成都商业地产开发三大阶段 十年成败案例大盘点

　　成都的商业地产开发，从最早的沿街为市到荷花池、五块石批发市场，再到以新城市广场、铂金城等为代表的“类综合体”项目，乃至当前万达广场、凯丹广场、万象城等真正的城市综合体、购物中心，大致经历了泾渭分明的三个历史阶段。同时，十年发展历程中，也留下了不少成功与失败的案例。 

　　2000年以前 起步期———商圈经济 

　　2000-2007年 探索期———类综合体出现2007年至今 成长期———城市综合体时代 

　　代表商业：春熙路商圈、盐市口商圈、骡马市商圈 

　　这是一个只有商圈经济没有商业项目的时代，外界记得住的大都是商圈区域，商业项目在这个时代显得还极为弱势。从城市功能上来说，这个时候的“商圈”，如春熙路商圈、盐市口商圈、骡马市商圈，就相当于今天的一个个“城市综合体”；而百货大楼、人民商场，就相当于综合体里的主力店，每一个街铺则都是综合体内的小商家。 

　　“裙楼做商业 塔楼做住宅”是这个时代最为常见的“商业综合体”。在起步期成都出现了大量的“商务楼”、“综合楼”，这算是成都第一代写字楼，今天仍有大量的企业商家在里面办公。 

　　2000-2007年 探索期———类综合体出现 

　　代表商业：新城市广场、铂金城、大世界商业广场、大地城市脉搏 

　　这是一个失败远大于成功的时代，今天你仍然可以看到这个时代给城市商业留下的伤痕。当时成都已经意识到未来的城市商业将是综合体，因此从熊猫城开始，一个又一个的大型商业项目拔地而起，出现像新城市广场、铂金城这样的类综合体项目，集中式商业逐渐成为主流。 

　　但此时完全是地产主导商业，投资商、开发商拥有绝对的话语权。开发商的目的更多是为了实现短期赢利，这都为后期招商、经营埋下地雷。直到今天，当时开发的商业项目仍有不少空置着。 

　　2007年至今 成长期———城市综合体时代 

　　代表商业：成都万达广场、凯丹广场、万象城 

　　2007年年底，锦华城成都万达广场首次以极为罕见的强大气场满铺开业，业界将其视为成都真正意义上的第一个商业综合体，成都从此进入城市综合体时代。 

　　紧接着，凯丹广场、苏宁广场、万象城、世豪广场等陆续亮相，成都商业地产开发真正进入一个高速发展期。而商业品牌商的话语权从这个时候起逐渐盖过开发商，开发商开始跟着商家的商业需求盖房。 

　　但就在第三产业快速发展，商业地产项目遍地开花的同时，新的问题又暴露出来。最要命的是当前商业项目“一哄而上”，据初步统计，成都商业项目在建和规划的已经超过100个，商业地产大战实则演变为招商大战。有限的商业资源能否支撑那么多的商业物业？低租金如何支撑高昂的财务预算……一个个疑问都需要更高的商业智慧来解答。

　　经典案例1 

　　天座商城 

　　商业概况： 

　　天座商城北起玉带桥，南至盐市口，全长1243米，总建筑面积达3.5万平方米，地面共有27个出入口的地下商城，始建于1993年。 

　　发展史： 

　　1993年9月，天座商城正式开业，成为上世纪90年代初期成都最火爆的商业口岸。1996年顺城街改造，地面商业迅速崛起，天座商城开始放弃原有的中高端路线，将消费群定位于工薪族，但也因此与时代产生差距。2005年，一度红火的天座商城开始在低谷中挣扎。2006年，深圳时尚集团拟投入8亿元对其进行改造，但一直没有下文，天座商城继续沉沦。2009年5月，天座商城关门歇业。2010年4月，人和商业控股有限公司(以下简称人和商业)，以总价2.89亿元买下顺城街、盐市口、东御街地下空间40年的使用权及经营权，天座商城变身成都“地一大道”。 

　　现状： 

　　天座商城已经成为成都人的回忆，“地一大道”的时代才刚刚开启。地一大道依托原有顺城街地下空间，直接打通东御街、顺城街、盐市口地下通行空间，全面连接春熙路、盐市口、天府广场、骡马市四大商圈。2010年9月，地一大道开始连续推出商铺，每次都可谓“一铺难求”。2011年初地一大道正式启动招商，2000多来自全国各地的商家拥入地一大道招商中心，一亩园、淑女坊等大量一线产品纷纷抢驻项目。 

