深圳控股商业地产集中在深圳 母公司300万土储年内不会注入

　　“虽然目前深圳的房地产市场过热，但看好深圳商业地产的发展，预计发展空间还是很大，不应该持悲观的情绪。”在3月28日的年度业绩会上，深圳控股总裁吕华如此表述了在深圳发展商业地产的前景。

　　深圳控股投资者关系经理周全女士介绍，今年3月初，深圳控股已成功邀请前广州太古汇总经理郝继霖及其商业团队加入，他们将负责深圳控股旗下所有商业项目的经营和管理。

　　目前，深圳控股拥有近160万平方米的城市更新项目，而这些项目大部分都是城市综合体，写字楼、超级购物中心、酒店，以及一些酒店式公寓类型的产品。

　　另外，深圳控股的母公司还拥有近300万平方米的项目，这些项目大部分也都是城市综合体。综合计算，深圳控股潜在的城市综合体的体量达到了500万平方米，且这些项目都是位于深圳核心区域的罗湖和福田。

　　事实上，深圳控股早前已经开始了商业地产的布局。今年初，其新成立了商业地产公司，主要负责科之谷、黄贝岭等商业地产项目的开发和运营。

　　此外，对于今年的销售目标，深圳控股表示相比去年会有30%的增长，达到60亿元，虽然稍显激进，但深圳控股还是自信十足。

　　其首席运营官朱国强就强调，由于今年整体的推货量较去年有很大幅度的增长，可售价值约人民币150亿元，如果按照去年近五成的去化率，在谨慎的考虑下，今年完成全年60亿元的目标是很有信心的。

　　朱国强续称，在项目的售价上不会有特别大的调整，但如果是住宅的话，深圳控股为了加快销售，可能相应的会打一些折，做一些优惠活动。

　　深圳控股还表示，今年全年可售面积153万平方米，今年计划新开工项目26个，面积245万平方米。

　　而面对今年严峻的房地产形式，深圳控股称，将以稳健发展为主要基调，深耕深圳，形成以深圳和珠江三角洲为核心区域；同时，坚持中高端住宅开发，稳健拓展商业地产开发规模，加强销售，优化资产结构，确保资金安全和平稳增长。

　　以下为深圳控股2011年度业绩会现场实录：

　　现场提问：今年深圳控股的销售目标是60亿，比去年增长了30%左右，其实在今年的市场环境下，这个目标是比较进取的，那么除了加大推盘力度外，你们的信心还来自于哪些方面？

　　朱国强：其实，整个房地产市场的背景我们觉得今年不会比去年更差，至于我们的销售目标为什么会预计增长30%，主要有两个原因：

　　第一、我们今年的可售货量增长的速度比较快。去年我们大概只有90亿的可供销售的货量，我们卖了47个亿左右。而今年我们可供销售的货量有150个亿，今年我们准备实现60亿，换句话说，如果我们按照去年90个亿去化一半，今年的目标也是可以实现的。但是，今年我们预计的更加谨慎一点，以150亿的货量，按照去年50%的去化率，我们是可以做到70多个亿的，但目前我们的目标是60亿，所以对于这个目标，我们是有信心的。

　　第二，今年60亿的销售目标，大概有30%左右是非住宅类的产品，这部分应该说目前市场反映比较好，要求买我们写字楼、工业园的人很多，而这部分基本可以锁定我们全年30%的销售目标。

　　而剩下的70%，即40亿左右的目标，通过分布在深圳，以及其他一些有优势地区的住宅销售来完成这个目标，我们还是挺有信心的。这个跟其他的公司有一些不同。

　　现场提问：那么深圳控股在具体项目的售价上会不会有一些调整？

　　朱国强：整体来说，我们的售价不会有特别大的调整。但这也要看具体情况，如果是住宅的话，我们为了加快销售，可能相应的会打一些折，做一些优惠活动。

　　但是我们今年项目的销售均价应该还是在1万/平米左右，即我们大概能卖60万平方米，从而实现60亿的销售目标，这比去年能稍微好一点。

　　现场提问：去年深圳控股的净负债率上升到了72.3%，今年会采取什么样的措施来降低资产负债率？

　　刘崇：关于深圳控股负债率的问题，确实是同比上升的幅度比较大，这主要是有两方面的因素：一是由于我们的开发量与2010年同期相比大幅上升。在开发量上升的同时，必然会增加资金的投入。第二个就是房地产调控政策的影响，我们的销售速度也没有达到我们理想的状态。

