首创业绩会:今年销售目标120亿 加大三四线城市推盘力度

观点地产   2012-03-21 03:20
核心提示:“2011年,京津以外的其他地区的签约金额占比首次突破了40%,2012年,公司将继续加大三四线城市的推盘力度,推盘面积占比能达到56%”。首创置业高管在3月20日举行的2011年业绩发布会上对今年的展望。

      “2011年,京津以外的其他地区的签约金额占比首次突破了40%,2012年,公司将继续加大三四线城市的推盘力度,推盘面积占比能达到56%”。首创置业高管在3月20日举行的2011年业绩发布会上对今年的展望。

  2011年,首创置业实现签约面积为118万平方米,比上一年基本持平;实现销售金额为110亿元,同比下降了11.5%。

  首创指出,去年公司在售项目中有部分位于限购严格的一二线城市,受政策影响较大。数据显示,2011年,首创置业在售项目中,京津地区占比56%。

  但随着其不断加大在三四线城市的推盘力度,加大非限购区域的比例,预计京津外项目贡献的销售将持续上升。

  首创置业总裁唐军称,2011年,其他地区的签约金额占公司整体金额的比重首次突破了40%,增加了10%,显示出我们全国化的战略步伐加快了。

  而2012年,首创将继续加大三四线城市的推盘力度,进一步加大非限购城市的比重,三四线城市的推盘量占比约33%,在产品类型中,针对刚需类的户型将占比70%-80%。

  在对产品结构做出调整的同时,首创对资本市场也有自己的见解与安排。

  “2012年将是个并购年,大批的并购的机会已经出现了”,刘晓光如此判断。

  其称,目前集团净资产负债为82%,未来将会继续利用好海外平台积极融资,降低成本,增加投资回报率,从而为股东获得更好的收益。

  与此同时,首创正联手国内其他一线房企及大型金融机构,共同探索打造一个资金+政府资源+产业+专业分工的地产基金合作开发模式。

  在业绩会上,首创置业董事长刘晓光、总裁唐军、财务总监罗俊及投资者关系主管张燕雯对首创这一年的发展做出了具体的阐述。

  以下为现场实录:

  媒体提问:行业的利润率和公司自己的利润率对公司的影响有多大?你们今年的销售目标大概是多少?

  罗俊:我们2012年的销售目标是120亿,与2011年实际完成的110亿相比,略有增长。

  关于利润率,公司在北京的项目在2011年收入有所下降,2011年外地项目的比重超过北京的比重。未来,我们一方面通过土地拓展实现低成本拿地,也降低了我们外地土地成本。所以,从长远来看,公司整体的毛利率和净利率水平会在以后相当长一段时间内保持稳定的水平。

  媒体提问:今年公司销售目标是120亿,在新推货量中三四线城市大概占多少?另外,现在政策方面非常鼓励首次置业、首次改善类产品,这类产品在你们2012年的规划中的安排是怎样的?

  罗俊:2012年我们的销售目标是120亿。我们新推面积大概是200万平方米,加上我们现有的在售的100万平方米的产品,总量大概是300万平方米。我们预期去化率完成48%左右水平就能够完成120亿的销售任务。

  关于非限购区域的比例或三四线的比例问题,2011年我们在三四线城市推盘的比例在33%左右,2012年,我们在三四线城市推盘面积占比能达到56%。今年我们非限购区域的推盘面积将大大增加。

  关于首次改善和首次置业产品的比例,我们计划2012年新推楼盘面积的70%-80%会针对首次置业及首次改善型的客户,最终实现公司的加速周转,完成我们的销售目标。

  媒体提问:首创目前有4个奥特莱斯项目,北京芭蕾雨已出售了好几期,公司新闻稿显示,海南万宁、浙江湖州的奥莱项目已在今年开售,具体情况如何?另外,广东佛山的项目已有两次推迟开盘,现在具体进展怎样?

  唐军:北京奥莱已经销售差不多了,只有少量的房子没有销售出去。第二,我们今年2月拿的房山四号地项目跟奥莱项目隔了一条马路,在这个区域的住宅销售中,我们会成为一个主导的发展商。

  在第一期销售差不多的情况下,今年下半年九、十月份说不定会接着开盘销售。这些对未来奥莱开业需要的人气带来很大的帮助。

  海南万宁项目去年年底开始销售,产品基本上都是面向刚需人群。因为这是我们宏观调控之后拿到的项目,而且,绝大部分是刚需产品,所以销售还比较正常。

  湖州奥莱今年上半年开始少量推出,也有一部分是改善型的产品。佛山奥莱目前还没有开盘。因为这个项目拿地比较早,当年没有宏观调控的时候做的户型稍微偏大一点,所以现在也在调整产品结构,希望加大刚需类的比重,这个可能要到今年下半年开盘。

  媒体提问:你们今年会不会做一些降价的措施?

  唐军:现在的市场竞争是非常激烈的,从首创置业的角度来说,我们也希望采取比较灵活的价格措施。我们要求把现在库存的项目加大销售,价格在目前的市场情况下还是个比较敏感的因素,所以,我们希望尽快把库存项目清理掉,拿现金换来更好的资源,这是公司长期发展过程中非常重要的一个战略。

  但是,这个价格战的前提是保证公司一定的毛利率,维持公司毛利率整体没有太大变化。我们会区分不同的项目,不同的区域,同时对每个项目对公司利润率贡献的大小会有一个合理的组合。实际上我们已经在做了,效果是比较明显的,三月份我们销售应该会逐步上来。

  媒体提问:公司暂时有无计划发债或者融资计划?今年有没有调整开工目标?除了新开工的面积以外,今年的竣工面积和去年相比有没有改变?

