广州流花商圈的大型商城超过30家 同质化竞争严重

南方日报   2011-08-06 10:45
上月底,位于站南路白马服装商贸大厦对面的广州世贸服装城正式招商。据其资料显示,经营品类涵盖服装、鞋帽、皮革、饰品等。从位置上看,其周边已有红棉、白马、壹马、明珠、锦都等众多大型服装城。有业内人士指,在过去短短数年时间里,扎堆在流花商圈的大型商城就超过30家,而这些商城无一例外都是以服装批发作为经营主线。目前流花商圈以服装批发贸易为定位的商城林立,导致同质化竞争现象越来越严重。

 

  同质化项目难获市场空间

  经过十数年的发展,目前在流花服装商圈中,大多数商城都已经有了明确的定位和自身特色的发展方向。如规模最大的白马服装城以中高级女装为主要产品,红棉国际服装城主打时尚女装,广州金祥内衣批发大厦则专攻内衣。

  刚登场的世贸服装城提出的是“大复合定位”。而据销售人员称,将来世贸服装城的经营范围是“中高档男女装,内衣毛巾外贸针织都有”。有投资买家在详细了解项目后,就质疑在区域内高度细分的市场中,如此大而空泛的定位能否获得市场发展的空间?

  在白马服装城经营高档女装批发多年的陈女士也曾到世贸服装城踩点,她向记者表示,对这种“大复合定位”并不认同。陈女士认为,前来服装城进货的零售商都有着明确的取货目标,一家新出现的综合商场对他们来说吸引力不大。“特别是在流花路,很多细分的商城已经发展得非常成熟,商品种类也齐全,零售商根本不需要到综合商城中去。”

  除了定位之外,世贸服装城还面临着另一个问题,那就是资金。据广州金朗地产负责人介绍,在流花商圈内,新成立的商场一般在2年之内都很难旺起来,如天富家居服内衣城开业已两年,人流量仍然较少。

  “世贸服装城要想做旺,首先考验的是商城开发商和商家的资金。”该负责人认为,在世贸服装城投资开铺或者是代租在前两年的回报率都不会太高。“附近有三四个新开的服装城都没做起来,像去年新开的韩国城,还没有地下的地一大道旺。”

  此外,该服装城的开发商铭隆房地产公司也并非大牌房企。尽管有广铁集团和广州南岭铁路房地产开发有限公司共同作为投资方,但商城以“只租不售”的方式进行运营,开发商资金能否持续仍然是一个问题。

  买“长期经营权”风险大保障小

  在广州世贸服装场的推广中,“20年使用权铺位”是其一大噱头。据现场销售人员介绍,世贸服装城的商铺建筑面积有10平方米-100平方米不等,这些铺位都是以“出售使用权”的方式进行“销售”。其中首层和一、二层的商铺有10年、20年两种期限选择,其余商铺均以“20年使用权”的方式出售。“选铺时业主需交纳10年期20万元/每间、20年期30万元/每间的定金,这是‘进场费’。购买后,开发商还可以安排专门人员负责将商铺再出租。”

  有业内人士对记者表示,购买使用权再返租的销售手段早在十年前就已经在市场中出现,而其引发的纠纷和负面效应可谓层出不穷。早在2001年,国家建设部就曾公布《商品房销售管理办法》,规定房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房;不得采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房。

  可以说,世贸服装城出售的只是使用权而并非产权,相当于与商家签订一份10至20年的租赁合同。广州威戈律师事务所陈宇昆律师告诉记者,该服装城的销售方式与《商品房销售管理办法》禁止的做法不属于同一类型,并没有违反规定。“但也只是在打‘擦边球’,这种方式对于商家投资仍然存在比较大的风险。”

  据陈宇昆介绍,这种“长租”,对于开发商而言是比较有利的,一下子就能收10年甚至20年的租金,在现金流紧张的时候能实现快速地回笼资金。而更重要的是,这种租赁性质的合同,开发商是可以选择毁约的。如果商场经营得好,生意做得旺,租金上涨了,开发商可以通过毁约的方式来取消合同,代价只需要归还租金和支付一定的赔偿。因此,“这种购买长期使用权有一定的风险,对商家没有什么保障。”

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