疯狂的城市综合体 苏州项目达25个杭州号称建100个

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赢商网 http://www.winshang.com2012年04月26日08:58来自:21世纪网 孙小林 陈小莹
核心提示:根据不完全统计,仅苏州一地,规划、建设中、已经完工的综合体就达25个。而杭州号称要打造运河商务区综合体、地铁滨康站综合体等100个城市综合体。上海则宣称2011年至2013年,将新增50多个城市综合体项目。

  

  168米的东吴电视塔曾经被称为苏州城南的“埃菲尔”,然而2005年崛起的232米苏州新地中心打破了这一纪录,并号称“江苏第一高楼”。“好景不长”,268米的中润·苏州中心、282米的环球188很快接替成为下一个见证苏州高度的地标。

  如今这一高度再次被打破,301.8米正在建设之中的东方之门屹立于苏州工业园区金鸡湖畔,被当地称为“世界级地标”,但是这一称呼或许维持不了多久。

  就在尚未合龙的东方之门北侧,一个名为苏州中心广场的大型城市综合体即将拔地而起。尚不广为人知的是,这个综合体的规划中包含500米和450米超高层建筑各1栋,总共有7栋高层超过100米。东方之门在其中高度只排名第三。

  一旦建设完毕,这将是国内最大的城市综合体。

  所谓城市综合体,是一个新近风靡的地产概念,指那些集酒店、写字楼、公园、购物中心、会展中心和公寓等于一体的特大型公共商业设施。

  如今地产界传诵着这样一句话:“谁拥有城市综合体,谁就拥有城市的未来!”。

  根据不完全统计,仅苏州一地,规划、建设中、已经完工的综合体就达25个。而杭州号称要打造运河商务区综合体、地铁滨康站综合体等100个城市综合体。上海则宣称2011年至2013年,将新增50多个城市综合体项目。

  按此保守推算,假如每个100万级城市需要建设15个大的城市综合体项目、200万级城市需要建设20个大的城市综合体项目,那么全国大型的城市综合体项目数量将超过2000个。

  一边是严厉地产调控下,日益萎缩的住宅项目,一边却是四处开花的超大城市综合体,这种状况让人困惑。

  更让人看不明白的是,这种逆调控而上的超大项目,大多具有国资背景。地方政府往往是这些庞然大物的直接推手。

  疯狂的城市综合体

  投资高达285亿的综合体

  国人熟知的上海第一高楼环球金融中心投资额约为73亿元,而苏州中心广场项目的投资额则远超过前者。

  事实上,除了上述两个超高建筑外,该中心广场综合体由10幢建筑构成,其中100-200米高层塔楼7栋、大型商业建筑一座,总投资约285亿元。

  本报获得的中心大厦项目效果图显示,东方之门背后的500米和450米的建筑屹立在金鸡湖畔,甚为雄伟。

  本报记者在上述项目用地现场看到,仅仅就东方之门而言,这个已经进入建设中后期的建筑初显“地标”霸气。

  本报进一步获知,该项目占地高达21.1公顷(约300多亩),其中土地皆通过招拍挂程序于2011年8月份对外询价,并于当年9月份正式成交,分18块土地进行招拍挂,出让年限全部为40年。

  以苏绣路南、星港街西地块为例,该地块占地17998.06 平方米,容积率为9.0,性质是商服用地,土地成交价27538万元。

  本报记者统计显示,这18块土地成交价中有12块面积较大的地块,最后成交价合计高达3159840000元。

  记者查询了土地用途,其中包括商服、酒店式公寓两种用途,具体来说,这些用地中办公占比47.6%,商业22.3%,酒店10%,公寓11.6%,配套8.5%。

  以其中商业为例,占地为6.5公顷的商业购物中心总投资高达67亿元,但只是其中投资额中等的一个项目。

  而具体到项目容积率,从4.6到16.5不等,显示不同业态之间容积率选择不同。

  引人关注的是该综合体创造了国内建筑的六个第一,其中仅地下停车位就高达6000个。

  该广场开发公司相关人士提供给本报记者的资料显示,该项目被定位于“湖西CBD城市天际线的中心和制高点”。

  如今,万事俱备或只欠东风,据本报获得的最新消息显示,目前前期筹备工作已经基本完成,预计将在2012年5月份正式开建,但整个项目完全建设完毕“需要6到7年”。

  萎缩的公共绿地

  由于大规模建设用地需要,原先绿茵环绕,号称小新加坡的苏州工业园区的公共绿地规模迅速减少。

  据知情人士透露,这块土地以前很大一部分计划为公共绿地,如今却改为CBD建设用地。

  本报记者获得的详细规划图亦显示,一旦项目建设完毕,这个占地面积巨大的扇形项目里只剩下国际金融大厦和世纪大厦附近有部分绿地。

  而对方展示的扇形区域的卫星现状图显示,在未建设之前,扇形区域里面有大片绿地。

  “土地用途后来改变了,所以一些旁边的楼盘业主都在卖房,现在,看不到绿地,还被高楼挡住了”。一位在苏州从事地产开发的业内人士4月25日晚如是说。

  该人士举例,在项目现场的北侧就是园区的一个口碑颇好的高档住宅天域,去年开始一些先知先觉的业主纷纷无奈挂牌出售。

  2007年,东方之门旁的苏州星港街63号嘉湖阁小区就曾因为公共绿地等空间被后续建筑“侵占”而与开发商以及当地相关部门产生一些纠纷。

  本报记者致电苏州工业园区规划部门询问规划事宜,未得到具体答复。

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