万通地产出让股权融资 信托借道基金入市救急

　　对于房企来说，资金的重要性不言而喻。在银根收紧、信贷紧缩的大环境当下，一种新的趋势是通过设立房地产基金，或通过出让股权引入基金来融资。

　　万通地产亦顺势而动，打造出一套商用物业投融资模式，在开发建设阶段即通过引入私募股权投资基金（PE）、银团贷款或信托资金，完成项目的开发建设。

　　根据万通地产的最新公告，其在开发北京万通中心D座物业时，就采取了引入私募股权投资基金的模式。

　　借道融资

　　9月23日，万通地产发布公告称，公司拟与华润深国投信托有限公司共同发起设立万通核心成长股权投资基金，基金规模为3.726亿元人民币。

　　其中，万通地产出资1860万元，作为有限合伙人加入基金；华润信托发行信托计划募集资金3.5亿元，作为有限合伙人加入基金。

　　该信托计划的名称为华润信托·万通城市商业中心基金项目集合资金信托计划，规模为3.5亿元，期限为3年。

　　信托计划资金通过加入深圳市万通核心成长股权投资基金合伙企业(有限合伙)作为对合伙企业的出资，并成为合伙企业的有限合伙人的方式投资于北京万通中心D座物业。该物业为位于北京朝阳区朝外大街的甲级写字楼，占地面积1.63公顷，总建筑面积33万平方米。

　　根据公告，万通地产全资子公司和华润深国投信托有限公司全资子公司各按50%的持股比例，分别出资250万元组建万通深国投（深圳）股权投资基金管理有限公司，并将作为普通合伙人认购400万元基金份额。

　　在基金的退出方面，由基金和万通地产在市场上寻找合适投资人，收购目前经营万通中心D座物业的万通地产全资子公司北京万通时尚置业有限公司100%股权，或整栋购买项目公司物业方式退出，信托有限合伙人年化收益率实现超过20%以上收益部分归万通地产有限合伙人。

　　不过，如果32个月后仍未找到合适投资人，则由万通地产回购基金持有股权，保证信托投资人实现年化8%的收益率。

　　事实上，房地产基金似乎已经成为开发商的“救命粮”之一。除了万通地产外，不少开发商近期也选择通过基金来进行融资。

　　基金救市

　　9月21日，上实发展发布公告称，拟引进天津永嘉股权投资基金和宝宏（天津）股权投资基金，分别对子公司锦绣置业、上实青岛进行增资，额度分别为3亿元和10亿元。

　　9月初，远洋地产宣布与KKR成立地产基金，拟作为公司投资若干中国房地产项目的投资平台。此外，万科、金地、华润置地也已相继设立了房地产基金。

　　数据显示，房地产基金的募集活跃度自2010年起开始回升，共有10只基金募集到位18.59亿美元，截至去年年底总量为500亿元。今年1-8月，基金募集量已达12.77亿美元，相当于去年全年的70%。

　　与之相对，今年上半年，全国房企国内贷款总共7023亿元，同比增长仅仅6.8%，而房地产开发投资额却达到26250亿元，同比增长33%，给房企带来了不小的资金压力。

　　有业内人士指出，出现这种情况是由于今年以来楼市调控加码、银根紧缩。其认为，货币政策紧缩的基调难以改变，中小房企很难从银行获得贷款，民间高利贷无法解决根本问题，信托的监管也比较严厉，房地产基金是眼下相对比较通常的融资渠道。

　　亦有分析师表示，这些房企通过基金以及用股权来融资的方式，会是未来一个大的方向，因为目前其他渠道的融资难度比较大。到目前为止，开发商权益开发的比例是越来越高，都是用项目的一些权益，包括公司的股权去融资，这也是未来发展的一个方向。

　　然而，相对于对于信托的规模和整个房地产行业来说，基金的范围还是比较小。并且，对于企业而言，基金从长期来看付出的代价会比较大，因为负债融资付出的只是一笔，但是通过股权融资，其收益有一部分会被消耗掉。

　　“从长期来看，用股权融资并不是一个明智的选择，但是现在是非常时期，在其他的融资渠道都不通畅的情况下，用股权融资也是一个趋势。”该分析师说。