卓越地产抛售深圳商业项目套现解困 或梦断IPO

网易房产   2012-05-17 10:02
核心提示:一直号称“只租不售”、位于深圳福田CBD黄金地段的卓越世纪中心正对外销售其1号楼物业后,位于深圳湾的卓越·维港高层住宅裙楼街铺项目也在对外发售。尽管出售商业项目可以暂时性缓解资金压力,但对于两次冲刺IPO均“铩羽而归”的卓越地产而言,出售商业项目犹如丧失其最有力的上市筹码,登陆资本市场的愿望或将更难实现。

  曾两次冲击上市失败的卓越地产,如今被曝出因资金压力不得不抛售商业地产套现。

  继日前有媒体报道,一直号称“只租不售”、位于深圳福田CBD黄金地段的卓越世纪中心正对外销售其1号楼物业后,位于深圳湾的卓越·维港高层住宅裙楼街铺项目也在对外发售,网易房产调查发现,这个原本由卓越地产自己持有的商业物业,由于资金链压力转租为售,但由于设计与定位存在明显缺陷,这个号称“深圳湾史上第一个纯复式商铺”销售至今市场反应冷清。

  在2009年与2010年两度冲击IPO失败后,优质的商业物业成为卓越地产抢滩资本市场的最后筹码,卓越集团总裁李晓平更表示,希望增加商业物业的持有比例至少达到20%,确保公司业绩能够稳步增长而不受调控影响。但摆在眼前的是,随着其优质商业物业筹码陆续出售套现解困,登陆资本市场对于卓越地产而言或许是一个遥不可及的梦。

  抛售维港商铺 卓越地产套现解困

  “深圳湾史上第一个纯复式商铺,打破传统小铺才有价值的观念,首推临街大铺10.2米超高层高,可做餐饮,70年超长产权”,在位于深圳南山区后海中心区中心路的大型住宅项目卓越·维港,这段华丽的广告语吸引着每一位路过的人的眼球。

  “先生,你要投资商铺吗?我们这里的商铺可是整个深圳湾性价比最高、升值潜力最大的产品”,在卓越·维港的销售中心,售楼小姐迫不及待地向记者推销。

  这里就是号称深圳后海湾最大别墅群落卓越·维港的绝版底楼商铺——卓越·中心大道。据了解,作为深圳后海湾第一个住宅项目,卓越·维港在2008年下半年开盘,在当时房地产市场一片狼藉的情况下,实现单月4亿元销售额,并且成为2008第三季度深圳最畅销的楼盘之一。

  中心大道作为卓越地产在后海湾片区内率先发售的沿街商铺,划分为南、北两区,共有94席复式街铺,高10.2米,主力面积区间150—300平米,总价约为1000万-2000万元不等。

  售楼小姐指向了华丽的卓越·维港住宅大楼告诉记者,在2008年项目开盘时,售价不过是约20000元/平方米,如今的二手房已经高达40000元/平方米以上,前期买入的业主已经赚翻,所以现在有很多之前买不到住宅产品的投资客前来咨询商铺,主要看中后海湾的升值潜力以及卓越地产的品牌。

  “深圳湾作为承载粤港合作重要功能的新兴城区,深圳湾口岸成为深港西部的交通枢纽和咽喉,深圳湾金融商务区更是以香港中环为标杆、高规划起点、业态丰富的国际金融商务区,目前深圳湾可售的商铺屈指可数,卓越地产在深圳湾拥有极高的品牌知名度,卓越·维港更是后海湾的标志性项目,投资这里的铺上未来升值潜力巨大”,售楼小姐兴致勃勃地告诉记者。

  在项目宣传板上,“买一层送一层”的宣传字样显得特别耀眼,售楼小姐向记者解释,所谓的“买一层送一层”,实际上是利用商铺10.2米的层高造出二层空间,以一套70平米的单位为例,通过造成复式设计建筑面积可以达到最高150平米,这样可以为买家提供更大的空间,折合单价也低于同区域的商铺。

  但随着售楼小姐前往卓越中心大道的一个单位,记者发现这些所谓“买一层送一层”的商铺存在不少问题,最明显的是一层实用率较低,尤其通往二层的楼梯占据了不少空间后,可用面积大打折扣,二楼的实用面积虽高,但对于大部分业态而言,二楼属于“鸡肋”面积,并没有太大的作用。

  看到记者似乎不为所动,售楼小姐甚至忍不住透露,原本卓越·维港的裙楼商铺是开发商打算自己持有出租的,但最近开发商资金链紧张,所以才考虑把它们卖掉。“现在只剩下少量单位可供选择,你可真是要快点出手”。

  热卖实为假象 定位不佳引发滞销

  据悉,卓越地产曾于4月向外界公布,卓越·中心大道在今年4月初入市的首批单位在两周内以全市商铺销冠身份火爆售罄。但网易房产从一位负责过此项目的某代理公司员工李小姐口中获悉,卓越中心大道开盘至今不仅没有热销,相反由于商铺缺点过多,开售至今成交寥寥无几。

  “卓越打出的‘赠送一层产权’口号其实是一二层捆绑销售,就是客户花大价钱买了一层商铺,然后开发商赠送一个比较鸡肋的二层”,李小姐告诉记者,商铺在销售过程中,销售人员总会拿周边项目商铺的价格来对比以突出性价比,但这种计算方法实际上销售人员是把60%左右的二层面积也算进去,而其他商铺仅是一层的均价,如果把卓越·中心大道以一层面积计算,那价格就非常之高了。

