星河集团分拆或整体上市仍未定 商业地产将占业务30%

观点地产   2011-12-23 08:39
核心提示:12月15日,星河集团总裁姚惠琼对外表示,集团目前正在调整内部业务架构和战略布局,为2015年前完成上市作准备,而业绩方面则计划在2012年销售规模能突破百亿。 姚惠琼称,星河集团会有两套上市方案,一是集团整体上市,二是把商业地产分拆出来单独上市,上市地点等细节目前还没最后确定。

  从半个月以来连续两次公开表态来看,星河集团的上市信心不可谓不大,但众所周知,上市需要综合各方因素,无论是2015年的资本市场还是星河自身“故事”的独特性,都值得探讨。

  12月15日,星河集团总裁姚惠琼对外表示,集团目前正在调整内部业务架构和战略布局,为2015年前完成上市作准备,而业绩方面则计划在2012年销售规模能突破百亿。

  前景展望

  姚惠琼称,星河集团会有两套上市方案,一是集团整体上市,二是把商业地产分拆出来单独上市,上市地点等细节目前还没最后确定。

  她指出,星河集团未来会着力发展住宅、商业、金融三元驱动的业务架构,商业地产会占业务构成的30%左右,商业面积预计5年内达到200万平方米,而金融投资业务的占比计划达到10-15%。

  姚惠琼早在11月30日就曾表示,目前星河已在运营的五大商业项目总面积超过60万平方米,且正打算将其在商业地产中的成功模式复制到全国。

  至于两套上市方案当下详细的进展,姚惠琼向观点地产新媒体表示:“目前确实是在进展当中,也和一些投行有接触,其他的信息暂时还不方便对外透露。”

  值得担忧的是,目前房地产市场形势错综复杂,3年后的市场前景更是难以预料,地产企业的上市必然充满坎坷与挑战。

  第一上海证券投行部高级项目经理李兢也向观点地产新媒体表示,星河如果是集团整体上市其实环境非常不好,政府已经表明了明年房地产继续调控,因此后年也不见得就转好。而且这一轮调控使得整个地产行业的业态也发生了变化,所以靠住宅来上市其实前景并不算好,而且几乎可以肯定的是,即便上市成功估值也不高。

  世联地产首席分析师王海斌则认为,星河上市的话,首先要明确自己的商业模式,比如万科和恒 大都是属于快速周转全国复制的模式,而星河的具体模式是什么?另一方面,星河如果在香港上市的话,毫无疑问土地储备将最为关键,因此这三年公司要大量拿地。以目前的环境以及星河自身40多亿的销售额来看,有一定困难,市场不好再去拿地肯定会影响公司的资金状况。

  拿地“基本功”

  说到拿地,星河今年的确是动作频频,这似乎也是公司在练上市前的“基本功”。

  今年2月22日,星河集团竞得了位于江苏常州武进西太湖的1000亩储备用地,主要用于酒店与住宅开发。

  3月28日,星河集团与广州南沙区南横村正式签约合作,合作的项目地处南沙区高新科技园区附近,占地面积98000平方米,可建设用地73333平方米,土地用途为商住用地。

  11月8日,星河集团宣布以3.13亿元成功获得天津市西青区两宗住宅用地,总建筑面积18万平方米,这也是星河集团在环渤海地区首次布局。

  对于下一步的拿地策略,姚惠琼也直言:“未来公司还准备进入武汉、重庆、成都等城市,二三线城市将作为今后的重点。”

  “即便是增加土地储备,但以2015年之前上市为目标的话,还必须要保证今后三年能否稳健增长。比如公司的销售额、净利润、毛利润能否持续稳健增长?这些都是上市的基本条件。”李兢对此同样有所担忧。

  他还称,整体上市肯定是以住宅为关键,但给投资人“讲故事”也不太好讲,因为主要部分是住宅,次要部分是商业和金融,问题是这三个关联性行业中星河都难以表现出自己的独特性、差异化。

  因此,李兢认为,这样两套方案,相对有希望的是把商业地产做成“REITs”模式,因为从星河的COCOPARK、君尚百货等项目做的还算不错。而且从国内商业地产的发展趋势上看,商业部分的价值空间还是很大的。

  分拆商业风险

  事实上,星河希望商业部分上市的想法由来已久,而且为之也努力了数年之久。

  星河在商业地产方面的发展,最早能追溯到2004年1月,当时星河收购了位于深圳市中心区的原“泰华购物公园”商业用地,并将之注册为“星河苏活购物公园”的商业项目,后改名COCOPARK,该项目于2006年7月开业,整体投资额8亿元。

  今年9月份,星河与日本的三井不动产株式会社进行了相关洽谈。据内部消息称,星河一直希望能把商业项目打造为高端商业形态,但由于自身发展商业的经验不是很强,而三井在东京乃至全球都做得很好,所以星河希望能借助三井这方面的经验。

  在具体的合作上,双方主要有两方面合作,第一是商业部分的运营和招商;第二是商业综合体的设计和产品创新。

  这一系列商业上的谋划,在深圳地产专家半求看来,星河是在致力于推动商业项目上市。

  半求称,星河之前曾有计划把商业项目打包上市,还专门成立了上市的团队,后来碍于整个环境所变而没有下文。不过星河现在也一直都在推进,这一次与三井的合作,也不排除是希望把商业地产做大做强,以此能尽快推动上市。

  事实上,如果仅以商业上市也会面临诸多挑战,有不愿具名的商业地产市场人士指出,星河如果拿商业部分去上市,可能对整个集团的运营管理会带来挑战。

  该人士解释称,因为商业一般都是拿去做抵押,然后再借钱去拓展,“项目”相当于保证了公司的现金流,比如万达基本是这样运作的,因此这会使得星河目前的盈利模式产生变化, 尤其对于公司提出的“三驾马车”概念将产生影响。

  世联地产王海斌也认为,星河在商业部分的优势不算非常突出,因为随着越来越多的房企都涌进了商业地产,市场的压力也比较大,同质化的产品会过多。比如像中粮的大悦城、华润的万象城,这些都有非常明确的盈利模式,算是比较有特色的。

  第二个方面,星河作为传统住宅开发商,做商业地产其实大多以持有为主,自身的资金状况能否支持?因为必须要有庞大的资金沉淀在商业项目上,而且不同公司做商业的利润回报也不同,这些都需要慎重。

  “从星河提出的商业与整体这两套上市思路分析,感觉好像是商业上不了就整体上市上,或者整体上不了再去尝试商业上市,这似乎说明了公司信心不足。因为一般很少听到一家公司上市有几个版本,都是讲一个自己最大优势的”故事“。王海斌指出。

 

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