从济南银座中心看城市综合体的前世与今生

搜狐焦点   2011-06-05 17:37

  进化与化境

  --------从银座中心看城市综合体的前世与今生

  进化

  生物进化论的奠基人查尔斯·罗伯特·达尔文,曾乘贝格尔号舰作了历时5 年的环球航行, 对动植物和地质结构等进行了大量的观察和采集。出版《物种起源》这一划时代的著作,提出了生物进化论学说,从而摧毁了各种唯心的神造论和物种不变论。除了生物学外,他的理论对人类学、心理学及哲学的发展都有不容忽视的影响。恩格斯将“进化论”列为19世纪自然科学的三大发现之一。除了生物之外“进化论”对社会、宗教、文艺乃至于建筑是不是也在发生着类似于生物进化式的变化呢?答案是肯定的。进化的题材确实很宽泛,下面我想用进化的视角结合济南银座中心项目,看看城市综合体的前世与今生。

  作为大型城市综合体的典型代表性作品银座中心项目涵盖购物中心、6E写字楼、国际公寓、星级酒店等城市高端物业,集商务、居住、购物、娱乐、休闲,美食等城市功能于一体,规划总建筑面积约55万平米,是经十路旁城市新地标,济南都市新中心。 14万㎡超级Shopping Mall,济南首家家庭娱乐购物中心,成功引进了济南首家真冰溜冰场,首家儿童体验中心等,即将盛大开业。世界一线品牌的强势进驻,保证了物业形象和地段价值的持久增值。银座佳悦酒店—济南首家国际商务专属定制四星级酒店,亦将盛装开业。银座中心的成功落成,标志着济南城市综合体的发展达到一个全新的高度。

  我们先看看商业和地产的进化过程:

  2000年以前,商业、地产分离阶段

  住宅开发模式、以满足基本生活条件的配套商业为主,忽视定位与规划 ;

  2000年—2005年,商业、地产叠加阶段

  商业与地产简单叠加,“商业”更依附于“地产”,以尽快销售商铺实现短期套现为目的;

  2006年后,商业、地产融合阶段

  地产与商业角色互融,开始注重商业地产的系统化与专业化,物业持有逐渐成为主要趋势,并注重长期收益与增值收益。

  再看看目前中国商业地产老大万达集团的商业地产发展过程:

  从1999年至今万达商业地产产品历经第一代单体商业和第二代大型商业的摸索,目前第三代“城市综合体”产品获得销售上的较大成功。拿万达自己的话来说就是从单店到组合店再到如今的"城市综合体",万达商业地产正在经历第三次嬗变。

  从上面的发展历程分析不难看出,中国的商业地产正在发生着类似于生物体进化的过程:从简单的单细胞到多细胞再到智能生命体的进化过程。而这一过程其实是在我国不断深化市场经济改革,解放生产力去适应人民不断增长的物质文化需求这一大的时代背景密不可分的。从这个角度出发,大型的城市综合体实现高密度的品牌商家聚合环境和创造大量的劳动就业岗位,进一步释放和促进社会生产力的发展。

  银座中心项目也正是顺应了这样一个中国城市综合体不断进化过程而推出的典型代表性作品。项目涵盖购物中心、6E写字楼、国际公寓、星级酒店等城市高端物业,集商务、居住、购物、娱乐、休闲,美食等城市功能于一体。多功能复合化更加容易促生连锁化学反应,从“合”变到“核”变,为城市发展提供强劲而长效的“核”动力。

  化境

  从古代的聚“市”成“城”,到现在的城市的不断区域化融合化,从一市一心到一市多心(副中心);城市的发展在不断提升人类的物质文化生活水平,促进社会经济飞速发展。大型城市综合体就是城市进化进程中的典型新生事物。那么城市的发展终极目标是什么?城市综合体的“化境”应该是怎样的一种状态?结合这些年的设计实践,笔者认为就目前阶段而言,综合体的化境应当是更好的环境更少的交通压力和更少的排放但却能为城市创造更大活力的理想状态。

  城市综合体的出现提升了城市能级,促进了城市活力,是中国城市化进程不断纵深发展的必然产物,但也不可避免会带来或加重诸如交通拥堵、过度消耗和排放带来的环境污染等城市问题。银座中心也不能例外,看看区位就知道了,处于济南的黄金三角地段,其中经十路更是横贯济南东西,是城市交通主动脉。55万方的体量会带来几千辆机动车进出停放,原有的城市路网并没有做出相应的区域路网规划调整进行应对。这将使现有路网面对更加严峻的考验。随着银座中心的成功运营,55万方的体量将进驻几千家大小商家,两万人以上的就业,几万甚至节假日峰值十几万客流,大客流高消耗带来的垃圾、污水及二氧化碳排放对目前该区域的消化能力都会提出比较严峻的考验。当然拥堵和环境问题不是开发商或设计师就能彻底解决好的。这需要市政、规划、城管等相关部门携手联合开发、设计、建设、物管运营等多方面协同作用,不断努力。目前我国城市开发尤其是大型的城市综合体开发面对的是相关法规滞后或空缺,在落后或失位的规范和规划管理系统下产生的城市产品自然很难对城市现状提出跨越式甚至变革性的改变和提升。但不管怎样,我相信设计会让我们的生活越来越美好,通过各方的不断努力和不懈追求,我们的城市一定会越来越美好,实现从进化到化境的飞跃。

  (搜狐焦点网 郑云龙) 

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