北京CBD赢嘉中心陷散售之因 万科商业地产模式难衡

观点地产   2011-05-13 11:25
核心提示:谭华杰指出,将项目出售之后,可能会有多个业主,但业主也希望能有一个很好的回报,也希望在未来长期运营的过程中持续地创造收益,所以不会出现出售后就变成一盘散沙的情况。但业内亦有声音指出,如果万科选择持有,也不失为一个好方法,可以让财务报表更好,但没有现金流。

  由于万科在商业地产方面才刚起步,各种方案的探索很正常。而万科选择散售,或更多是出于对市场的考虑。

  作为万科在商业地产的“探路灯”,北京CBD赢嘉中心的一举一动都相当惹人关注。

  近日,赢嘉中心又传来新动向——即将对外散售,其旧楼改造的工作亦将于本月底启动,预计两年后完成改造。

  完成改造后的赢嘉中心,将是北京CBD首座旧楼改造后的新业态商业地产项目。

  散售之因

  对于商业项目的运作,万科一向都不主张自持。北京万科原有一套既定的思路:由公司先持有运营这些项目,待项目培养成熟后,再溢价整体售出。

  但事情似乎有了变化。消息指出,万科计划于年内采取散售模式对外出售赢嘉中心,暂未披露售价。

  据万科北京公司总经理毛大庆早前透露,赢嘉中心B座整栋建筑面积为42686.2平方米,按照收购价格估算,其项目成本应该在2.7万元/平方米左右。但由于旧楼改造复杂,万科需要投入每平米1万元左右的改造成本。

  有业内人士分析,一旦改造成功,赢嘉中心的出售均价或达到8万元/平方米,比同处于北京CBD核心区的万科蓝山项目高。

  销售的方式有很多种,北京万科又为何偏偏选中散售呢?

  北京万科相关负责人在接受观点地产新媒体采访时透露,赢嘉中心可能会散售,但现在还没有最终确定,最后选择哪种销售方式还是要看买家的情况。

  相关业内人士指出,由于万科在商业地产方面才刚起步,各种方案的探索很正常。而万科选择散售,或更多是出于对市场的考虑。

  业内人士指出,虽然万科的总量很庞大,但是万科在北京还没有拥有最大的实力。此外,在毛大庆任职北京分公司之后,北京万科的扩张速度相当快,为了平衡资金压力,散售也许是最好的方式。

  万科董秘谭华杰在接受观点地产新媒体采访时亦表示,自持要求资金有较多的沉淀,但现在又没有对应的融资渠道,且单靠租金收益并不足以支撑项目投资的基本成本,租金的回报也不算太高,很多时候收益主要来自项目的价值上升,通过公允价值的不断评估来创造价值,在这个过程当中其实没有创造出真实的财富。

  谭华杰举例:如果一块地的成本是1亿,一年的租金可能只有500万,那么回报率就只有5%,根本无法支撑基本成本。那么就要过一年做一次公允价值的评估,地的价值可能会上涨至1亿1千万,这1千万就是收益,那么一年的收益就达到1500万,回报率也就上升至15%。

  模式难衡

  在商业项目散售方面,SOHO中国称得上先驱。依托散售模式,SOHO中国得以实现现金的高周转率,同时发展成至今200多亿的销售规模。

  但与此同时,SOHO的散售模式亦有诸多的诟病,不少业内人士透露,目前SOHO中国在北京的散售项目经营较混乱,升值空间有限。

  但万科对此似乎并不担忧。谭华杰指出,将项目出售之后,可能会有多个业主,但业主也希望能有一个很好的回报,也希望在未来长期运营的过程中持续地创造收益,所以不会出现出售后就变成一盘散沙的情况。

  但业内亦有声音指出,如果万科选择持有,也不失为一个好方法,可以让财务报表更好,但没有现金流。

  资料显示,赢嘉中心已是四度易主。该项目由赢嘉置业成长有限公司在2001年末建成,后因开发商与中信嘉华银行有限公司发生纠缠,于2009年9月被查封并拍卖。

  经过三次易主之后,赢嘉中心由债主中信嘉华银行竞得,并最终转进中信地产名下。2010年10月,万科正式宣布以11.5亿从中信地产手中拿下赢嘉中心B座。

  当时万科选中赢嘉中心,很大程度上是因为其是CBD项目。“进入CBD区域是我来到万科的一个重要任务。”毛大庆曾如此表示。据了解,赢嘉中心位于北京CBD核心区域,国贸立交桥东南角。

  尽管地理位置较佳,但有熟悉该项目的人士认为,不管是散售还是持有,现在赢嘉中心都不好做,因为这是个老项目,改造的空间有限。

  目前,北京万科已公布了赢嘉中心的改造方案:项目规划将写字楼部分设计为企业家私人会所,集居住、办公、商务多种功能于一体。

  据他介绍,企业商务会所按功能分,有五类:政府关系主导型、会议功能主导型、交际功能主导型、短期接待主导型及度假居住主导型。

  然而,他认为,在以上五类功能中,难以找到一种适合赢嘉中心发展的模式。

  或许,正如他所谈到,万科拿下赢嘉中心的时候,正值市场的最好时期,收购价格不低;现在市场下行,将赢嘉中心尽快脱手,或是最好策略。

{{num}} 全部展开
0

好文章,支持一下!

0

好文章,收藏起来!

文章关键词: 万科SOHO中国赢嘉中心
本文转载来自:观点地产,不代表赢商网观点,如需转载请联系原作者。如涉及版权问题请联系赢商网,电话:020-37128209;邮箱:news@winshang.com
参与评论
未登录
你可能感兴趣
添加到收藏夹
×
×扫描分享到微信