嘉里建设:我们和内地公司不一样 要稳扎稳打

观点地产   2011-08-25 00:28
核心提示:“我们是一个平衡物业的组合,有投资物业及收益,操作方式与万科等其他内地房地产公司是不一样的。”

  2011年8月24日,在香港召开业绩中期报告会的嘉里建设让我们看到了与内地房企的焦躁不同的一面。

  诚如嘉里建设的执行董事何述勤所言:“嘉里建设只是一个小弟弟,我们要一步步来,不能太着急。”

  与内地房企动辄几百亿的销售额来比,嘉里建设不足百亿的销售额并不算出众,但其每股盈利同比增长超50%和不到20%的资产负债比,让我们看到了稳扎稳打的企业作风。

  2011年上半年,嘉里建设合约销售70.37亿港元,较去年同期增34%,营业额为93.18亿港元,较去年同期减少20%。公告称,营业额的下跌,主要是因为香港的物业销售收入下跌。嘉里建设首席财务主管王志刚解释为,这个20%的下跌是确认收入时间的差异所致。

  截至今年6月30日,嘉里建设股东应占基础盈利27.65亿元,较去年同期上升52%,较汇兑公共价后的盈利是30.7亿元,有12%的增长;每股盈利是1.92港元,同比增52%。

  嘉里建设决定派发中期股息0.4港元,较去年增加14%,其在2011年6月30日每股资产净值是42.8港元,较上年年底升了5%。

  截至今年6月底,嘉里建设的资产负债比为12.7%,手头及银行现金净额有185亿港元,比去年年底增加了75%,此外,未动用的银行贷款及透支额度近110亿港元。

  今年上半年来自内地的销售物业营业额为4.25亿港元,销售主要来自上海嘉里不夜城一期及二期项目、上海嘉里华庭二期二座、北京星源汇及杭州桦枫居等。

  目前,嘉里建设在内地的项目已经分布在北京、上海、深圳、天津等一线城市,杭州、南京、成都、长沙等二三线城市其已经陆续进入。未来,虽然政府对房地产的调控政策力度不断加大,但嘉里建设依然认为内地的房地产市场潜力仍然巨大,所以,嘉里建设将把握机会,积极在获取内地物业优质地块,以不断增加土储。

  在今日的业绩会上,嘉里建设总裁兼首席执行官黄小抗、首席财务主管王志刚、执行董事何述勤、执行董事马荣楷、执行董事钱少华、执行董事陈慧明等一起就嘉里建设的发展谋篇布局,以下为中期业绩会现场实录:

  媒体提问:刚才王先生提到,上半年合约销售70多亿港元,这个数据只是香港地区的吗?现在香港达标了多少?你们在内地有很多项目,怎样看待接下来的形势呢?

  王志刚:关于合约销售的问题,70.37亿港元的销售中,香港占了63亿港元,内地占了7亿港元,我们整年合约销售的目标100亿港元,但前半年我们销售完成了70亿港元,这是因为早期推出的产品卖得很好,基本上只剩下几个单位没卖完,加上西部及接下来2个月的销量,基本上今年的目标能完成98%。

  媒体提问:怎样看待限购令的问题?

  王志刚:其实限购影响很广泛,对内地城市楼宇住宅的销售,无论是量还是售价都会产生影响,但这个情形会持续多久我们暂时还看不到。

  媒体提问:公司在内地陆陆续续有不同项目落成,在销售策略方面有无调整?

  王志刚:销售策略会根据不同的地方、不同的楼盘采取相应的措施,最主要的是要看当地的市场。比如说,一线城市房地产市场比较成熟,很多人已经买楼了,想买第二套第三套就比较困难,但三四城市过去好盘不多,我们发展了当地的市场,对当地的市场发展有一定吸引力,可能那部分购买的数量就会相对大点。

  媒体提问:嘉里建设无论是合约销售还是营业额都不足百亿,而在内地过资产过百亿的公司非常多、甚至不乏过千亿的公司,从刚才情形来看,公司非常受投资者关注,为什么?

