北京甲级写字楼投资回报率高达7% 租金前9月涨30%

　　“国贸三期的高层写字楼已经达到了1600元/月/平方米，而且是一房难求。” 中原地产华北区域董事总经理李文杰表示。

　　“今年写字楼租金在前三季度已经累计涨幅29.6%。”仲量联行研究部负责人覃晓梅说。

　　商业地产的火爆已经远远超出了人们的预料，尽管行业中关于商业地产的泡沫言论不断，但是依然没有阻挡住商业地产的投资热潮。

　　年内租金上涨30%

　　“国贸的写字楼现在贵得已经离谱了，国贸三期的高层大概的租金是1500元/月/平方米，可能最高的都超过1600元/月/平方米了，这是什么概念呢？我们一天按照使用面积成本算上使用率大概超过80块，这是非常惊人的。相比之前的租金已经出现了大幅度上涨，在一期和二期的时候，当时的租金是200、300元/月/平方米，经过这几年的发展，实际上北京商业地产租金的上涨是非常突出的。”在西二环价值成长潜力及发展论坛上李文杰列举了这样一个例子。

　　而CBD写字楼一房难求租金暴涨，只是北京甲级写字楼市场的一个缩影。

　　仲量联行指出，尽管全球金融市场动荡和世界经济增长预期下调，但北京的写字楼市场需求依然强劲。一方面，中国业务增长迅速的跨国企业需要更多办公面积来推进公司扩张；另一方面，拥有充裕现金的国有企业及私人持有的公司对于写字楼的需求也在持续上升。今年前三季度，市场累计净吸纳量达到79万平方米，其中40%的市场净吸纳量来源于自用需求。从租赁需求来看，金融机构、咨询公司、律师事务所、高新技术类公司以及生产制造型企业依然是市场需求的主力。在市场空置面积有限和租金高涨下，一些有扩租计划的公司选择在原有的办公楼续租或扩租；而有些办公预算有限的企业则不得不在外部写字楼寻求搬迁与扩租，这类情形在CBD、第三使馆区、东长安街区域尤其明显。

　　而租金的上涨并没有阻挡企业的疯狂扩租，北京写字楼的空置率一路下滑。

　　尽管三季度有20万平方米的新增供应，但依然没有满足企业的需求，北京甲级写字楼整体市场的空置率继续保持历史低位，环比下降0.1个百分点至8.2%。除第三使馆区由于新竣工写字楼外，其他市场的空置率均呈现下降。其中CBD和中关村区域的降幅最大，环比分别下降2.3和2.8个百分点。基于目前甲级写字楼空置率处于历史低位，当前租赁市场中业主占有绝对的优势地位。三季度，部分业主大幅提高租金报价，北京甲级写字楼的平均净有效租金在本季度达到269元/月/平方米，环比上升10.5%。

　　至此，北京甲级写字楼前三个季度的整体租金累计上涨已经达到29.7%。

　　投资回报率高达7%

　　“目前北京市的写字楼市场基本处于满租状态，投资回报率高达7%，而高端住宅的回报率仅为2%。”李文杰指出。

　　在良好的市场情况下，北京写字楼市场的入市速度也进一步加快。

　　截至今年三季度，北京甲级写字楼整体市场存量达到600万平方米。三季度，四个新完工的写字楼项目为市场带来20余万平方米的供应，其中凤凰置地广场F座、H座以及颐堤港项目推向租赁市场，而朝阳广场两栋写字楼已被有实力的中资企业购买作为自用。今年前三季度，市场整体累计新增供应已经达到60万平方米。

　　2011年四季度，预计有一个租赁的甲级写字楼项目竣工，为市场带来6.2万平方米的新增供应。同时面积达到了20万平方米的国投广场也将入市，销售价格为4.3万元/平方米。

　　当前北京的租户已对增长的租金成本越发敏感，同时租户扩张办公面积的需求正在减缓，这将抑制未来几个季度租金的增长速度。仲量联行北京写字楼服务部主管贺睿珂认为：“尽管中国经济增长速度的预测有微小下调，但我们仍对整体市场需求持乐观态度。”展望2011全年，甲级写字楼市场新增供应预计达到67万平方米，全年市场净吸纳量将达到87万平方米，继续推动平均空置率降低至8%左右，而全年市场平均租金有望实现超过40%的增长幅度，今年将成为北京写字楼市场租金增长最快的一年。