  唐军:我们目前还没有市场融资或者发债的计划。因为我们母公司在目前市场情况不具备融资条件。但我们会有多种其他方式的融资安排,包括刚才罗俊提到的共同出资,或者股权融资方面。

  第二,我们今年新开工的面积计划是241万平方米,算成建面的话,今年总的建设面积可能会在600万平方米左右,但这个也要取决于今年的销售情况。如果销售的好我们会加大新开工的面积,按照正常的计划,我们的开工面积会在600万平方米左右。今年的竣工面积是220万平方米。

  媒体提问:前阵子证监会公布了A股IPO排队名单,首创置业在列。这个有没有最新的进展?另外,刚才提到首创正在筹措房地产基金,具体情况如何?基金投向只是首创还是也包括外部市场?

  唐军:A股上市是我们在2007年的时候申请的,2007年之后房地产A股上市就已经停了,所以现在这个还在安排,但是也没有一个时间表。

  刘晓光:关于A股的事情,大家看到我们还排在前面,也要看到中国资本市场下一步的发展状况的。涉及到地产业的闸门能不能开,我们也在排队等待中。

  关于房地产基金的问题,因为有很多投资者也找到我们,希望首创将来能够设立一些大的基金。因为,从基金角度来讲,第一,看品牌,第二个,看资源。而首创置业的品牌是好的,运作能力和团队也是好的。

  基金的好处在哪里呢?我想,一方面,它可以支撑首创置业在市场上继续运作资源的能力。第二个,它也是上市公司轻资产运作的形式。因为作为投资机构,基金可以以很小的份额带动很大的资金。

  从现在来讲,很多专业的地产产业也需要这种基金,比如将来的养老地产、物流地产、文化地产以及零售地产。这种专业性地是很多投资者愿意投资的。

  所以,在这种情况下,首创置业具备这种条件,如果有大的投资者形成组合,形成一个大的基金,对于首创置业下一步的发展肯定是有帮助的。

  在基金投向上,一般大概有一个比例,一部分要投到社会上但投到社会上实际上也是依靠首创的管理团队,会收一些管理费。

  媒体提问:首创今年的资本开支大概是多少?

  罗俊:2012年资本开支主要分成几个部分,用于买地的支出是45亿左右,截至去年底未付土地款大概有15亿,建设支出大概是在66亿,利息、股利及各项费用大概是在28亿。所以,整个资本支出在168亿左右。

  媒体提问:你们的负债比例是比较高的,刚才会有海外并购融资,那么会推高负债率吗?另外,今年有没有具体的并购计划?

  刘晓光:实际上在去年六月份以后,并购已经拉开了序幕。我估计,并购今年是很重要的一个旋律。特别是那些中型企业,他们手里有几个项目,但由于运转问题可能会遇到资金困难,这实际上也带来了很多机会。

  我认为,一些优质的土地资源肯定会在市场上出现,将来首创置业也会得到这样的机会。在这过程中,有一些并购甚至不需要动多少现金,并购者只需要加一小部分的自己增量,主要靠品牌和运作能力盘货项目,这样的机会很多。

  所以,我的看法是,2012年是一个并购年,大批的并购的机会已经出现了。可能不可能百分之百的并购,因为政府也得卖点地。作为一个好的企业来讲,应将并购与一二级土地的开发相结合。

  罗俊:2011年公司的净负债率是82%,负债上升的主要原因是2011年为了实现公司整体规模的扩张,公司并购了多个项目,同时也增持了一些项目的权益。

  2012年,我们预计从多方面进行融资。关于资金的来源,第一,是加快现有项目的周转和大量的销售回款;第二方面,和战略合作伙伴共同出资进行新项目的投资,降低我们资金的支出。第三,我们也会加大我们房地产基金的建设力度,通过几种方式使公司净负债率维持在现有的水平。

  媒体提问:温家宝总理在两会的时候说内地的房价还没有回到合理的水平,你们觉得怎样才是合理的水平呢?你们对今年的楼市有什么看法?

  刘晓光:总理说房价没有回到合理的水平,我觉得这等于提出了一个目标,也可以说对中国房地产健康发展提出一个目标,总理还讲到,房价要与人民群众的收入相匹配,与国民经济发展相匹配。

  我觉得这肯定是一个目标,但涉及到系统的问题,最终房价要跟地价合理的水平要相匹配,跟税费的合理水平要相匹配。当然,还有企业的合理利润。

  温总理还讲到要鼓励普通商品房的健康发展。同时,我们看到存款准备金率在下降,首付比例和贷款的利率也有一些新的信号。所以,我想一方面是保持房地产稳定发展的目标,一方面可能下一步对政府、对企业、购买者,对金融界还有一个系统的平衡的发展。

  我的判断是,在这个阶段中,今年3月到9月份之间,市场还处于一种比较低迷的状态。9月之后可能就会出现一个稳定的局面。

  媒体提问:之前消息称北京有可能成为房产税下一个试点城市,刘总怎么看的?如果房产税真的在北京铺开,首创会受到什么影响?

  刘晓光:房产税是不是会大面积在全国铺开,这个我们没有还研究,只能看他的发展状态。如果说又限购,又有房产税的出台,从调控的力度来讲影响是比较大的。但我想房产税今年可能应该是在试点阶段,还不能说在全国推开。另外,房产税征收的范围、起点、税率不同,对房地产市场的影响程度是不一样的。

  但是,我觉得今后中国房地产发展过程中,可能越来越多是依靠经济调节手段。包括利率、税率等,这种经济调解手段会越来越系统化。

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