北京雅居乐地块被收回 业内称违约成本太低

　　出让两年半后，北京朝阳区百子湾路14号住宅混合公建用地因为受买方未能履约缴付地价款而被政府宣布收回，并罚没了1700万拍地保证金。

　　这是本轮宏观调控以来，北京土地市场上出现的首宗退地，显示出投机商人将开始为其曾经的冲动而埋单。

　　高溢价地块被“弃”

　　北京市国土资源局5月2日发布公告称：北京雅居乐房地产开发有限公司于2009年12月30日以71000万元竞得朝阳区百子湾路14号住宅混合公建用地，现由于该公司未按照出让合同的约定缴纳地价款，决定收回该宗地的国有建设用地使用权，对于雅居乐公司已交纳的1700万元合同定金不予退还。同时在本公告发布之日起1年内暂停雅居乐公司及其关联公司参与我市新的土地出让交易活动资格。

　　这是继2010年2月收回北京顺义地块后，北京国土部门第二次作出类似的处罚。

　　有报道称，2009年12月30日，北京雅居乐以71000万元竞得此地，规划建面41464平方米，楼面地价17123元，溢价率高达325.25%。

　　一宗起拍价为1.7亿元的土地，最终被拍到7.1亿元，当日的激烈程度可以想见，而该地块17000元／平方米的楼面地价，也曾经创下北京住宅地块的新高。只是两年半以后，地块非但未能开发，反而因为买家的爽约而被迫收回。

　　在2009年底，该地块高达17000元/平方米的单价较房价而言显得过高，但是随着房价上涨，目前该区域二手房均价已在3万~3.5万元/平方米。

　　高地价挤压盈利空间

　　百子湾路14号地块被收回，成为本轮楼市调控中颇具代表性的事件。

　　北京中原市场研究部总监张大伟分析认为：该项目扣除公共建筑部分后的实际土地成本高达2万以上，相对于眼下的房价水平，盈利空间已经非常有限；加上地块面积比较小，仅能建设200~300套住宅，项目很难做到高端。两个因素导致项目很可能面临亏本风险。

　　此外，前4月，北京商品房住宅剔除保障房签约为18701套，其中3万以上成交仅为2007套，占比只有10.7%，这意味着这个项目开发下去的压力巨大。由此，北京雅居乐拒绝支付地价不失为一种割肉斩仓行为。

　　北京中原统计从2009年到2010年上半年出让的住宅地块，其中溢价率超过100%的一共有33块，大部分已经进入开发环节，已经销售的合计有18块，平均溢价率达到了164%。

　　张大伟称：对比售价与土地价格成本，后者占售价比达到了39.2%，部分地块占比超过了40%，创造了历史新高。这些项目绝大部分都面临着亏本的风险。

　　违约成本低

　　事实上，开发商在楼市处于下降通道时退地，已并不少见，早在2008年以前拍出的一大批地王，都因为地价过高而遭受抛弃，即开发商宁肯被罚没保证金也不愿意继续投入资金。

　　网上可以查询的资料显示，此番违约的北京雅居乐房地产开发有限公司为华美地产旗下子公司，而华美地产原为地产销售代理企业。

　　工商登记资料显示，北京雅居乐房地产注册地址为北京怀柔，注册时间2001年，注册资本4000万元，今年初刚通过工商年检。

　　何以一家注册资本仅4000万元的企业，敢于撬动7个亿的土地？这不得不归功于当时较低的拍地保证金。资料显示，该地块的保证金为起拍价的10％，即1700万，这意味着，无论土地被拍到多高，开发商最终违约的成本也就是这笔保证金。

　　据悉，直到2010年3月，国土资源部才将土地拍卖的保证金提高到出让底价的20％，后又曾提及要提升到30％，以此增加开发商违约成本。

　　值得提及的是，退地除了将被罚没保证金，还将对企业声誉造成冲击，因此不少大型企业在这个问题面前会十分慎重，但小型房地产企业便没有这样的烦恼。

　　有趣的是，北京雅居乐房产的此番退地事件发生后，声誉最受冲击的也许并非其母公司华美地产，而是位于华南的雅居乐控股集团（03383.HK）。据悉，该集团相关部门已经开始着手了解此事，并极力澄清“公司在北京并没有项目”。

　　另外，除了公司名称相同，华美的关联企业k2房地产还在北京开发过名为“k2清水湾”的项目，也与雅居乐控股闻名全国的海南清水湾一致。

　　对此，一位不愿透露姓名的开发商感叹，房地产行业山寨之风盛行，最终也将误伤不少苦心经营多年的品牌。