卓越地产频套现或因资金紧张 商业模式转型遇瓶颈

　　近期深圳的商业地产领域，最高调的莫过于卓越地产。

　　继3月初卓越·世纪中心1号楼，以超过7万元/平方米的售价刷新深圳写字楼最高成交单价后，近日，位于深圳湾区域的卓越中心大道也高调宣布入市。

　　加速套现

　　事实上，由于卓越世纪中心1号楼位于深圳福田CBD的核心区域，卓越地产一直声称的是只租不售，但从3月份开始，该项目向市场推出了部分没有出租的楼层。

　　当时卓越地产相关内部人士向记者透露，是次销售的单位总体货量并不大，主要是向大客户整层销售，价格在6万至7万/平方米左右，已经售出近5层，销售额接近5亿元。

　　其实，在一些业内人士看来，卓越在目前出售优质写字楼，除了能抓住目前深圳写字楼市场严重供应不足博取高价外，还与其自身的经营状况有关。

　　“由于写字楼长线持有回报率可观，因此若无资金周转的压力，大多数开发商均会选择自持，但卓越选择在此时出售，很有可能就是资金周转出现了问题。”

　　上述人士进一步指出，因为自己长期持有经营，在前期是需要很大资金投入的，如果能解决前期的资金压力，以卓越世纪中心的品质和区位优势，卓越本身还是想长期持有的。

　　而近日出售的卓越中心大道，或许也是因为经营的压力。

　　据记者现场了解，卓越中心大道位于深圳南山区科苑大道西，属于卓越·维港的裙楼商铺，并与深圳众多高端项目如三湘海尚、皇庭港湾、宝能太古城、曦湾等毗邻。

　　该片区还是深圳目前新生的豪宅区，区内各方配套业已成型，未来升值潜力与消费能力均值得期待。

　　但卓越将其这批优质铺王单位，在1周之内快速卖出近40个铺位，回笼资金近5亿。

　　而在项目宣传板上，还出现了“买一层送一层”的字眼；更有现场销售人员透露，原本这批商铺是卓越打算自持出租的，但最近因资金链紧张，所以才考虑拿出来销售。

　　与此同时，除了加快现有商业物业的销售外，卓越还将目前仅有的住宅项目低价入市。

　　在位于东莞的卓越蔚蓝城邦项目，近期就推出了一批优惠特价房。在该项目加推的新品中，将其中户型为78至98平米的两房和100平米的三房，以均价4500元/平方米开售，而该项目此前的均价为5500元/平方米。

　　另外，卓越在上海的首个综合体项目中的住宅项目也是以低价入市。

　　3月底，位于上海奉贤区的卓越世纪中心正式开盘，当天所推出的400套精装LOFT公寓，均价在14500元/平米左右，而奉贤区目前的均价在15500元/平米左右。

　　对于卓越近期一系列的动作，大多市场分析人士均认为，卓越目前可能是遇到了资金紧张问题，才将目前能销售的商业与住宅项目，急着入市。

　　但对于此种猜测，卓越地产曾回应称，资金链紧张的说法是无中生有，真正的原因是公司调整商业项目租售比例，维系大客户关系。

　　商业模式瓶颈

　　尽管卓越地产矢口否认了资金压力的说法，但其近年来的商业模式转型，在目前看来或许并不顺利。

　　自从两次赴港IPO失败之后，卓越地产开始积极寻求自身经营模式的转变。从近几年的发展路径便可发现，卓越已开始放缓住宅项目建设，将重心放至商业地产，并着力向商业地产转型。

　　深圳熟悉卓越地产的业内人士曾向记者提到，目前卓越地产已不再追求住宅项目的高价格、高利润，有些住宅项目已转让，有些则降价销售，如位于惠州大亚湾的蔚蓝海岸项目追求的就是低价走量，然后用住宅项目的现金流来接济商业项目的发展。

　　不过，即使是卓越想用住宅的销售来弥补商业的不足，但在目前整体住宅市场受限的大环境下，这一想法与现实还是有着些许差距。

　　卓越地产目前在售的住宅项目包括位于惠州大亚湾的蔚蓝海岸、长沙蔚蓝海岸、东莞蔚蓝城邦等项目。但除了惠州项目外，其余均是尾盘在售，可售货量并不充足，而即使是货量充足的惠州项目，目前销售也不容乐观。

　　相关业内人士就认为，长期以来，惠州楼市主打的都是深圳投资客，但由于整体购买力度明显下降，惠州楼市长年的空置率渐渐使得深圳投资客的信心大减。

　　同时，随着惠州市场大批货量的入市，相比其他旅游产品而言，卓越蔚蓝海岸在产品品质和区位方面都不具优势，今年也将面临巨大的去化压力。

　　另外，卓越地产目前逐渐增大了商业地产的开发规模与比例，其已开发和参与开发的商业地产建筑面积已经超过100万平米。

　　而正在建设的还有深圳上梅林综合体项目、后海写字楼项目、与金地、大百汇合作开发的深圳岗厦项目、以及上海和青岛的卓越·世纪中心等。

　　然而，众所周知的是，商业地产由于开发周期长，前期资金需求量极大。而卓越目前开发的商业项目均处于前期，对资金的需求量之大可想而知。

　　对于卓越目前的状况，相关业内人士就认为，在住宅销售乏力，已开发商业物业租金收取相对较少的情况下，要支撑如此大体量的商业开发，卓越显然有些力不从心。

　　该人士续指，卓越目前的商业模式转型稍显过急，在住宅销售没有持续、稳定回款的情况下，如此大规模的投入商业，会有很大的资金压力；而在此期间，又急着通过出售优质商业物业去回款，有点得不偿失，目前看来，卓越的商业模式应该是处于一个瓶颈阶段。