　　不过，我们年末的现金有50多个亿，而我们的负债比从长短期看，2011年也发生了一些变化，长期债务达到了70%以上，短期债务主要就是开发贷，而这方面替代的可能性是比较大的。

　　关于如何降低负债率，实际上我们想保持适度的负债率，这也是我们进一步扩大公司销售，扩大公司优质土地储备的一个前提。所以我们只会控制适当的比例，而没有限制降低。

　　另外，通过加强销售，通过适当的多形式的融资计划，我们控制一定的负债比率，使我们企业既能够健康的往前发展，保持现金流的稳定，同时也充分发挥我们控股公司的信用资源，使我们能够既保持一定的负债率水平，在风险可控的情况下，扩大我们的市场，扩大我们的优质土地储备。

　　现场提问：深圳控股今年是否有再融资的计划？

　　刘崇：今年有没有融资计划，应该讲我们是有的，我们的融资既包括债务融资，也包括股权融资。

　　朱国强：关于刚才刘总讲的在股票市场融资的事情，我想补充一点，我们每股的净资产是4.2元，按照现在的股价，是偏低一点。我们管理层到目前为止还没有股权融资的计划，完全要看市场的情况。

　　现场提问：去年深圳控股正式分立了商置公司，进军商业地产，也邀请到了郝继霖主持商业项目的发展，我想问一下现在你们是怎么看待深圳商业的现状？深圳控股又将怎样做？

　　吕华：关于商业地产，目前全国确实是掀起了一个热潮，投资的速度也非常快。对于深圳的商业地产，我们深圳控股还是比较看好的，随着居民收入的增加，消费需求的升级，长期来看，商业地产的前景还是很好的，也会有一个比较好的发展空间。

　　但是，面对这样的形势，从事商业地产的风险也越来越加剧，因为空间越来越大，特别是商业地产投资额巨大，对于后期的运营要求很高，在这种一股狂热的情况下，应该说我们也清醒地意识到，投资商业地产的风险在不断的加大，同质化的现象在深圳越来越严重。

　　所以我们意识到这个问题以后，也在研究将来如何更好的发展商业地产，怎样进行一些差异化的竞争，怎样考虑在进行商业地产设计、策划的时候，融入更多的创新因素，不要同质化。

　　因此，我们最近专门成立了一个商业地产公司，也专门引进了一个商业团队，同时我们也将进一步的吸引人才，来组建我们本土化的商业地产的团队。

　　综合这几个方面，对深圳控股来说，第一、我们对深圳的商业地产未来的发展仍然充满信心；第二、对于我们将要运营的商业地产，我们已经做好了充分的准备，我们也有信心，一定会把项目做好。

　　现场提问：你们说要增长到30%的土地储备做商业地产，那么这大部分都是新购买土地，还是现有土地就可以做到？

　　周全：我们的商业地产未来的计划，基本上是不需要新购土地的。第一，我们的商业地产目前都集中在深圳。

　　第二，这些项目目前已经在我们公司，或者说母公司拥有的都已经存在了，我们需要做的工作无非就是两个：一是把母公司的土地注入到上市公司里面来，这个计划我们去年已经做了很多的工作了，今年还会实施。

　　另外，如果说上市公司或者是母公司要把它做成商业地产的产品，可能需要向政府补一部分的地价，因为原来这部分土地大部分是来自于城市更新项目，原来的土地性质有的是工业，有的是物流，如果要变成商业，或者是住宅，可能需要补一部分地价。当然补的地价标准比起市场投标价，应该说是很划算的，成本也是很低的。

　　现场提问：你们母公司300万平方米的土地储备今年会不会全部注入深圳控股？

　　周全：目前来看是不可能的，因为这些资产的情况必须要理清楚后，才会交给上市公司。对那些存在手续问题的土地，我们目前是不会接受的。虽然有些是很好的地皮，但由于是仓库用地，比如说车公庙这样的，可能需要把手续弄完整后才能开发，这是第一个原因。

　　第二，目前我们整体的市值太小，如果一下放进300万平方米的土地，我们承受不了，所以这应该是一个长期的逐步的推进工程，还必须非常周密，非常详细，才能最终做到这个计划。但是这个计划其实在去年就已经制定了，从今年开始，我们会逐步把它变成现实。

