王戈宏:国外商业地产融资经验及启示

新浪   2011-05-31 17:06

  图为盛世神州房地产投资基金管理(北京)公司总裁 王戈宏
图为盛世神州房地产投资基金管理(北京)公司总裁 王戈宏

  主持人:谢谢董院长,接下来有请盛世神州房地产投资基金管理(北京)公司总裁王戈宏先生为我们带来“国外商业地产融资经验及启示”。

  王戈宏:谢谢大家。我们连续三天这么高规格的会议,请了全中国的商业精英来探讨,其实大家在见证一个时刻,这很重要,我们是业界的人很清楚。大家知道中国政府每出一个政府都会出另外一个行业,包括以前的调控会催生一个行业,现在限购住宅又催生了一个新的行业,就是商业地产的蓬勃发展。催生的行业有很多的条件,我们需要行业里面的所有元素来共同配合,这个时刻的见证就是我们用一句话,商业地产包括商业在中国出现一次野蛮生长的时期”。我们知道香港的商业靠大陆人去买货拯救了,去年和前年在美国的纽约和英国伦敦中国人去大量扫货也拯救了纽约和伦敦在金融危机的商业。这次我们回流消费是在拯救自己的消费。

  昨天去了新天地,看了鲨鱼把吧之后觉得重庆人是敢想敢干,在这个地方见证这个时刻非常有意义。非常荣幸今天在里跟大家谈一些经验。

  刚才谈到了在这次的商业转型中,最重要的就是钱从哪里来。做商业并不难,有很多专家,但是钱怎么来非常重要。现在中国房地产上升到了一个,老祖先的住房是住宅属性,觉得住房是第一的,其实全世界房地产的属性是金融属性,这次是房地产行业的真正回归。有是一线城市的限购,二三线城市全面开放,包括大量的综合体出现,会不会出现过剩?我们在一方面加速了城市化进程的时候,另一方面同质化的竞争会不会迅速到来?可能大家没有认真考虑,这次中央推出的1千万的保障房,和3600万套的保障房,量化分析是很恐怖的数据。所有的道路、交通配套、是2.8万亿,中央只配1千万亿,3600万套如果全部推出是中国前十年商品房的面积总和,如果保障房的面积跟商品房是一样的,那一天将会是什么样的结果?所以这是一个问题。

  其实这次调控和限购有两类人应该特别感谢政府,一类是做基金的人,我们的房地产私募基金有了机会,以前都是债权融资,我们的基金是真正做股权投资的。商业地产的开发商也要感谢政府,我们基金的顾问潘石屹,大家都知道,潘石屹在调控后的五个月内,他在北京的银河SOHO卖了52个亿。

  刚才我谈到可能会出现另一个野蛮生长。我们国内的人群特别多,产业规模特别大,但同时我们都喜欢蜂拥而上。这样对一个产业是好的,有了规模就有效益,但同时坏的是大家怎么做,是不是都做了同样的事,就会害了这个行业。如何避免野蛮生长带来的负面效益,大家都要思考。

  去年由于调控和限购我们商业地产和房地产基金的春天到来了,我们认为春天需要几个元素。春天要种田需要种子,资金并不完善,播种的方式,就是投资和运作的模式大家都在探讨还并不成熟。中国现在最缺的既懂地产又懂商业又懂投资的人,这种专业人才我们还不具备,所以这个春天是不是到来要打一个问号。我们商业地产的开发都在探讨,商业地产业态的规划,商业管理的成熟和模式的探讨,最后的融资结构,这个是不是春天,春天给了你一个时点,但是所有的准备是不是到位了,也需要大家思考。

  刚才主持人说题目是叫海外模式,今天就稍微改了一下。在西方,我就重点谈美国,美国商业地产这么发达,它的连锁业这么发达,并不是连锁业本身,确实是它的地产业发达。资产证券化,大家都知道,我就不再多说。做商业就靠铺面,没有铺面没法做商业,但是铺面的成本是我们最大的成本,如何来避免这个成本,美国是可以把房子卖掉上市,让所有人投资减少运营者的压力。像大家知道的沃尔玛,万豪酒店、麦当劳,他们除了商业本身之外,他们是最大的之产公司。

  商业业态的细分,可能是最重要的,我们现在考虑的,大家一提就是综合体,一提就是商业购物中心,我们知道零售超市,现在谈得最多的还是综合体,有电影院的购物中心。在美国还有一个购物广场形式的。最重要的是中国出现一个生活模式的商业。我们要避免同质化的竞争,但是我们要提到同质化商业社区,这是很重要的方向。

