成都商业地产隐忧凸显 产业+地产成突破口

　　“产业+地产”模式的商业地产，一般是锁定行业多家龙头企业联合经营，后期的风险与利润共担，并且一般都要保留大体量物业自持，最大化保障卖出去部分物业业主的投资收益。

　　“抢钱抢地”商业地产全面开花

　　有业内人士曾用“抢地、抢钱、抢人”来形容今年商业地产市场。“三抢”之下，无论是写字楼还是专业卖场都成了今年开发商、投资者关注的焦点。多家一线地产房企纷纷转战商业地产领域，像蓝光、保利等纷纷开发自持商业物业，而华润则更是释放出在未来几年来还将加码商业地产的信号。

　　据了解，目前成都的商业地产主要集中在东、南、北几个方向，尤其是以天府大道南延线和城北专业市场外迁基地为主要集中点。“从去年底到现在，仿佛是一夜之间冒出一样，市场上的商业地产成为了楼市宣传的主要产品形态。”据业内人士介绍，在楼市开始受到全面政策调控后，特别是住宅市场遭到打压，投资者手中的闲钱只好投向商业地产。而开发商也在为了保持资金不断链和投市场所好，开始全面投身商业地产，“弃住投商”成为今年投资者和开发商最明显的表现。

　　相关数据表明，成都全面开花之下的商业地产今年达到了一个前所未有的高峰，分析人士指出，“目前的发展速度必将让商业地产走入困局。”

　　避免同质 产业+地产成新模式

　　事实上，对于商业地产如何突围，也成为商业地产业内人士经常相互探讨的话题，一些“操盘手”还进行了诸多大胆的尝试。家和家园董事长助理何小平认为，面对目前成都商业地产激烈的竞争态势，特别是同质化严重的局面，“产业+地产”模式将成为该项目未来的发展运营模式。

　　无独有偶，像明宇地产以酒店产业驱动地产，彭州的华茂、万贯、盛泰“三驾马车”以服装产业带动园区发展，元贞国际机械城用大型工程车厂家入驻市场锁定项目未来的良性发展……

　　成都凯仁地产营销总监荣轶分析道，以前讨论商业地产投资回报时，业内更多的是关注商业地产的招商情况和今后的运营能力，但现在市场中已经出现过前期招商良好，到在运作过程中，很多商家陆续撤离的现象，同时也出现过后期因为商业地产运营公司不专业，导致项目失败。随着目前市场竞争的更加激烈，采用“产业+地产”的模式将成为解决这一难题的突破口。

　　据了解，像采用“产业+地产”模式的商业地产，一般都是锁定行业多家龙头企业联合经营，后期的风险与利润共担，并且一般都要保留大体量物业自持，“和已经发售部分物业的业主实行捆绑发展，最大化保障卖出去部分物业业主的投资收益。”

　　主题鲜明 专注熟悉的细分市场

　　传统的商业地产开发，大多采用的是“地产+产业”模式，即开发商先修建商业建筑，然后再全面启动卖铺和招商，然而在社会经济和楼市格局的不断发展和变革之下，这种模式或多或少都出现了一些“过敏”症状。

　　将产业前置，采用“产业+地产”的方式，先做产业人，再做开发商，通过细分产业市场，然后以产业带动地产，现在已成为一些商业地产开发企业的重要认知。譬如：在城北家和家园拟打造成四川品牌家具直销中心，与最具实力的本土家具企业形成战略合作，将家具产业链与商业地产相结合，通过统一管理，集中运作，以聚合效应赢得市场。同为城北，在服装产业的支撑之下，彭州开始打造西部最大的服装生产、交易、会展和服装创新中心，并签约商家入住，打造服装产业航母。在城西，依托富士康和出口保税区成都某开发商巨资打造的凯旋国际城全面定点式为该区域提供配套服务；在城区，明宇集团在今年也以“酒店+地产”双核驱动，在东大街等处直接投资经营酒店地产项目，将自己打造成酒店地产投资运营商。另外，更多的商业地产项目，也不再是等开发完成之后，再去招商和引进商家，而是在项目开发之前就确定目标客户，为类似于家乐福、伊藤等企业量身定做。
　　（华西都市报）