徐红星：绿景商业地产将侧重打造NEO和佐阾购物中心

　　2012年2月24日，在深圳绿景NEO（需求面积:15-30平方米）都市商务综合体上，乔布斯纪念雕塑正式亮相，以此提倡乔布斯的创新精神。在2011年10月23日，同样是在NEO都市商务综合体，绿景集团发布了“佐阾购物中心”商业地产品牌（详情见：http://news.winshang.com/news-99272.html）。在商业地产项目遍地开花的的今天，绿景集团正是以一直倡导的创新精神进行商业地产探索，其所创建的佐阾购物中心品牌，定位清晰明确，正是要填补目前“社区邻里商业品牌”的市场空缺，打造新商业空间，引领新生活方式。

　　那么，绿景首个佐阾购物中心项目--佐阾·香颂购物中心目前的招商情况如何？佐阾购物中心品牌将会以怎样的速度开发？绿景集团未来在商业地产方面的发展方向是怎样的？赢商网记者独家专访了绿景资产管理有限公司副总经理徐红星先生。

绿景资产管理有限公司副总经理徐红星先生

　　未来3年推出6个佐阾购物中心

　　赢商网：在2011年10月，绿景集团正式推出了商业品牌“佐阾购物中心”，并且定位为社区商业，那么佐阾购物中心在规划、招商等方面是如何体现这种定位的呢？

　　徐红星：佐阾购物中心定位为社区邻里商业，将有机融合社区功能与商业配套，结合便利性、效率性、体验性以及时尚性元素，组合成亲情共享、家庭娱乐、儿童成长、社区客厅等四大空间，满足都市中产阶层的购物、娱乐、社交与文化需求。佐阾购物中心在规划和招商方面有别于传统购物中心，在业态方面，教育、儿童、家居、药店、文化等社区配套相关品类占比较大。这些业态单位租金贡献较低，一些都会型购物中心比较少引入这些业态。而目前这些业态的功能大部分由传统超市及政府提供，但档次比较低，特别是功能不齐全，相互之间缺乏有机联系。佐阾购物中心引进这些贴近生活的业态，进行有机组合，填补市场的空白，服务社区消费群。

　　随着居民生活水平的提高，特别是都市中产阶层的日益壮大，回归家庭消费、以家庭消费为核心的消费特征越来越明显，而绿景佐阾购物中心正是针对这种都市中产阶层消费特征，满足他们的消费需求进行定位和招商的。

深圳佐阾购物中心项目分布图

　　赢商网：绿景计划在未来三年在深圳推出6家佐阾购物中心，那么这些项目是单独开发，还是作为住宅项目的配套商业，类似于“佐阾·香颂购物中心”？

　　徐红星：未来三年绿景会相继推出佐阾·香颂购物中心、佐阾·公馆购物中心、佐阾·虹湾中心、佐阾购物中心沙嘴项目、佐阾购物中心龙岗项目、佐阾购物中心白石洲项目等6个项目，这些项目商业体量在5万-7万平方米。绿景集团地产开发模式的特点是旧改项目比较多，这种开发模式有一个显著特点就是一定会规划商业面积。这也决定了绿景在未来开发的项目中将包含住宅、商业（包括购物中心）、酒店及写字楼等业态，至少是其中两种产品线的组合，佐阾·香颂购物中心就是“住宅+底商”的组合，沙嘴购物中心就是“住宅+酒店+写字楼+底商”的组合。

　　在“佐阾购物中心”形成品牌化、系列化、规模化之后，我认为佐阾购物中心与住宅就不是简单意义上的配套了，而是有着自己鲜明品牌特征的集中商业。

　　佐阾·香颂购物中心2013年开业

　　赢商网：佐阾购物中心未来有没有向深圳以外的城市扩张的计划？如果有的话会选择哪些城市？

　　徐红星：佐阾购物中心主要是服务绿景集团的住宅地产项目，随着绿景集团在广州、珠海、化州等地项目的开发，佐阾购物中心也会进驻相关城市。在长期的展望中，绿景向其它一、二线城市扩张的意图，但一定要看当地都市中产阶层数量和消费观念是否成熟。

　　赢商网：佐阾购物中心的商铺是否进行销售，还是全部持有？

　　徐红星：佐阾购物中心全部持有、自主经营。我们认为产权单一是有效进行商业地产开发经营的基本前提。商业地产开发经营已成为绿景集团的支柱产业，是既定的发展战略，这一点不会有任何动摇。

　　赢商网：佐阾·香颂购物中心目前的招商情况怎样？预计什么时候开业？

　　徐红星：佐阾·香颂购物中心在2011年10月进行了佐阾品牌发布，2011年11月底完成了精品超市、社区数字影院和国际儿童教育三大主力店的签约，目前已完成了餐饮、儿童娱乐、教育、银行等业态的意向签订，招商业绩过半，目前主要进行零售类的招商。按照目前的工程进度，2012年9月就可以进行购物中心机电施工，预计在2013年上半年开业没有多大问题。

