合生系潜行商业地产 流动性困扰下的转轨？

　　已经久未在广州有大动作的合生创展，最近就忙着在为其商业综合体项目合生国际广场做宣传推广。

　　据广州专业机构统计，十一黄金周的首日，合生国际广场推出的D/E栋酒店式商住空间。当天共推出600多套单位，因不限购和折扣优惠较多，价格为2.5万元/平米，吸引了近三百人到场，当天成交两百来套。

　　对于合生创展而言，该项目带有重大意义，除了是其首个商业综合体之外，亦是其在华南久未有全新项目推出之下的新推房源，在市场上沉寂已久的合生创展也因此在今年年底难得的高调了一把。

　　广州经纬地产研究人士就认为，合生创展在广州的首个商业地产项目之所以能取得不错的销售业绩，原因就在于合生国际广场不属住宅性质不受限购限制和开发商品牌影响力较大。

　　合生系潜行商业地产

　　合生国际广场是合生创展重点商业项目之一，从地理位置上看，该项目位处广州“南进”的重点发展区域。随着广州海珠区政府等政府部门落户广州大道南，其区域政治、文化、商贸中心的雏形已初步显现。

　　该项目占地6万多平米，总建筑面积约26万平米，地上五层为购物广场，分南、北区两部分。南区将引进国际时尚潮流品牌、时尚百货、特色餐饮等；北区将规划成图书中心、文化用品等配套服务。6-26层为酒店式公寓或酒店式办公室。

　　显然对于要大力发展商业地产的合生创展来说，广州首个商业综合体项目的面世自然是慎之又慎之事。

　　据了解，早在2007年6月，合生创展的商业地产部门即已成立，其主要侧重点为高端别墅和商业地产。不过几年下来，合生创展的商业地产业务发展似乎一直潜行于水面之下。

　　2008年初，合生创展对外宣告，未来一年将在北京、上海、广州等多个城市开发10个商业地产项目，一举进入长期投资利润更丰厚的商业地产领域。但在之后，合生在商业地产方面并没有太大动静。

　　2009年12月29日，合生创展主席朱孟依现身上海合生国际广场的奠基仪式，该项目为合生创展在上海在建的最大商业地产项目。

　　同年，在2009年全年业绩发布会上，合生创展总裁薛虎亦明确表示，2009年是合生创展高级商业地产的起步之年，在北京、上海、广州等地有11个商业地产项目启动开发，部分项目将在2010年投入运营和招商。

　　但在接下来的很长时间里面，合生创展在商业地产方面的动静并不十分大，只是在之后合生系成立了一个专门的商业地产运营公司。

　　2010年上半年，由朱拉依、朱孟依、朱庆依三兄弟持有的合生创展、珠江地产以及珠光集团联手广州惠润，组建了一支属于自己的商业经营管理团队，合作方广州惠润商业地产经营管理有限公司由广东鼎鼎大名的商业传奇人物欧小卫创建。

　　当时有消息称，作为战略合作伙伴，广州惠润将在新成立的经营管理公司中派出两名高管。其中，欧小卫的副手陈平出任经营管理公司总经理。合生创展将从持有的大约1000万平米商业地产规划面积中，划出200万-300万平方米归双方新成立的管理公司管理。

　　据了解，其时合生创展已在上海、北京、广州都先后补充了商业地产项目的土地储备。

　　而近期，合生系在商业地产方面就显得动作频频。9月27日，隶属珠江投资旗下的珠江商业地产公司负责人对外表示，该公司将逐步接手合生创展、珠江投资、珠江商贸物流下持有的商业项目或商业部分的运营。

　　这意味着，今后即使是合生创展、珠江投资旗下的住宅社区，其中用于出租的商业部分也将有商业地产公司统一规划、运营等。

　　目前，珠江商业地产已在华南、华东、华北、西南等地区发展超过20个商业项目，其中广州珠江国际纺织城计划于本月29日试业。而广州南沙珠江饮食城、广州合生广场、惠州帝景湾、上海米格天地购物中心、成都珠江新城国际购物中心等项目则已进入全面招商阶段。

　　据珠江商业地产方面人士透露，预计未来3-5年内将会有超过40个商业地产项目投入开发，开发建筑面积规模将超过2700万平方米。

　　相关人士表示，未来，合生创展、珠江地产将只负责商业地产的开发建设，而经营管理则由商业地产公司统一操作。

　　流动性困扰下的转轨

　　目前，在完成了公司架构和土地资源的准备之后，合生创展在商业地产方面发展十分低调，不过根据其最近几次的财务报告来看，来自商业地产的盈利并不太多。

　　显然，在合生系未来整合其商业地产业务的过程当中，来自于流动性困扰的担忧将依然被外界所关注。

　　9月22日，在标普发布的一份针对合生创展的报告中直承“公司可能将扩大资本密集型和投资回收期较长的商业租赁地产业务规模”，但标普认为在未来2年扩大投资地产业务的战略颇具风险。

　　标普分析师认为，扩大商业地产业务规模会带来风险的重要原因是，在合生创展销售业绩并不算好的时候，投资大、回报慢的商业地产将加剧资金流动性紧绷情况。

　　而另一个可能会加剧合生流动性压力的是，有消息称合生创展目前正和广州政府接洽多个三旧改造项目，但当前尚未对外公布。一旦落实，与商业地产颇为相似的旧改项目的前期投资大，后期回笼慢的特性将成为合生创展流动性的另外一个隐忧。

　　标普地产分析师符蓓就称：“我们认为公司流动性和财务实力可能将在2011-2012年进一步削弱。公司的主要信用风险因素包括激进地通过发债进行扩张、销售的历史执行情况疲弱以及持续的公司治理问题。截止2011年6月底，合生创展总借款较上年同期增长70%，至334亿港元。”

　　标普强调，合生创展2011年上半年的执行能力弱于其预期，并且远低于拥有类似规模土地储备的竞争对手。据合生创展中报显示，今年上半年合同销售额为53.3亿元，实现营业额48.33亿元，同比增长4%。

　　标普认为，合生创展上半年销售疲弱的原因是其项目集中于一些城市如北京、上海和广州以及高端项目所占比重不断上升，而回收销售款项进程的缓慢则进一步削弱了公司的流动性。

　　面对未来，标普分析师亦表示了颇为担忧的意见，符蓓称“预计合生创展的再融资风险将在未来12个月内加剧”。据统计，截止2011年6月底，合生创展拥有大量的短期负债；其中并不包括2012年11月到期的3.5亿美元优先无担保债券。

　　标普指出，合生创展的财务管理激进，且没有明确规划财务政策，同时其2011年全年总负债对息税及折旧摊销前利润比率(调整后)可能超过6倍，这高于大多数类似竞争对手的水平，因其需要大量的资本支出来支持激进的扩张计划、销售执行情况疲弱以及房地产市场前景不明朗。

　　标普尤其表示，目前合生创展借款的增幅明显超过销售的增速。事实上，合生创展上半年销售去化率仅四成。

　　据广州业内人士透露，目前合生创展正在广州积极寻找合适的代理机构，试图通过中介代理机构来加大项目的销售。在接下来的几个月，合生在广州有差不多10个亿的货量推出。

　　显然，10月1日广州合生国际广场入市或许就是合生创展冲击2011年最终销售目标的开端。