  黄小抗:资产的问题,每个公司都有自己的实际情况,或者说大家走的路线不一样,我们和内地公司不一样,因为我们喜欢做长跑运动员,而不是短跑运动员。

  媒体提问:我看到嘉里建设的资产负债率比较低,资产负债率不到20%,在内地房企公司一般负债率在70%-80%都是正常的,那嘉里建设为什么不通过发债融资等来扩大公司的规模?

  黄小抗:在发债方面,今年上半年我们已经发债了,我们的负债率现在只有12.7%,暂时不需要再发债。

  王志刚:在资产负债率方面,我补充一下,第一,从我们集团的目标来看,因为我们业务的模式与内地房地产不一样,我们是一个平衡物业的组合,有投资物业及收益,操作方式与万科等其他内地房地产公司是不一样的。

  第二,资产负债率基本上我们有自己的策略,希望一般能控制在35%左右的水平,因为35%的负债水平在经济环境不太理想的情况下,可以维持一个很好的机会去购买一些便宜的地。

  第三,35%的负债率概念是我们在争取到土地储备时,可以把它往上提升到45%都没有问题。现在我们的负债率是13%的水平,比较低,所以我们现在也很积极地寻找买地的机会。

  我们8月份在香港九肚山买了地块,在香港政府陆续推出的土地中我们也会积极参与,在国内也有很多计划去增加土地。公司手头上有185亿港元的现金,储备备用信贷额110亿港元,我们有足够的资源去增加土地储备。

  发债要看成本,最多是银行债,我们也是经过不同的渠道拿到资金,有银行贷款,还有可换股债券及美元债券。因为我们有投资地皮,发债的渠道上基本上什么渠道都可以,所以在比较有利的位置,利用资产负债表、财务情况把我们土地储备扩大。

  媒体提问:我看到公司的业务在香港及内地都有分布,未来整个产品中内地与香港会占什么比例?另外,在从中报数据来看,嘉里建设在内地的商业办公楼宇的面积要远远大于住宅,是不是不看好内地的住宅市场呢?因为现在内地的限购越来越严厉,且丝毫没有放松的迹象?第二,在内地的城市分布来看,一二线城市都有涉及,选择城市的标准是什么?

  王志刚:至于内地我们是不是办公楼比较多,不看好住宅呢,我可以给出一个数据。如果我们把所有项目都落实后,加上现有的项目,从面积的角度来看,住宅那块占我们整个组合57%,办公楼物业占总面积的15%,商场占总面积的15%。

  其实我们是个均衡组合,投资物业都是在大城市,省会城市、直辖市,区域的中心地方也有投资,在沿海、大城市投资,这就是我们现在的策略。

  媒体提问:今年预计落成量是多少?到现在销售了多少?今年的销售目标是100亿港元,现在都销量了98亿港元,是否有空间上调?下半年会推出什么项目?

  王志刚:我们一般希望合约销售与固定资产投入有挂钩,今年定100亿港元销售目标是因为固定资产投入是70-80亿,当然有提升的空间,因为接下来会推一些盘出来,但具体会超多少到年底才知道。我们没有提升销售目标的迫切要求,因为固定资产投入还是维持70-80亿,今年销售的尺数是大约130万尺,落成是213万尺左右。

  今年落成的项目中主要在大陆,有两个大的投资项目,一个是浦东嘉里城,这是个综合项目,业态有酒店、办公楼、商场、服务式公寓等。另外一个项目在深圳福田火车站上面,这个是办公楼,有100万尺左右,这是我们占有的面积,我们占有项目48%左右的权益。这两个项目面积加起来有190多万尺。

  香港落成物业在跑马地,我们就拿到OP,大概是20万尺,内地香港两个加起来,2011年落成是210万尺。

  媒体提问:想问一下你们拿地的地区是怎么安排的?对地价有什么看法?

  王志刚:与我刚才讲的一样,我们会集中在沿海城市、省会城市拿一些价值比较高的住宅用地,地价应该不会继续涨,但跌的话未必会跌太多。

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