　　地一大道相关负责人透露：“人和商业在全国有很多长期合作的商家，当然主要为全国的一二线商家。成都地一大道的招商，省外商家很活跃。”据悉，地一大道开发商人和商业具有20多年全国连锁自主开发、自主经营的经验，成都地一大道人和商业将持有大半物业，其独特的经营模式将改写并且提升成都的整体商业地产布局。四川省连锁商业协会会长、四川省商业地产联盟秘书长冉立春认为，人和商业正在创造新的“地一大道定律”，那就是用地下商业升级城市中心价值，有地一大道的地方，几个商圈都将因此而增值。 

　　经典案例2 

　　总府路31号 

　　商业概况： 

　　位于总府路31号，是成都最黄金的商业地段之一，却也是各种高端百货败走更迭最多的口岸，一度被称为成都的“商业百慕大”。 

　　发展史： 

　　2005年5月22日，曾打响成都百货“价格战”第一枪的和正百盛正在进行最后一天的清仓大甩卖，结束在这里10年的苦心经营，决心另寻新址。2006年，西武百货入驻总府路31号，该店在开业三年间亏损超过2000万元，换了5个总经理。2009年，乐森百货入驻总府路31号，宣称一定要打破“商业百慕大魔咒”，然而乐森百货在此盘踞仅一年多，再次酝酿“变脸”。2011年10月，乐森百货闭店装修，拟将一二楼打造成ZARA旗舰店，而这一动作引发了业内的猜想。定位为奢侈品卖场的乐森百货经营一直不温不火，此次引入快时尚品牌，让人猜测深陷“商业百慕大”的乐森百货定位将有所调整。 

　　现状： 

　　锐理数据总经理郭洁分析，总府路31号商业有几大问题：一是位于快速通道，停车困难；二是物业本身缺陷很多，比如层高太低、动线混乱、单层面积和总面积都太小、物业异形等，导致这个商业看起来地段很黄金，实则是一个不聚人气的假口岸。冉立春认为，由于总府路31号当初在设计时并未充分考虑到未来入驻商家的需求，每层楼的层高都不够高，电梯位置隐蔽，物业设计并不符合现代百货的需求，但由于口岸的关系，一直有商家入驻。 

　　据悉，乐森百货刚开业时曾计划有120个世界奢侈品牌陆续入驻中心，此次突然降低身份把一二层黄金区位给了快时尚品牌，加之面临仁恒置地广场、美美百货、仁和春天百货的强有力竞争，导致大牌相继撤柜，经营受到了强力挑战。郭洁认为，不同商家对物业的要求不一样，只要结合得好，说不定也能够做活。 

　　经典案例3 

　　富森·美家居 

　　商业概况： 

　　富森·美家居在成都拥有北门店（装饰建材总部基地）、南门一店（建材MALL）、南门二店（家具MALL）三个建材家居专业卖场。 

　　发展史： 

　　2002年5月8日，位于成都城北三环路川陕立交桥交会处的富森·美家居装饰建材总部基地开门迎客，是当时全国单体经营规模较大的装饰建材家居专业市场，并逐步发展成为国内知名建材品牌在四川的展示中心和形象店集中地，北门店装饰建材价格成为区域市场的价格标杆，批发数量代表区域市场交易的“晴雨表”。2004年富森通过全面整合营销资源，开展以卖场为主导的集中营销，实现公司与商户互利共赢，形成全国首创的“富森营销模式”。重点推出了“卫浴节”、“瓷砖节”、“橱柜节”、“木门节”、“衣柜节”、“地板节”等大型主题促销活动。 

　　现状： 

　　2008年6月，以高档建材产品为主的富森·美家居（城南）国际商城南门一店开业，在成都首推“旗舰大店+主题购物中心”的差异化业态组合模式，完成从专业市场到时尚家居购物中心的华丽转身。2011年7月，以高档家居产品为主的南门二店开门迎客，与南门一店形成互补，进一步巩固了富森·美家居在成都高端建材家居市场的行业地位。据富森董事会秘书张凤术介绍，富森·美家居南门一店拥有368个高档建材品牌旗舰店，南门二店拥有318个高档家具品牌旗舰店和8大欧美家居独立店，引进意大利范思哲陶瓷、瑞士劳芬洁具、德国唯宝洁具、意大利夏图沙发、美国丝涟床垫、美国席梦思床垫、德国路福奔驰沙发等国际知名品牌。据张凤术透露，下一步富森还将继续优化“旗舰大店+主题购物中心”的商业模式，涉足“产业高端”，引入电子商务作为连接和整合产业链资金流、物流、信息流的切入点，实现实体市场与虚拟市场的有机结合。