　　现场提问：去年4月份的时候，深圳控股在成都参与了一级土地开发，目前这个项目的进展情况怎样？其他在进行中的一级开发项目进展又是怎样的？

　　吕华：目前我们从事的一级开发项目主要是两个，一个是江苏泰州的一级开发，另一个就是在成都的项目。

　　由于泰州项目已经启动很多年了，所以总体来看进展是顺利的，这个项目今年将会为争取500亩-800亩的土地上市，这个目标也是很高的。

　　成都的项目去年才开始进行拆迁，现在拆迁工作基本上完成了。我们今年要做的工作就是争取成都项目一级开发的土地能上市挂牌，初步的目标是300-500亩，最近成都项目所在区的有关领导也来到了深圳，我们双方目前正在沟通当中。

　　现场提问：深圳控股为什么会选择在泰州和成都进行一级土地开发？

　　吕华：由于泰州项目启动的比较早，跟地方政府合作的条件也又比较优惠。

　　我们在泰州做一级土地开发项目，主要还是想获取一级开发的利润。

　　而成都项目主要是为了二级市场的引入，我们想通过一级开发，提早的介入，在成本方面也能有一些优势。进而希望在二级市场能够把开发的土地通过招拍挂的方式得到。

　　应该说这两个项目的目标不完全一样，但是不管怎么说，从全国参与一级开发的情况看，我们在这两项目上，仅仅通过一级开发获得的投资回报都是比较高的。相比其他地方的一级开发，我们这两个项目还是比较不错的。

　　现场提问：类似这种方式，今后还会不会继续？

　　吕华：这个问题不太好说，目前的这两个项目，应该说我们合作的条件是比较好的，但是实际上在合作的过程中，我们也遇到了很多的困难，地方政府主要领导经常性的变化，会给一级开发带来很多不确定的因素，这是其一。

　　另一方面，从趋势上来看，一级开发的条件有进一步收窄的迹象，不是说越来越好。但如果确实有比较好的条件，而条件又能够吸引我们，我们也不会放弃，会进一步的从事这方面的工作。

　　现场提问：您刚才说一级开发中的回报比较高，这个回报率大概有多少，能否透露一下？

　　吕华：这个不能笼统的说，是要算细的，但也不容易算，而且在这里跟你说具体的数字也不太合适。同时，政府也不希望我们把数字披露出来，但我能透露一点，相比全国其他地区而言，我们一级开发的回报率是比较高的，这一点我们还是有信心去做的。

　　现场提问：一级开发的回报率会比你们的住宅销售高吗？

　　吕华：增长应该差不多，这几年除了回报率的因素以外，其实很重要的一点就是周转的因素，就是政府什么时候把钱给你，一年给你，一年周转一次，还是两年给你，两年周转一次。这个回报率是不一样的。所以一级开发还是带有一定不确定性的。

　　现场提问：如果深圳成为第二个房产税的试点城市，对你们公司有什么影响？

　　吕华：关于深圳成为房产税试点城市的消息，目前已经被否认了。但是实际上深圳的房产税已经空着了。不是没有作为，真正实施的全部停止了。

　　对于房产税真正的影响，我认为短期来看是有一些的。因为房产税主要的作用就是进一步理顺税制，解决我们地方政府土地财政的问题，给地方政府开一个新税源以后，解决它过分依赖通过卖地来支撑财政的问题。从这个角度来看，它是又一点积极性的。

　　如果，房产税真正的建立起来，将来限购、限贷都可以不进行了。所以我们从长远来说，它可以使我们的房地产制度和环境更加成熟。

　　至于实施以后会不会对整个房价产生非常大的影响，我想从两个方面看：第一，从短期来看，我认为它会产生一定的影响。因为我们这个市场投机性的需求仍然占了很大的比重，房产税的实施，意味着你持有成本的提高，所以一定会产生一定的影响，而且这个影响主要不是来自于经济方面，而是来自于心里方面。

　　第二、但是长期来看，房产税的实施会不会对房价产生很大的影响，根据国内外实际的研究，影响是不大的。我想中国的情况也会一样，发展到更强的时候，这种税只会对这个市场的价格合理有更好的调节作为，对价格本身的影响应该不大。