张国华：国际投资商对中国商业地产的分析

　　
图为塔博曼购物中心公司亚洲区副总裁 张国华

　　张国华：塔博曼是美国一个非常大的购物公司。非常感谢大会的主办方，今天提供这样的机会，让我与大家共同分享一下，国际投资商对中国零售商业地产的看法。我叫张国华，公司名字是塔博曼，要讲的是两部分。

　　一是我将会简单介绍一下，北美购物中心业基本的发展演变过程。我可以以塔博曼公司为背景，通过图片给大家介绍北美购物中心业发展的历史。二是从国际投资商的角度介绍一下目前对零售地产业很粗浅的看法。

　　你可以看到塔博曼是1950年创建的，北美中心业的发展是上世纪50年代开始的。加拿大的购物中心业，在美国主要是通过瑞士公司，这各公司一个特点是和北美其他业主不同的地方在于这个公司是一个严格意义上的商业地产开发商。是一个投资商、开发商也是运营商，但是开发这一块在北美是最多的，最大的。开发面积750万平米，750万经营面积，所以开发面积也非常大。还有一点北美很多的公司都是购物中心，同时是投资、开发和运营这个公司也不例外。另外一点，购物中心我想中国很大，决定一个购物中心成功与否有两个指标，一是看每平方米销售额是多少，二是看每平方米租金是多少。很高兴地告诉大家，这个购物中心在美国过去20年，这两项指标都是排名第一的。购物中心是资金密集型行业，投资规模非常大，周期非常长。所以一定要把投资回报率，如果达不到是非常难做。所以这个公司通过各种运作的方式，在过去至少十年，是上市公司，所有的报道都是公开的，投资回报率是22.2%，这是非常高的，也是首屈一指的。不是所有的购物中心都有这个特点，是在高端购物的领域是首屈一指的。等一下我会介绍北美购物中心的产品。

　　这是上世纪50年代北美很多购物中心初创的时候情景，这个公司的发展和其他公司不同的地方在于是一个开发商同时还有零售的背景，最初就是给零售店铺做承包、  开发、设计的。然后以这个公司为背景，把北美购物中心业的发展简单说一下，购物中心在北美的发展50年代进入较快的发展期，主要是以跨区域性为主，右下角的图是60年代的购物中心，北美最大的有室内空调的购物中心。70年代北美的购物中心进入快速发展时期，这个时候的购物中心建得比较多，  而且规模比较大，大多数还是区域性购物中心。到了80年代还是处于比较快速的发展阶段，塔博曼在80年代有一个新的特点，开始做精品购物中心，做高档购物中心。到了90年代之后北美的购物中心业还是非常快的发展阶段，建得非常多，这个时间以塔博曼包括其他公司有很多新的购物中心产品，包括奥特莱斯等等，包括开放式的购物中心不断出现。这是21世纪以来的北美的购物中心，不断地出现新的购物产品，也出现一些新的商业综合体。北美的一些企业包括塔博曼在内开始走向世界，本土市场不像其他的市场，这个时候塔博曼开始进入亚洲。

　　下面让大家看看北美包括塔博曼公司的一些购物中心的产品，这就是综合体，这是在首尔在建的商业综合体，明年开业，其中有三座写字楼，有一座五星级酒店，还有8万平方米的商业。这是一个高层的购物中心，我们一直说北美的购物中心都是平层的，这是8层的，非常成功。这是奥特莱斯购物中心，是在底特律，但是这个购物中心不是一个创新样式的，奥特莱斯在北美是有很多代产品。这就是生活风格的购物中心，非常漂亮，非常舒适。这个购物中心的公司比如说苹果公司前十个店是在这里开的，所以在购物中心圈内影响力是非常大的。零售商在这个购物中心里开业就赚钱是最重要的，在欧洲也好，北美也好，亚洲也好都有特别之处。

　　购物中心的成功之处在于有核心全面的运营团队，这各公司在北美也好，在亚洲也好都有很好的运营团队。现在我简单说一下塔博曼公司已经进入亚洲，2005年在香港设立亚洲总部，前期的业务主要集中在韩国和澳门，现在已经开始进入中国。这是在中国的一些思路，这个公司包括其他的一些国际知名的商业中心开发商都愿意进入中国的市场。塔博曼公司在中国和其他一些国际知名地产商是以开发地产为主，但是在一些情况下会收购，是为了做得更好。购物中心是一个大型的商业体，对一个地方的经济社会生活是重要的一部分，所以必须为地方经济的发展作出贡献。我们将会在中国做的一些产品包括区域性跨区域购物中心，包括商业综合体，城市综合体都在谈。包括高端购物中心还是要做的，奥特莱斯也要做，高层购物中心比较适合中国的土地资源。