  为什么沃尔玛可以在美国说每天可以最低价,他们为什么是全国最大的公司?他们确实是每天是最低的价格,大家现在能听到的就是中国制造所以最低价,沃尔玛上面的篮子是零售集团,中间是地产集团,下面装的东西是证券,是上市。沃尔玛的零售集团控制了99%的股权,剩下1%给了他的地产。沃尔玛通过它的地产集团来盖楼,盖所有的商铺,然后租给沃尔玛,沃尔玛把租金付给沃尔玛中间地产公司,然后分回沃尔玛。我们说沃尔玛是零租金运营,这很厉害,中国的万达也做不到。这是美国证券化带来最大的好处。沃尔玛的地产公司是合理合法的,政府拿他无可奈何。

  谈到第二个模式大家都知道上海新天地,一群有同样爱好的人,喜欢这样的商业,我们知道重庆天地,就是他们在重庆的一个复制品。这种商业非常值得探讨,集文化、旅游、品质在一起,未来在中国怎么发展,还是需要资本,需要钱。

  大家都谈到了万达,如果真的以后要上reits是不得了的,刚才谈到商业模式,在中国有一个很重要的问题,到底是商业为住宅配套,还是住宅为商业配套。万达是住宅为商业配套,通过住宅的销售,像北京CBD万达,是卖了住宅养商业。最近大家听说了刚刚在香港上市的长江实业,在北京东和广场做了reits。

  刚才简单谈了现在的房地产,回到本身真正的金融属性。大家知道做房地产需要杠杆,现在国家把杠杆掐掉了,就不可能野蛮生长了。我们谈到一个重要的观点,商业地产不是地产,商业地产是资本加商业。我们是一个资本游戏和商业游戏。现在中国做商业游戏很简单,但是资本游戏不配玩。

  商业游戏的几难,专家们都讲得非常好,我就不重复。一是我们国内的业态现在细分的东西还没有提到层面上。二是马上会出现同质化竞争,最重要的是商业的地产回报率太低了,我们中国有一个叫倒挂,现在是租金和资产的价值是1:500。你买一栋楼需要40年资产才会回来,这是全世界最低的回报率。美国30年来买一栋楼不赚钱,中国一定会这样,所以这里面投资者为什么要投?我们在要收购一个酒店,6千万美金投进入在中国,如果按照中国的法律交税,一年拿回美国的只有23万美金。

  有关刚才说的租金成本、经营模式就不多说。重点谈谈融资的困局。如何设计商业地产的金融产品,美国的产品发达在于高度设计和高度开放,中国现在产品太少了,除了银行、  信托就是高利贷就是自有资金。第二谁是商业地产真正的投资人?可能是保险公司,可能是养老基金。因为商业地产大家都知道做持有周期非常长,回报率很低,但是又很稳健,就需要一批愿意长期持有的投资人来投,中国没有这个环境,中国的投资人都比较急。这就带来真正的投资人不存在,这是很大的问题。刚才说到没有reits该怎么做?简单地说没有reits没法做大,没法规模化,就很艰难,但是我们又得做。所以刚才谈到什么是我们的未来,是做综合体还是做商业?究竟什么是中国商业地产的竞争力?这个问题很难说透。

  我们总结一下中国商业地产的核心问题,经营模式,其实这三年来大家谈的都是经营模式,有很多像蓝光都谈了非常好的经营模式,我们不缺智慧,不缺人才,不缺市场,也不缺前途,关键是经营成本怎么办?你要是不管经营成本就野蛮生长,今后会发现报价非常难。上市公司万科做的公司如果开始你次优的成本荡然无存。我们中国商业地产出现更大的瓶颈,现在是野蛮生长,最后出现大瓶颈就会起不来。做金融的人都是往坏处想往好处做。企业家一定要很乐观,但金融家一旦乐观就亏得一塌糊涂,这是我们的区别。

  所以中国商业地产发展的变通出路在哪里?三个方面,一是综合体跟社区商业到底哪个会成为主流?现在谈的综合体就比较多,一谈就是百货购物中心,在美国很多购物中心里面有三种大的百货,百货其实有高中低的,中国现在是百货转型到购物中心,里面有很多东西需要探讨,还是业界的人比较专业。还有很重要的一个趋势,刚才谈的万达为住宅为商业配套,更多的是商业为住宅配套。里面有很重要的问题,住在你这里面的人,他们对商业要求是有同质化倾向的,会吃一种价值的餐厅,去一种价值的地方,买一种风格的东西,通知化居住带来的通知化商业配套是一种趋势。再就是如果一个单体的商业项目每年回报率只有1%到2%,投资人真的不会给你钱。我们永远都在谈资产在增值,但是没有想到资产是会贬值的,我们一定是资产有升有贬。

