东莞城市发展 催生高端城市综合体项目

　　东莞日报：什么样的房地产项目才能称为城市综合体？

　　凌展飞：城市综合体从字面上来说，就是小型城市，即要满足衣食住行等，因而必须是几种物业的集群。通常我们说的城市综合体，是涵括写字楼、酒店、商店、公寓、住宅、会展、展览馆、公园、学校中三种以上物业模式的建筑集群。

　　通常来说，只要具备上述的物业模式中的三种即可称为城市综合体，但被默认的城市综合体还是需要有一定规模，有一定档次的，只是具体规模没有数字化的定义。但如果只是写字楼或住宅下有商业的物业形态，都不能算是城市综合体。

　　东莞日报：打造城市综合体需要哪些条件？

　　凌展飞：通俗说就是需要天时、地利、人和。

　　打造城市综合体，首先需要的是地块的交通便利，最好是在主干道旁。其次是人群条件，打造城市综合体的地块周边需要具备一定的居住人群，要在成熟区域，而且项目未来建成后又可以容纳很多人群。同时，区域最好是政府重点发展的区域，这样开发起来会事半功倍。再次，则是城市发展到了成熟的阶段，同时发展商要具备用心经营的理念。

　　开发一个城市综合体需要比开发一般项目多几倍甚至几十倍的财力投入，这是因为做城市综合体项目的地块本身地价就会比较高，且大多会有超高层，建安成本也相对比较高。而城市综合体的建成周期慢，回收自然也较慢。此外城市综合体的可销售部分少，后期的经营管理投入会很大。经营是城市综合体的主要问题，这对发展商的财力会是很大考验。

　　东莞日报：你认为东莞为何近期频频出现城市综合体项目？

　　凌展飞：我前面提及过，打造城市综合体需要城市发展到一定的阶段。东莞经济逐渐向好，产业结构不断调整，产业不断升级，在商务方面周边城市的对外贸易也开始向东莞发展。东莞城市的发展，开始呼唤有水平、有素质的高档次的城市综合体出现。