，受调控影响，商品房领域的投资风险会逐渐增大，而前期的投资资金也急需寻找新的出口。“如果有足够的金融创新产品来吸纳这些资本，不仅能遏制炒房，也有利于扩大供给满足刚性需求。”