朱鼎健接班观澜湖之忧：资历经验缺乏、品牌难以扩张

　　 一直以来，观澜湖及其创始人朱树豪都稍显神秘，而朱树豪在去年8月离世后，失去了领航者的观澜湖将何去何从？

　　近日，观澜湖新掌门人——朱树豪之子朱鼎健，向外界宣布了他领导下观澜湖的发展方向。

　　朱鼎健称，目前正在拓宽整个观澜湖的产业链，将在原有的高尔夫球会、休闲旅游、房地产开发的基础上，新增商业地产开放运营、养生旅游、以及品牌输出等三大产业。

　　其中，商业地产开发运营已经确定了正式的项目。日前，观澜湖集团对外宣布，将投资逾50亿元打造观澜湖新城，拟建成深圳龙华新区的第一个大型城市综合体。

　　商业综合体

　　观澜湖新城，不仅是观澜湖推出的首个商业地产项目，也是朱鼎健在去年8月接任观澜湖集团主席兼行政总裁后第一次大规模投资举动。

　　该项目紧邻观澜高尔夫球会，包括购物中心、酒店、写字楼、住宅、休闲及展览等，将于2013年底陆续落成启用。

　　对于观澜湖新城的前景，朱鼎健充满信心。其称，龙华新区是深圳市今后发展的重点区域，而观澜湖新城将是该区域内唯一的都市综合体，因此观澜湖新城无疑将成为观澜湖20年来综合休闲产业发展新的里程碑。

　　不过，由于在朱树豪时代，观澜湖致力于打造高尔夫商业帝国，极少考虑商业地产，因此相对于朱鼎健的自信，深圳相关业内人士还是表示了一些担忧。

　　有深圳业内人士认为，像观澜湖新城这样大型商业综合体的开发，对观澜湖集团和朱鼎健本人而言，会是一个极大的考验。他们欠缺最多的还是经验，但这种经验又不是一朝一夕能学到的，其中会遇到很多磨难。

　　该人士还表示，虽然商业项目不受住宅调控影响，但项目前期的市场定位非常重要；同时，做商业地产还需要一个稳定的团队、以及理清与政府之间的关系，而朱鼎健是否做好了这些准备，目前看来，还是一个疑问。

　　另一业内人士也提到，虽然龙华新区被深圳市政府定位成未来的发展重点，但要真正发展成熟，至少需要五至十年的时间，在观澜湖新城最初启用的几年内，龙华新区还将处于深圳的外围阶段，整体不会太成熟，这会极大制约该项目的进一步发展。

　　该人士续指，在目前的限购政策下，主攻大户型和豪宅的观澜湖同样受限，观澜湖的住宅地产业务相对减速，在这种情况下，观澜湖宣布拿出50亿开发商业地产，还是不免让人怀疑其现金流是否充沛。

　　同时，商业项目在前期需要极大的资金投入，如果入市后反应不佳，再加上周边配套设施不完善，这样的商业项目前景将不会太乐观，而观澜湖新城就很有可能面临这样的问题。“更大的考验是在相对低迷的市场周期，以及相对边缘的地块上，发展高密度的商业项目，这就不能延续之前观澜湖的开发模式。”

　　除了深圳观澜湖新城外，观澜湖集团在商业地产开发运营方面还将进一步延展至海口高尔夫项目，海口观澜湖的综合体项目也已经启动。

　　但是，该项目面临着和观澜湖新城一样的现实困扰。

　　海南当地业内人士就表示，相比国内一线大城市，海口的整个商业业态还不成熟，加之海口的高端消费人群主要以游客为主，会有极大的季节性差异，海口观澜湖的商业项目受这些因素影响会很大。

　　品牌难扩张

　　除了进军商业地产外，朱鼎健还表示，观澜湖今后还将进行全国性扩张布局。

　　具体而言，即采用品牌输出的模式，观澜湖会与现有高尔夫球会合作对其重新包装运作，现有的球场业主以观澜湖的品牌运营，进行利益分成，而这将是观澜湖集团未来的重点业务。

　　观澜湖已经先期布局了云南抚仙湖项目和重庆项目，采取的模式便是品牌输出。而云南抚仙湖项目是与云南本地开发商云南城投合作建设，观澜湖负责具体的项目运营。

　　但目前国内一般高尔夫球场的运营，主要还是靠会籍销售收入来维持，项目经营者一般很难从中谋利，目前多数高尔夫球场处于经营亏损状态。

　　事实上，高尔夫球场的真正赢利，其实是来源于围绕球场建设的房地产项目，只要周边的高端住宅项目可以销售出去，开发商并不关心这些高尔夫球场是否有人去打球或者是否能盈利。

　　另外，从目前全国声称做品牌输出的开发商来看，暂无特别成功的案例。因此，观澜湖的品牌输出，其实真正目的是想借此将观澜湖模式下的高尔夫球场进行全国扩张。但这方面，在目前的政策环境下可能无法实现。

　　近年来国土政策严格控制涉及高尔夫的土地出让，基本上现在高尔夫开发涉及到的拿地都存在违规嫌疑，而海口观澜湖其实一直就都有土地违规的传说。

　　2007年9月，朱树豪和当时的海南省政府签署协议，决定携手兴建海口观澜湖项目。

　　不过，据2008年的一则报道称，“高尔夫”一词并没有出现在当时观澜湖与海南省政府签订的开发协议中。

　　该则报道称，开发协议只是描述了一个将“提升当地农民生产生活水平，促进社会主义新农村建设”的“土地整理”项目。

　　海南当地一位业内人士就提到，在海口观澜湖项目的开发过程中，确实曾多次传出土地违规及停工的消息，但之后得益于海南国际旅游岛概念的推出，以及海口市政府的大力支持，项目还是得以继续进行。

　　他认为，像海口观澜湖项目是在特定的政策环境下完成的特列，在如今的政策层面上，就是海南本地都不可能再复制，因而观澜湖模式的异地扩张，是不现实的。

　　资历经验缺

　　对于朱鼎健而言，如何将观澜湖继续发展下去，是摆在他面前的一个巨大现实问题。

　　虽然朱鼎健提出了“二次创业”的口号以及新的发展方向，但在目前的现实条件下，仅仅是口号和方向是不足以解决问题的，他需要考虑更多的是，在失去了父亲的支持和影响力之后，如何独自领航观澜湖。

　　而在多数业内人士看来，观澜湖之所以成功，在很大程度上还是由于朱树豪的个人影响力，以及与政府之间的良好关系。

　　但朱鼎健能否继承朱树豪的人脉，自己又如何去理清与政府之间的关系，对他而言，也是一个难题。

　　同时，现年38岁的朱鼎健生长在香港，从小学习的是西方文化，只是在大学毕业后才到内地协助朱树豪管理公司业务，对内地了解的欠缺也是制约他的一个因素。

　　而在其新提出的商业地产开发运营、养生旅游和品牌输出等方面，既没有可以借鉴的成功案例，观澜湖本身也缺乏这些方面的人才储备。

　　一位业内人士就提到，朱鼎健还是太年轻，虽然年轻人更有热情和冲劲，但缺点就是资历太浅、经验不足；同时在原有的观澜湖模式不可复制，新模式短期内又难见成效的情况下，其在今后的发展过程中，难免会遇到诸多不顺。