李盈霖:北京金融街商业地产整体开发经验解析

新浪   2011-05-31 16:47
核心提示:商务地产的特点是需要一个建设发育周期的,另外就是现代的服务业是商务地产的主导产业,主要是以写字楼为主体的楼宇经济在城市发展的网络化、经济化、全球化中起到重要的作用。我们做商务地产如果不以商务为基础,写字楼是装不满的。写字楼要装满是要有产业支撑的,如果没有贸易的高流动性,会发现这个写字楼价格是很难变的。

  图为 北京金融管理有限公司总经理助理李盈霖
图为 北京金融管理有限公司总经理助理李盈霖

  主持人:感谢刑主任,下面请北京金融管理有限公司总经理助理李盈霖。  

  李盈霖:今天我给大家演讲的题目叫建筑城市精神,提升区域价值。这句话是我们公司的一个愿景。

  通过这两天的会我自己有几个体会。在未来商业地产发展的过程中,有三个关键的词希望大家能够关注,一个是资本,一个是资产,一个运营。这三个词之间是什么关系呢?我想其实我们所有的开发,所有的运营都是为了什么?在座的都是成功的商业地产开发商和运营商,我们为什么要做这些?其实我们最终是要做一件事的,是要把它做成资本,在这个过程中其实是你用运营来不断提升资产价值。你适时资产证券化来实现资本运营,我想这是三个词之间的关系,同时也是循环的。所以我们如何从资产的角度审视资本,我们的年会参加过几届,大家可以回顾一下,我觉得可以跟今天中午吃的酸辣粉体会差不多,一个是从具体越来越提升,另外是麻、辣、香、回味。商业地产就是这样的状态,同时商业地产也真的是像四川菜和重庆菜一样令人回味无穷,能够在这个过程中不断有新的体会和新的发现。

  今天我演讲的内容是我们作为金融街控股做了十几年的商业地产对整体的开发的一点体会来跟大家分享一下。

  我们在这里提的不是商业地产,是商务地产,我们自持物业分三块,一是写字楼,一是酒店,一块是购物中心。我们是以写字楼为主体,酒店和购物中心是配套的,现在叫商业综合体,给它起名叫商务地产。发展了20余年,目前处于快速增长的阶段,未来发展是前景广阔的。我们认为商务集团是面向企业集团组织活动所产生的不动产,主要是写字楼、酒店。中国的商务地产起步于1990年开始,那时候的综合体还没有那么多,2000年逐步从萌芽向快速发展阶段迈进。现在最流行的就是开发商务综合体。这里有一个数字的表大家可以看一下。

  商务地产的特点是需要一个建设发育周期的,另外就是现代的服务业是商务地产的主导产业,主要是以写字楼为主体的楼宇经济在城市发展的网络化、经济化、全球化中起到重要的作用。我们做商务地产如果不以商务为基础,写字楼是装不满的。写字楼要装满是要有产业支撑的,如果没有贸易的高流动性,会发现这个写字楼价格是很难变的。

  北京到天津,天津最近几年发展得很好,而且价格也在上升,大家都觉得天津是一个价格洼地,但是天津的价格近两年已经几乎要翻番了。特别是高铁做了以后,大家发现这个以后北京的写字楼价格也增长了,今年比去年提升了将近10%,这非常高。因为写字楼价格长时间以来都相对稳定,而且很多商业地产开发商做了写字楼以后统统都卖掉,不作为持有。就是因为虽然它的租金是相对稳定的,但是可能面对一些散户,面对管理,面对市场的预期,未来增长空间很低,不像商铺一样,可能今年做3块,明年可能一下能涨到6块都有可能,甚至给你抽成的可能涨到更多。但是你做写字楼肯定做不到,就基于这样,很多人都是把写字楼卖掉。但是我们公司是以商务地产为主体的,所以我们大量持有写字楼,发现写字楼做好了和购物中心是一样的。仍然能够产生巨大的升值空间。但是基础是它的产业基础。