　　下面介绍国际投资商对中国零售商业地产的分析。第一个看法昨天也好，今天也好，大家都讲到核心的投资问题，融资问题。因为购物中心的基本特性是资金非常密集的行业，需要投资，另外还需要不断地再投资，所以资金需要非常大，资金主体在北美是保险型公司，这些资金需要稳定的收益不要求暴利的，是长期的投资。目前中国零售商业地产在投资主体上面临很大的挑战。目前这些机构基金还没有进入市场，也遇到调规的障碍。现在主要是住宅开发商在做长期的商业地产的投资，资金往往是拆分出售，还有很多的创新办法就是售后返租等等。坦率地讲这些方式从国际商业地产来看，是不能持久的，是很难变成一个高品质大规模商业体的存在持续发展的。商业地产99%是商业，1%是地产，找一个地方去建是1%的工作，99%是今后做商业的。目前我们存在的局面要有所改变。

　　现在普遍地看中国的购物中心商业体，现金流收益率是普遍比较低的。境外的投资者包括北美是一定会要进入中国市场的。在商业地产投资开发运营一题的企业，包括塔博曼这样的公司，也会进入中国市场。还有投资商以商业为背景，比如说做百货，有很多的资金，零售卖场有很多资金，也可能会进入零售商业地产的运营。各种合资的载体，包括资金的载体都可以进入，另外中国总会有一天会出现REITs这个基本的平台。不一定都实现，但这可能是未来的发展方向。

　　还有在国内发现一个问题，城市规划、商业规划、交通规划在很多地方出现脱节的地方，有的地方城市规划做得不错，但商业规划没有跟上，有的商业规划不错，但交通和城市规划没有配套。大家知道购物中心是当地经济社会生活很重要的一部分，是一个城市的名牌，对提高城市形象来讲是非常重要的，而且会创造大量的就业机会，还有大量税收。还有一个大型商业设施，对土地资源的整合利用是可以做非常大的贡献。所以全世界范围内，包括北美、欧洲很多的国家对大型商业综合体开发是给予很多层面的支持。在加拿大也好，美国也好，一个商业综合体是一个城市的所有税收来源。所以政府层面的支持力度就很大，及拾年就支持这个项目，围绕这个项目开展城市的很多规划、税收、交通等各个方面。目前国内存在的问题，就是规划不衔接，某个领域做得好，有些做得差，而且区域化配套也不够。我去了很多的城市，有一条河，这里要做陆家嘴，那里也要做陆家嘴，也有地铁，就放在住宅区，也不放在商业中心。如果配套不好，会限制商业地产的发展。

　　还已经在很多地方说过，目前中国是一个很大的制造业大国，但是我们还不是严格意义上的品牌大国，现在的零售品牌，在香港到拉斯维加斯，买品牌价格比我们要便宜很多，这对我们的零售商业发展有很大的限制，这需要各个层面共同创造好的环境。昨天我们也讲到，目前国际的零售品牌为什么有那么大的垄断的力量呢？就是因为本土的零售品牌太少了，连锁性的可以进购物中心的太少了，但是有些可以成为零售中心的购物品牌的，但是没有这个机制。国内的大卖场也好，零售商业也好很多品牌都是国外的。我们希望有相当量的零售品牌是中国的，因为是服务中国的消费者。所以在这一点需要政府的引导与支持，需要很多企业的参与，甚至税收等各方面的支持。

　　购物中心目前看到中国的购物中心业，在购物中心的管理方面还非常粗放式。做购物中心不是做配套，我们在全世界做购物中心住宅是商业配套。购物中心是不是越大越好？品牌是不是越大越好？完全不是这样，要看市场，要看消费者，要看零售市场的发展阶段。设计非常重要一块，并不是说把东西做得怎么花里胡哨，外观好看就好。购物中心的设计是内部商业的设计，有哪些零售商，根据零售商的需求来做设计，要结合商业的实用率。一个优秀的购物中心的开发建设前期的应该是投资者，应该投资建设高品质的购物中心之后，为未来的再改造留有一定的空间。环保与能源节约这是全世界的发展方向。购物中心的招商和经营，现在在中国有很大的趋势，应避免Mall，很多店本身是一个购物中心，这种现象是不正常的现象。购物中心应该根据当地市场的情况，把最优秀的零售业态进行一个有机整合，是购物中心的业主对这个中心的的业态说了算，不是租户说了算。中国现在都在做购物中心，但什么是好什么是坏的？就是每平方米的销售额是最重要的，净现金流的收益率，就是每平方米的租金也是非常重要的，还有成本的控制。如果这些达不到，一个成功的购物中心是算是不上的。

　　中国目前城市化进程的加快，购物中心在中国有非常大的发展潜力，我们认为区域性跨区域性的购物中心在中国已经准备条件。高端的城市综合体应该是好的发展方向。各类型的购物中心已经具备了发展条件。大力发展本土的连锁零售品牌是购物中心业面临的重大挑战之一。机构投资者的缺失，融资途径短缺与金融创新的滞后正影响着中国购物中心业的健康发展。宏观调控背景下的购物中心“大跃进”不代表零售商业地产的真正繁荣，并隐藏着极大的金融与市场风险。

　　我讲的就到这里。