专家探讨广州番禺商圈：存在多中心问题 缺乏侧重点

　　
王先庆

　　
吴耀华

　　
任伶甡

　　
赵卓文

　　
刘训强

　　
潘玲玲

　　
关瑞瑜

　　
徐辰通

　　
周曙

　　瓶颈探讨

　　存在多中心问题 缺乏侧重点

　　信息时报：番禺商圈的前景是值得看好的，对区域价值的提升也是非常具有推动力的。但要落实这一远景规划，番禺目前还存在哪些制约？

　　●刘训强：商业规划应有所控制

　　不管是万博区域也好，南站区域也好，虽然政府定位是比较高端的，但从开发的角度来讲，还是有它的一定限制条件和难度在里面。当中，我们有一点点疑问的地方是，广州市政府与番禺区政府之间如何去界定？这些新兴的区域到底是作为一个新城的商务区，还是作为一个城市核心的商务区？我觉得定位还不是很清晰。第二，目前番禺正在推进的万博、南站、亚运城等板块，到底哪个位置才是番禺的核心？这都给开发商造成了一定的困扰。

　　另外，在区域规划方面，像万博，目前进驻的每家开发商都有几十万平方米的建筑面积，而且基本上都有大型购物中心配套，同质化非常严重，并且扎堆在一起，这么一个小小的万博，能够造成这么大的震动吗？同时，企业也需要考虑，为什么看到住宅不好卖了，就都一哄而上往商业方向去转型？其实，商业地产真正有做头的就是经营。比如万达，正因为做好了经营，商业街才能卖到5万～6万元/平方米以上，这才是核心点。因此，我们希望政府在商业规划上能有所控制。

　　●徐辰通：区域缺乏明确侧重点

　　目前番禺的区域发展重点的确比较分散，包括万博、亚运板块、南站板块，区域的侧重点没有一个明确的方向。比如说，在亚运会举办前，我们的焦 点是在亚运板块，然而亚运过后，政府的侧重点似乎也有了变化，由当时的广州新城转移到现在的南沙。这对我们发展商来说，对区域价值和项目投资力度的支撑点判断，就容易产生迷惑。

　　●关瑞瑜：做好配套 运营留给商家

　　华南板块因为有十年的沉淀，有这么多的精英聚集，也因为有这么多的消费力在这里，它的商业随时都可能会爆发。由于这里的业主对整个华南板块片区的商业需求是极为迫切的，因此，有万达或是类似的商家出现在华南板块是很自然的。我认为，政府应该在交通配套、商务氛围等方面多做工作，而商业的运营则留给商家自己去做，因为这本身就是市场行为。

　　我做了多年的商业，知道商业是很难搞的，也从来不给人家建议到底要买什么商铺。因为商业的投资要么就是10倍、20倍的回报，要么就是负数，商业地产的开发需要很大量的投入和很长时间的培养，这非常考究开发商的运营能力。

　　●赵卓文：地价上升带来压力

　　番禺面临的问题和挑战非常突出，确实存在多中心的问题，这说明规划落后于市场的发展。从商业来看，我们最大的问题是：广州的CBD太多，开发商也非常难办。因为我们做商业地产地价本来就非常贵了，还要开发，要等商机。

　　另外一个顾虑是成本上升。特别是土地成本近年来一直都在上升通道之中。现在

　　房价有所回落，而地价却没有回落，地价上升的幅度远远超过房价。以往番禺的地价比较低，开发商可以扛得住，而成本上升后，对他们的压力也是很大的。特别是商业地产方面，如果成本高了，开发商可能就不太愿意持有物业去发展，就很难静心经营，去做好商业。

　　未来建言

　　应合理引导商业 而非盲目发展

　　●关瑞瑜：应引导好商业发展

　　我认为政府需要注意把握商业发展引导方面的度。如万博中央商务区有300多万平方米的建筑面积需要去消化，当中的商业比例、写字楼比例如何设定？这些需要我们安静下来去思考。商业规划不像住宅，在没有“限购令”的时候，大家都是建多少就卖多少；但商业不是，开始建的时候就不能空着，因为空了以后再填满就不是那么容易。因此，政府对商业这方面的引导非常重要，包括吸引高端企业入驻番禺等。

　　●吴耀华：交通配套推进能否加快

　　我们现在也面临一些问题，希望通过《信息时报》这个平台寻求到答案，使我们对未来有一些清晰的方向。首先，还是番禺究竟有多少个中心的问题，从目前来讲，政府还没有给出一个清晰的答案。

　　其次，其实近三年来，华南板块乃至整个番禺的交通发展都比较好，但在亚运过后，这方面的推进速度好像慢了下来。我也在番禺住，想代表在这里居住的60万精英人群呼吁一下，是不是政府对番禺的地铁路网，包括地铁7号线的建设能够推动得快一点？而已规划多年的滨江大道，什么时候能从星河湾打通过来？另外，作为番禺链接广州市区的三大主干道之一，南沙港快速能否多开几个出入口？这些，都是关乎番禺业主出行的大问题。

　　●潘玲玲：希望更多商业巨头进驻

　　在交通这一块，我建议政府部门可以让长隆－万博商圈发展得更快些。比如现在有地铁2、3、4号线，同时还有规划中的7号线、18号线等等，可以更快地让它成型。此外，还希望我们这个商圈未来能够有更多像万达这种商业明星进驻，因为这种企业对商圈的带动效应是非常明显的。目前整个番禺商圈在这一块是比较缺乏的，希望政府有更大的力度去招到更多的商业明星进驻番禺商圈。

　　●赵卓文：应减少住宅用地出让

　　为确保番禺商圈的理性、健康发展，首先，在政府层面应对区内的各种商业中心进行比较清晰的定位，避免同质化竞争和恶性竞争。比如南站地区，第一期地块中的商业用地比例已超过60%、70%，这样很容易造成商业同质化。同时，未来几大商业中心的关系是怎样的？需要进一步理顺它。

　　其次，番禺的商业发展还需要追求新的发展形式。我们看到，上下九已在衰退之中，而且速度非常快，北京路和天河城这两个商圈也有其存在的共同问题。回到番禺来看，政府部门应该注意这些存在的问题，避免再次在番禺出现。

　　最后，番禺在这段时间应减少住宅用地的出让和发展，因为住宅的比例太高了。未来一段时间应降低商业地产门槛，放水养鱼，采取适当的措施来推动商业地产的发展。可以说，从远景来看，未来番禺的发展应靠就业本地化去推动，如果把目前万博周边60多万人口的1/2甚至1/3就业本地化，就是对广州的最大贡献。从区间来看，这种发展我是比较看好的，政府和企业在这个阶段都应积极去推动，形成产业链、形成商圈，聚合能力就更强、更好，比单一开发商、单一项目做出来的东西更好一点。

　　●王先庆：保持免费停车传统优势

　　对于番禺商圈的发展，我们应该规划出完善的商业网点布局，保持各种商业项目的个性特色。例如商业街形态、环岛式公园式的低密度商业形态，以及带有休闲娱乐的大型购物中心模式的商业形态等等。各种商业模式相互平衡、和谐发展，共同提升番禺商圈的价值。为此，我们应倡导眼光更加长远、更符合市场发展需求的商业规划。

　　此外，我认为番禺商圈的传统优势必须保留，例如大型购物中心应免费停车，吸引更多的人气。不仅仅是某一个购物中心、商业街，而是整个番禺商圈所有的商业项目都应努力维持“免费停车”的优势，形成这个商圈的一种规则。