  李小姐告诉记者,对于商铺而言,二层的发挥空间非常小,可能做餐饮会比较多,但是卓越·中心大道的很多商铺设计并没有餐饮相关的水、电、煤、排污设施,就是最多只能做做西餐、冷饮之类的,开餐馆做火锅店什么的是不行。

  除此之外,卓越地产的商铺定位规划也存在明显硬伤,据透露,当初卓越是想把这个长达800米、接近100套的街铺群打造成高端品牌的汇集之地,主要面向中高端商家,但是商铺对面不远就是后海湾最大的综合体--宝能太古城,该项目还直通地铁,高端商家只会选择太古城,而不会选择中心大道;而经营中低端业态,一般租客很难承受得其高租金,如果降价出租,按照目前中心大道的售价,租金回报率远低于平均水平。

  “一般专业炒商铺的投资者会问几个问题,这个商铺什么时候能租出去,租金回报率是多少,如果转手出售的话有没有人接手,需要多长时间”,李小姐解释道,维港所处的后海湾片区目前商铺出租率都很低,同时由于商铺价格太高,投资回报率也很低,专业的投资者都不会选择这里,所以这个项目只能跟不太懂行的有钱人推销,跟他们展望一下深圳湾的发展前景、深圳湾大桥直通香港后对这个片区未来发展前景的推动作用等等。

  长期研究商业地产营运的盛富资本总裁黄立冲接受网易房产采访时表示,商铺的规划需要在项目开建前做好深入研究,包括产品设计、业态定位等,如果在前期阶段没有落实好,等项目落成后便会变成死局,很难再作改变。

  除了项目本身的设计与定位缺陷,持续而来的房地产调控,对于深圳商铺市场带来明显的影响。中原地产研究报告显示,今年开春以来深圳商铺市场销售不佳,除盐田外,深圳各区成交的商铺套均面积较上年都有减少,其中罗湖下降幅度最高达48%,福田、南山的降幅也有32%和24%。

  李小姐告诉记者,深圳疯炒商铺的热潮已经过去了,目前市道相当低迷,交投比较活跃的都是总价低的小商铺,像卓越维港推出的商铺主力面积都在150-300平米,总价都得千万以上,很难受到投资者青睐。

  资本市场之梦渐行渐远

  尽管出售商业项目可以暂时性缓解资金压力,但对于两次冲刺IPO均“铩羽而归”的卓越地产而言,出售商业项目犹如丧失其最有力的上市筹码,登陆资本市场的愿望或将更难实现。

  继2008年因为全球金融风暴暂缓上市后,2009年是中国房地产的复苏之年,该年包括恒大、龙湖、佳兆业、恒盛等房地产企业均如愿登陆香港资本市场,唯独卓越地产因估价偏低,国际认购情况不好,最终选择主动暂停IPO。

  对于认购不足的原因,有业内人士回顾指出,在香港上市的房企都要讲“故事”,即商业模式,以此来打动投资者。与恒大等成功上市的企业相比,土地储备与销售规模的不足,加上缺少富豪认购的明星效应,卓越地产难以给投资者述说一个令人动容的“故事”,是上市失败的重要原因。

  黄立冲认为,卓越地产之所以上市失败,一方面当时资本市场环境不算很好,投资者情绪相对谨慎,另一方面,当时市场对于商业地产的热度并不高。

  “在2009年,与住宅地产相比,商业地产仍然处于复苏阶段,这体现在两方面,一是从销售角度来看,当时可售型商业地产项目并没有现在那么好卖,另一方面,受到全球金融危机的影响,租赁市场仍然处在复苏阶段,租金回报率比较低,正因如此,尽管卓越在深圳中心区拥有多个优质写字楼项目,最终仍难以得到资本市场的认同。”

  随着住宅地产受到房地产调控的影响,商业地产在国内逐渐升温,海外资本对商业地产的看法也逐渐向好。在上市计划搁浅后,卓越地产也开始寻求自身经营模式的转变,一方面开始放缓住宅项目建设,另一方面将重心放至商业地产,卓越集团总裁李晓平去年曾经表示,卓越在商业地产的收入已经占到40%~50%,自持物业面积占所建商业面积的15%,今后希望增加物业的持有比例,至少达到20%。

  正因如此,卓越地产选择将一直号称“只租不售”、位于福田CBD黄金地段的卓越世纪中心1号楼物业出售,难免引发业界对于卓越资金链紧张的质疑。

  “从商业模式来看,卓越学习的对象应该是香港的恒隆地产,就是通过在主要一二线城市的核心区域开发高端商业项目,以持有营运的模式获得稳定的租金回报”,黄立冲告诉记者,但商业物业的长期持有应该以整栋物业营运为准则,要么整栋出售,要么整栋出租,绝对不能散卖,将部分楼层单独散卖对于商业物业的完整价值会造成明显的破坏,卓越深耕商业地产这么久不可能不清楚。

  黄立冲也认为,在频繁抛售商业物业的背后,卓越地产应该是“迫于无奈”,有可能是资金链出现了问题,但如果卓越仍希望登陆资本市场,这些优质商业物业是其最重要的筹码,卓越不仅不该卖,还应该加强持有型物业的比例。

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