越秀房托134.4亿收购广州国际金融中心 或增投资风险

　　双双停牌多日的越秀地产和越秀房托终于有新动作。昨日，越秀地产及越秀房托联合公告显示，传闻多时的越秀地产旗下位于广州珠江新城优质物业广州国际金融中心（CFI）终于作价134亿注入越秀房托，至此越秀房托的总资产规模大幅增长两倍。

　　这场越秀左手倒右手的买卖，无疑为双方带来共赢的局面。但仍有分析师指出，近年来商业地产投资持续走高，今年更是达到阶段性的高点，但商业受外围经济波动影响较大，风险犹存。

　　134亿收购逆势扩张

　　9日，越秀地产及越秀房托双双停牌；28日上述两家公司联合公告，越秀地产计划将旗下优质的商业项目广州国际金融中心（CFI）注入越秀房产基金，交易总价达到134.4亿元，而此前市场对此物业估值达到约153.7亿元。

　　据悉，广州国际金融中心物业涵盖甲级写字楼、商场、五星级酒店、服务式公寓和停车场(及其他配套楼面)五大主体组成的综合用途商业项目，总体量达到45.7万平方米，总投资超过70亿元。

　　整体总价涉及交易物业总代价约88.5亿元、开发贷款约人民币45亿元及少数股东权益价值约9000万元。据公告显示，交易总代价偿付或融资方式包括12亿元的新增境外银行借贷，交易后越秀房产基金的负债比率约30.5%；54.50亿元的基金单位配售，其中约36%配售予越秀地产，约64%配售予独立第三方的机构及/或专业投资者；24亿元的递延基金单位发行予越秀地产。

　　对于此次买卖在业内早有预计，今年3月份越秀地产的业绩会上，其董事长陆志峰也表示，将积极推动“越秀地产与越秀房托”之间的常态化互动，实现每年维持双位数的收益率常态化。

　　越秀房地产信托公告表示，此次交易增加优质物业同时也大幅提升房地基金总资产规模。网易财经注意到，经过这一资产的大挪移，越秀房托资产总规模大幅上涨两倍，达到230.95亿元。与此同时，越秀地产也获益不少，不仅增加了40亿的现金流，抵消负债等后还收益的5-7亿元。

　　不难看出，此次收购形势使然。截至2011年底，越秀房托的物业组合为白马大厦、财富广场、城建大厦、维多利亚广场以及越秀新都会大厦5个项目，总估值仅约74亿元。

　　一行业人士分析透露，尽管市场备受政策压迫，目前大开发商都迫切想回笼资金抄底扩张，而若广州国金在越秀地产手上，资金沉淀大，回报收益时间长，难以快速套现，只有通过信托平台，实现共赢局面。

　　风险犹存

　　在此次会上，越秀房托副行政总裁林德良表示，目前广州国金写字楼部分的出租率为54%，酒店及公寓部份将在今年7月开业，该物业商用写字楼物业低、中、高层租金水平分别为190元、250元及300元。物业整体回报率6%；待物业未来5-6年後处於成熟期时，回报率可达9%。

　　广发证券分析师沈爱卿表示，从2008年之后，商业地产投资持续走高，其整体情况今年达到阶段性的高点，看未来长期收益需从租金收入是否相对稳定，空置率的情况等，目前单从价格看整体还是向好走势。但商业地产受外围经济环境波动大，未来资产升值，若经济波动过大，必然增加投资风险不确定性。