  特别是产业集聚,商务主要是为产业服务,产业集聚的,这些在产业价值链当中应该是最高端的,我觉得我们金融街控股成功也基于选了一个特别好的题目,很多做园区但是都没有做得像金融街这样,因为选了最高端的题目,把所有的  金融产业聚集到一起,形成了金融产业链上最高的核聚变。

  商务地产对区域发展的作用主要从三个角度,一个是从空间上形成了城市商务中心区,促进了区域空间的拓展,从产业上能够集聚城市现代服务业,优化区域产业结构,从配套上能够完善配套设施,提升区域竞争优势。大家可以看到,很多人都看到了高端产业的集聚效应开始打造新的产业区。另外两个区也在金融配套区或者金融后台区,我想如果真的去做商务地产,如果真的以写字楼为主要开发方向往前发展的话,这里面首先应该把整体的产业链,要做的产业以及在产业链上的需求和角色要定位清楚,才能做成功。商务地产确实需要产业做支撑。

  首先就是形成城市商务中心,促进区域的空间拓展。在城市传统商业区聚集起来的商务机构随着城市的发展,规模的扩大,在相对狭小的中心区范围内,已经很难满足功能需要,发生了城市中心区范围扩大。在比较大的城市,像东京、巴黎、伦敦可能都会在城市稍微偏远的地方建新的金融城,有机会大家可以去看巴黎的新的金融城,建得非常好,形成一个新的区域。另外就是集聚现代服务业,我觉得这充分表达了产业对于商务核心区的重要性。你可以想象如果我们做一个100万平米的写字楼集群需要很大的产业支撑,当这个产业形成的时候,一定是集中在产业链高端的。在这个过程中,最形象的就业人口在这里,一天得有多少流动人口,相应的配套一定会增加,区域相应的产业结构一定会发生变化。一定会形成一个新的区域。

  我们现有的金融街,北京大概有300多万平方米的写字楼,每天在这里的流动人口是非常大的,我们有的项目做了高端的购物中心,大概有4、5万平米。其实那个选址不是很理想,因为在城市核心区,但是不在城市交通干线的交叉口,而是在一个城市的中心广场做了一个购物中心。如果按照正常的思维,看起来没有必要做这个项目的道理,但是做了,而且做到现在也是非常好的。而且我们作为开发商来说,也取得了非常好的效益,有它的社会价值,经济效益也是可观的。其实它来源于整个商务区域的打造,商务区域的成功带动了整个区域相应配套的成功。这个区域包括零售、餐饮,有机会可以去金融街看看参观全部都是排队的,我们就在小南国楼上办公,这些地都是我们开发的,我们都订不上包房。在整个区域里,不论是主业还是配套业已经形成了良性循环。无论是在这里工作、经营、开发的人都获得了巨大的经济效益,城市也获得了巨大的社会效益。

  北京金融街就是第一个大规模整体定向开发的金融产业功能区。占地1.3平方公里,完成投资超过180亿元,大部分是写字楼,有一些配套的零售和餐饮。未来的金融街会拓展核心面积会达到2.59平方公里,预计增量规模达到330万平方米。现在北京的金融街在中国是瞩目的,今后会建成世界城市形象和具有国际地位的金融中心。