　　绿景侧重打造“NEO和佐阾”产品线

　　赢商网：目前，绿景已经形成“写字楼、大型商业、住宅开发”的开发模式，那么这三者目前各占的比例是多少，未来会侧重哪块的开发？

　　徐红星：在绿景商业地产经营以及规划的商业项目中，写字楼占比约20%，大型商业（主要是佐阾购物中心）占比约60%，酒店占比约10%，其他占比约10%。NEO是以甲级写字楼引领的都会商务综合体，而佐阾定位为邻里型购物中心，这两种产品也是绿景资产公司的主流商业地产品牌，在未来的开发中会侧重于“NEO和佐阾”两大产品线的打造。

　　赢商网：请您谈谈绿景集团在商业地产开发上的优势有哪些？

　　徐总：绿景集团商业地产开发的优势主要体现在拿地模式，绿景集团的项目主要是旧城改造项目，一般处于城市成熟区域，周边居民人口数量庞大且购买力稳定，这就决定绿景集团开发的商业项目处于成熟商圈，占据了先天优势，这种优势十分有利于招商，特别是定位于社区生活、餐饮服务、儿童教育及家庭娱乐的品类品牌，比较容易实现招商。另外，旧城改造项目虽然开发周期长，但拿地成本较低，这使得我们引入租金贡献较低业态组合成为可能。此外，绿景集团还专门成立了绿景资产管理公司，组建专业管理团队，实现了前期开发、招商策划营销推广及后期运营管理流程复合型的商业地产开发模式。

　　赢商网：目前，绿景集团已经和华润万家、百盛、苏宁等商家达成战略合作，您认为这种模式对招商的利弊有哪些？

　　徐红星：我认为有利基本无弊。和品牌商进行战略合作，大家所理解的弊端可能就是通常说的“排他性条款”，其实这可以技术性来解决。这种模式最关键的地方是战略合作的目的一定要清晰，选择品牌一定要慎重。选择作为战略合作的商家往往是国际、国内知名品牌企业，这些品牌进行战略合作的出发点也是严肃和认真的。战略合作的好处最主要是体现在商业项目前期开发规划阶段，能提前确定主力店对工程有特殊要求，可以提高设计的准确度，减少未来施工的不必要浪费。

　　深圳的商业地产大有可为

　　赢商网：据统计，2012年内深圳将面市的商业综合体就有10个，最密处每3公里一个MALL，有人认为，深圳的商业同质化非常严重，您怎么看待深圳的商业地产？

　　徐红星：大家常用“同质化”这个词来描述购物中心数量太多，千篇一律。我认为，完全相同的事物是不存在的，也不可能有相同的购物中心，因为购物中心所处的商圈是不可能相同的。成功的购物中心均是自身定位与目标顾客群高度吻合的，也就是适合市场需求，当然也就有竞争力，同质化的但有竞争力的购物中心数量多一些也是恰当的。而那些失败的购物中心不是同质化造成的，而是自身的定位发展出了问题，有竞争就有淘汰，这是市场规律。

　　深圳的商业地产大有可为，一方面深圳经济发展仍处于高速运行阶段，未来经济总量会更大；另一方面，深圳的消费者越来越成熟，消费已开始升级，未来商业深度拓展会更宽。我认为未来深圳商业地产有两种趋势，一是，未来的城市综合体会越来越多；二是，超高层建筑越来越多，商业高端化的特征将突显。

　　赢商网：近两年，万科、保利、恒大等以住宅为主业的开发商，都转向了商业地产市场， 您如何看待全国各地涌现的商业地产开发潮？如何看待“商业地产泡沫”的说法？

　　徐红星：对于这个问题，我的观点比较另类，我认为这是中国地产商发展到一定阶段必须的转型。住宅地产和商业地产的价值实现不同，大部分地产商是通过住宅地产积累了实力，才转向商业地产，以实现长期稳定收益和资产增值。做商业地产一定要有实力支撑，一定可以安稳的让商业项目度过培育期，实力决定商业地产的成败和高度。当代中国有实力的地产商是集体初中毕业了，而又同期集体升学到了高中转型做商业地产。看似引发了一个商业地产开发潮，但就像这些地产商住宅开发的模式和产品是不相同的，他们的商业地产开发模式和主要开发的产品方向也不会相同。这种“潮”是多样化，而不是泡沫化。

　　中国商业地产发展过程中一定会有失败者，但这种个别的失败不能说就是泡沫，泡沫一旦破灭，将会是大量的商业地产项目失败。如果出现这种集中失败的商业地产项目出现，一定是整体经济出现了问题，而不能仅仅看商业地产是否有问题。

　　我认为，第一，中国市场非常庞大，还有很多待挖掘的市场空白；第二，即使在商业地产竞争比较激烈的一线城市，其优化的空间也很大，真正做到主题突出、市场明确的商业项目并不多。所以，做出特色才是真正经得起考验的好项目！当代中国，中国的商业地产不但没有泡沫，而是泡泡还不够多，一批真正有实力和国际视野的地产商的加入，才让商业地产这片池塘起了一点点涟漪而已。

绿景资产管理有限公司副总经理徐红星先生为赢商网题词。