薛迥文：商业地产的规划走了很多弯路

　　正略钧策管理咨询合伙人副总裁薛迥文认为现在商业地产的规划走了很多弯路：

　　这是发生在我们身边，背靠两千万人口的地方，都是这样的一个状况。其实我觉得这种状况在全国是非常多见的，实际上它是我们的城市在功能和区域重新构造的过程中必然面临的矛盾，很多城市相当于是另起炉灶，包括把政府搬过去也好，新区也好，这个过程必然面临这样的矛盾，无论是做规划的人还是后期做小区规划还是做一级开发土地规划的人都会面临一个问题，是你在多大的盘子里来进行专业化和复合这样一个权衡，各个城市，小到三四线城市都在讲CBD，都分的很细。但是我们有没有想过有哪些级别的层次才有资格进行这种专业化，比如我弄一个CBD，我再弄个CRD，在多大的空间范围内来平衡这种专业化和复合功能？否则，有的地盘只能拿来睡觉，有的地盘越做越旺，我觉得这是面临的第一个矛盾。

　　第二个矛盾，最大的问题是什么呢？我们国家我觉得在城市规划，我们也为很多开发商提供管理咨询服务，也听到他们很多的抱怨，我们国家的城市规划，很多城市其实还是处于用的理论体系，思维框架体系据说还是前苏联时期，我估计今天来的开发商朋友很多，可能大家都会面临前期的鸡肋的问题，政府规划稍微大一点的盘，比如上百万方或者50万方以上的盘，20%，30%的空间就出来了。有没有考虑过几个相邻的盘它去营造一个集中的商业地产的一块地。最后形成甲开发商拿了一百万方，他按照规划要建十万方的空间，乙开发商拿了五十万方，他也要建，最后这种社区商业肯定是同质竞争的，不会形成辐射更大范围的大型的社区商业。所以，这个里面反映出我们做规划的人，实际上是一个本末倒置的问题，一块地规划的时候，我们没有让最末端的其实应该是运营商，其次往上游推才是开发商，再往上游推才是一级开发商，让他们顺序反过来，北京当时大兴的地铁，地铁的上端物业应该是一些什么样的形态，应该是什么样的商业地产，包括政府去香港参观两天，拍脑袋就能拍出来，有可能我们做这种一级开发土地性质的规划的时候，我们就邀请运营商，最终的使用者介入，可能我们这个规划最后会省去很多弯路要走。

　　（邓宇）