  北京金融街成为中国金融业最具影响力的金融聚集区,这是给大家列举一下,大概知道大的金融机构无论是国内的还是国际的,国内比较大的银行除了中国农业银行确实没有第二个不在金融街里,剩下的都是大的金融总部。你也可以看到知名企业超过了1600家,而且金融街每平方米承载的资产是100亿,金融街总规模超过48万亿,资产集中度肯定是全国第一位的。金融街的资产规模达到近40万亿,占北京市金融资产的82%,通过这些数据大家可以看到产业集中度是多么高,占全国47.6%,控制全国的60%的保税资金。实现了第三产业增值1142亿元,占北京生产总值42.3%,实现三级税收1707亿元,每平方米年贡献税收超过4万元。所以产业集中度是相当可观的,而这些是作为开发商,作为金融街这个企业的招商成功最初我们在打造这条街的时候,当然是从金融链条最高端的企业还有政府部门来招商开始的,大家也可以看到,国家级的金融借款机构,以及全国性的商业银行总部全都在这里,还有国外的金融机构以及国家级的交易所,全部都集中在这条街上。现在这条街第一期基本上已经初具规模了,在排队要进到这条街的还有很多。金融街已经成为金融行业的 代表,金融街的打造成功确实是基于我们十几年来对这条街的精心规划和招商。

  目前北京金融街已经成为功能丰富、配套齐全、交通便捷、环境优美的金融花园,你走在金融街购物中心,和城市广场的时候,经常会想国外也就不过如此。整个这条街的建筑尺度比CBD会舒服一些,北京的CBD固然很好,但是很密,但是建筑之间的尺度是掌握得非常好的。所以我们也是作为开发商在整体规划设计的时候,也是跟国际化的公司来打造这条街。

  作为这条街的开发商,我们是金融街控股股份有限公司,目前公司的总股份402,目前公司股份已达到30.27亿,控股股东有26.55%,其实我们是一个国有企业。公司的财务指标2010年公布的总是值是200.1亿元,净资产169亿元,净利润18.3亿元。资产总规模就不一一来讲了,我们从2000年12月31号上市,到现在十年间总资产规模从6亿元扩展到546亿元,增长了很多。公司成立的时候在1993年北京的金融街土地开发开始的,到现在已经有十几年的历程了,这里面有两个转折点。为什么刚才我提出资本、资产、运营三个关健词,我觉得我们公司的发展历程也是围绕这个来的。

  首先最早的是90年代的土地开发和招商阶段,到2000年上市以后借助资本运作开始了土地开发和房地产开发。第二个转折点是2005年到2010年是房地产开发物业持有的跨区域发展,我们之前持有型物业还没有那么多,在2005年以后就开始越来越多持有商务型物业,使公司资产规模不断扩展。到了2009年我们开始做资产的运营,是在一定程度上是资产资本化的过程,能够使我们的整体运营上台阶。我们公司的发展战略是立足北京,面向全国重点城市,通过开发和持有城市优秀物业产品,为国内外金融机构、企业集团和城市中高端消费者提供高品质的物业产品和优质的客户服务。致力于提升区域价值,打造金融公司绿色、高品质领军品牌,实现公司持续健康的稳定发展。

  我们在重庆也有项目,在江北嘴。我们在进入重庆非常早,2002年上市的时候就在重庆借壳上市,我们跟重庆也是很有渊源的。在北京有金融街中心,有凯旋得胜,有得胜国际。在金融街里面的商业配套,有金融街购物中心,总建筑面积是8.9万平米,会聚了超过800个品牌。我们的商业项目一般都是在城市的核心地段做中高端的商业品牌。而且我们致力于引入国内没有的新的品牌,所以我们在这个项目里面引入的是中国唯一一家连卡夫店作为主力店。另外一个项目是西单汇,这个项目引入的零售商是发过著名的  百货品牌叫老佛爷。这个品牌是2013年开业,现在正在建设过程中。还有金树街,在金融街购物中心的一条餐饮街,自己还自有高端五星级酒店,还有俱乐部。我们公司主要是以北京、天津为重点,积极开拓全国的市场。我们的项目在北京、天津、重庆、贵州。

  其实金融街控股始终是追求人类、城市、国家、社会的平衡共赢。承担金融街扩展的宏大课题,支持北京国际金融城市的战略定位,推动中国经济更加稳健的前行,金融街控股的发展正迎来历史性的专机。金融街控股愿意和每一位携手建筑城市精神,提升区域价值,共创美好未来,谢谢大家。

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