华润：二三线策略不被认可 一线销售回暖

　　武瑾莹   在一线城市折戟的华润于5月在上海推出了多个项目入市。

　　5月15日，华润置地中央公园项目在沪开售，据当地媒体报道称，其推出的400套房源几乎售罄。

　　除了中央公园项目之外，华润近期在上海入市的项目还包括佘山九里、橡树湾等楼盘。

　　一切显示，华润的一线布局似乎有回暖的迹象。

　　融资与二三线策略

　　5月13日，华润置地发布公告称公司发行7.5亿美元的5年期票据，发行价为99.353，利率为4.625%。

　　华润在公告中称，该公司计划将发债所得净额7.425亿美元用作一般公司用途、营运资金以及为现有及新建项目提供资金。

　　据了解，这是华润第一次发行美元债券，内部人士表示这有利于拓宽融资渠道，避免此前只通过银行贷款和通过母公司华润集团的渠道进行筹资。

　　资料显示，华润的融资多是以贷款方式获得。2011年3月初，华润委托中国银行(香港)安排其15亿港元的三年期贷款；更早前的2010年12月15日，华润取得了3.9亿美元的贷款。

　　虽然华润并没有明确表示筹资所得的用途安排，但分析人士相信华润本次融资主要是为其深入二三线城市的发展策略提供更多的现金支撑。

　　事实上，从目前的状况来看，华润对二三线城市的布局已逐渐加大。

　　数据显示，截至今年3月23日，华润的总土地储备达2666.19万平方米，其中90%左右位于二三线城市。

　　华润方面则表示，2011年对一线城市的依赖程度将大大减小。　　

　　但华润的二三线策略并没有得到所有人的认可。辉立证券地产分析师陈耕表示对华润转向二三线的发展前景持保留态度。

　　陈耕对观点地产新媒体表示：“华润本次融资应该是跟其二三线战略有关，因为此前华润下沉二三线比较缓慢，现在可能会加快步伐。”

　　“如果华润在二三线的支出增加，但销售如果很难达到公司的预期，那么对于华润的影响将非常大，”陈耕认为，华润在二三线的优势并不明显。

　　事实上，华润的形象一直与高端、精品、豪宅等词相关联，而对比目前深耕二三线城市的恒大、碧桂园，因为其土地成本极其低廉，项目定价都不高，。

　　向来争夺地王的华润在土地成本方面显然很难与其相比，因此在产品定位上，华润的定价较高，产品也走高端路线。

　　然而，在以刚性需求为主要购买力的二三线市场，这样的产品似乎并不太符合刚需所求。

　　合富置业首次分析师龙斌也表示，在目前的宏观环境下，高端项目将不再受到关注。

　　回归失了火的一线

　　在陈耕看来，华润擅长的仍是在一线城市打造高端住宅产品。

　　细数此前几年华润被业内熟知的项目，几乎全部位于北京、上海和深圳，在二三线城市其并没有代表作。

　　但在2010年，华润在一线城市的发展遭受巨大打击，对此就连华润高层也对此坦言不讳。

　　华润置地主席王印曾表示：“一线城市受调控影响最深，很多开发商的销售都受了影响，华润也不例外。”

　　但意外的是，这次华润5月一口气在上海推出了多个楼盘项目，5月15日的华润中央公园开盘之后，有消息称当天推出的400套房源全部售罄。

　　看来，华润在一线城市的销售似乎出现了回暖迹象。

　　据上海分析人士表示，华润中央公园之所以取得不错的销售业绩，主要是因为开售当日所公布的售价为2.5万元/平米，比之前宣称的3万元单价便宜了5000元/平米，因此这个不算小的价格差距刺激了很多人的购买欲。

　　显然，对于去年一直把持房价只涨不跌的华润来说，此番低价入市实属难得。

　　“在内房股当中，华润在管理、周转率方面的优势还是很明显的，建造中高端产品的优势也比较突出。而从之前华润的业绩来看，也是一线城市的盈利贡献大，对企业的发展帮助最大。”陈耕如此表示。

　　陈耕认为，华润目前的二三线策略值得再做商榷。“至少应该走华润自己已经比较成熟的道路，那就是商业加中高端产品，这才是华润最具优势的地方”。