  对同质化商业趋势我作一个简单的分析。万科曾经要做商业的时候,我们做过研讨,我们说千万不要做商业,但是他们现在做了,第一是限购导致了必须做,第二他们也觉得必须要做了。你们一定要想资金从哪里来,第二个报表出来了从哪里发债?他们现在做了,有值得探讨的地方。因为万科的居住人群是同质化的,他们是同质化的配套,大家可以看到配的什么商业,没有随便去配。他的招商是必胜客,咖啡找的是雕刻时光,面对的是年轻人,很有情调的咖啡。有一些餐饮、洗衣,还做了一个国际艺术区。他们知道他们的人群是年轻人,向往的是一种自由的生活方式,所以他们有选择地进行商业配套。在美国首都我去过一个小区,美国人都要开车上班,这个小区在五角大楼的旁边,非常近,我跟他们聊的时候,这个小区在最黄金地段,不是星巴克也不是超市,是做了美国最大的一个鞋城,而到每个周末开到凌晨两点钟。他们说这个地方的人都走路去上班、坐公交车、坐地铁去上班,他们消耗得最多的就是鞋。这个鞋的老板生意做得非常好,星巴克、意大利餐厅全在里面,这就叫智慧,同质化的居住带来同质化的配套。这需要我们国内的开发商深刻研究。投资人挣钱你才能有发展,这是同质化的概念。

  这是洪崖洞,这是一个很重要的模式,可能重庆自己不知道这种模式的价值,主题文化特色模式,是一个非常重要的类型,在国外也有。他们现在已经被兰州市政府邀请,被辽宁、合川邀请,临江的以当地文化、主题旅游结合在一起的商业是否有价值,背后的住宅是否做了配套。我听说他们在兰州拿了地背后全是住宅,这有点像万达了。这里面模式非常多,但哪种能不能复制?刚才说商业是不可复制的,其实一种模式必须要可以复制,才可以迅速把规模做大。

  最重要的是钱在哪里?中国没有很好的LP,我们在行业知道没有投资人,没有人愿意投商业地产,因为回报率太低了。我们新兴的地产基金业绩,现在中国做地产基金刚开始没有业绩就很难让投资人放心。再就是融资渠道以前是信托,现在是基金,我们跟他们其实是对手,但他们是做债券,我们是做股权,我们是优化债务结构的。再就是PE基金,中国很多都知道,前年是中国的PE年,去年是中国的地产基金年,今年希望看到是中国的商业地产年,很有可能从重庆开始。我们很能融钱的这些PE怎么把钱转到商业地产来这是很重要的课题。 从全世界看做商业地产来看,规模就是一切,不要注重单店的盈利,要有了规模以后资产就很有价值,为资产证券化奠定了很好的基础。

  我们去年在3月8号是北京第一家正规注册的规范的人民币房地产基金管理公司。我们去年在北京投资别墅,今年会重点看商业地产,这是我们的方向。我们对如何投,如何监管,这一块其实很不成熟,我们和开发商之间以什么模式来做,到底是股权还是债券,到底如何退出,如何监管等等,这都是很不成熟的,所以我觉得今天的论坛很有价值,我们开启了一扇门,让所有参与其中的人认真思考,如何把行业做得更扎实,这是很重要的。

  很多人觉得你们是不是投了钱会管,我们其实是监管。我们只管用钱、管投资,管经验。

  所以我的题目后来加了一个,我们跟开发商是博弈,我们希望变成一种真正的互助。不同于银行跟信托,我们是帮发展商雪中送炭,大家知道银行是锦上添花。我们的投资空间是你拿到了土地还没有钱的时候帮你拿钱。很难说现在就融到资去投你,我们更多的是有一个好的项目让投资人对我们感兴趣。

  中国商业地产创新的核心什么?中国的商业地产一切都是新的,我们不需要创新,在座的做的每份努力都是很有价值的创新。这里面有很重要的两个模式,做金融的人都是往坏处想往好处做。企业家一定要很乐观,但金融家一旦乐观就亏得一塌糊涂,这是我们的区别。

  所以我们在谈任何事不要离开模式,到底是金融模式还是运营模式做留给大家讨论。我谈三个最重要的性,要想拿到钱发展,第一是回报可观性,现在是没有的。第二是创造经营者运营的盈利性。第三是创造消费者需求的差异性,我们这么多商场,这么多购物中心有什么差异性?我们现在想的都是赶快做大,赶快做起来,赶快招商,刚才说的招商的差异性怎么给消费者带来的体验的不同。如果这三个性不做到,悲观地说商业地产的发展还是停留在概念,没有到真正的资本驱动。一定要有投资人进来觉得能赚钱,商业地产融资和发展的春天,这三点做到我们的春天就真正到来了。谢谢大家。

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