北京前门大街项目招商遇阻 或将影响SOHO中国转型步伐

　　5月22日，SOHO中国与盈石资产管理有限公司签订合作协议，并成立合资公司“盈石搜候(上海)有限公司”。合资公司由双方各持股50%，合作期限为10年。该公司的主要业务是负责SOHO中国的自持物业前门大街项目的商业运营。

　　据悉，前门大街商业项目是SOHO中国目前惟一的自持物业，也是SOHO中国董事长潘石屹实现租售并举转型之路的第一步。但自项目收购以来，前门大街商业项目的招商和运营状况一直不尽如人意，项目运营的成败或将直接影响到SOHO中国转型的步伐。

　　SOHO中国转型进行时

　　一直快速销售手中物业的SOHO中国，其董事长潘石屹两年前曾公开宣布，将增加公司持有物业比例。预计三至五年之内，其自持比例提升至50%，自持商业面积由目前的5.47万平方米增至60万平方米。

　　除前门大街项目，不久北京的光华路SOHOII、上海的外滩SOHO和SO鄄HO复兴广场也将成为其自持物业。潘石屹表示，尽管这4个项目的土地比例仅占32%，价值量却占45%。

　　国家对楼市的宏观调控，商业地产的租金收益率并未因此而缩减，外人看来似乎做商业地产的SOHO中国迎来了春天，其实不然。

　　SOHO中国的客户群主要是投资者，“限购”虽然影响不到其客户群，但银根收紧，租金上升，让SOHO的客户群在选择物业时更加谨慎。这也直接导致了SOHO中国在2011年没有实现全年的销售目标，也是其有史以来第一次没有实现销售目标。

　　公司第一个自持物业前门SOHO，作为一块不可复制的黄金地块，却因公司缺乏运营管理经验，价值不能被挖掘，反倒成了公司的包袱。而寻求外力帮助，似乎成了惟一出路。

　　“前门大街项目的合作是一个新的契机和开始，未来将有更多SOHO自持项目纳入到盈石搜候的商业运营管理体系中。”潘石屹表示。

　　据悉，SOHO中国与盈石资产的长期合作，有助于SOHO建立自己的专业招商和运营管理团队、提高租户质量及物业收益，将为广大租户、商家、消费者提供更优质的服务，也会加快前门大街和SOHO其他项目的物业升值，提高商业运营收益。

　　对于盈石资产管理有限公司，21世纪不动产商业地产总经理蔡宇翔告诉《中国建设报・中国住房》记者，其主要业务布局于上海，之前的商业管理项目并未踏足过北京。前门大街商业项目将是其进军北京市场的第一枚棋子，因此两家公司的合作也是偶然中存在着必然。

　　“加上前门项目的特殊属性，备受众人关注。如果做得好，公司可以通过这一项目带来值得赞许的口碑，达到双方共赢。”

　　前门大街命运未卜

　　早在2007年便介入前门大街改造开发的SOHO中国，于2009年5月宣布通过潘石屹控股的北京丹石公司，以每平方米32328元的价格收购北京前门项目中54691平方米的商业物业，预计收购总价达17.7亿元。

　　在潘石屹收购的54691平方米总商业面积中，有22763平方米位于前门大街，并已经全部完工，其余的31928平方米位于前门大街东侧，目前正在建设的收尾阶段，将于近段时间陆续投入运营。

　　前门SOHO出租业务经营的成功与否，或将直接影响到未来三到五年里，SOHO中国能否如愿实现将持有物业比例提升到50%的战略转型。对缺乏商业地产招商和运营经验SOHO中国来说，压力势必不小。

　　自2009年开业以来，前门大街给人的感受似乎有悖于天下第一街的美誉。街道两旁依旧只有少数几家老字号开业运营，其余多是中端流行品牌店，且整体大半店铺为空租状态。因主题不明确，规划不到位，导致客流带动的消费购买力远远低于其商业价值。

　　蔡宇翔告诉记者：“从晚清就开始繁华的街道，如今再难看见昔日的景致，老北京的味儿没了，游客慕名来到前门还不是为了感受下老北京的味儿，难道是来购买匹克、鸿星尔克吗？”

　　而对于接手后的前门大街，盈石资产总裁司徒文聪表示，6月份会对租户进行整理，并引入适合绝大多数旅游者共同关注的商家，不排除以租金优惠方式吸引大品牌进入。

　　司徒文聪认为，前门SOHO以往的消费群体定位单一，以生活在北京的人为主。但这几年我们发现，真正来前门的消费者多数是外地游客。“我们会对前门SOHO的定位进行调整，希望调整后的定位是符合全中国乃至全世界旅游人士的特色。”

　　前门大街究竟如何定位，才能不失文化特色而又发挥其商业价值，业内仍争议不休。

　　蔡宇翔告诉记者：“前门街边林立的应是历练了数十年，数百年的老字号，如果再加上铺子里跑堂的伙计偶尔的京式调侃，街道上几个老手艺人在路中耍耍技艺，路边行人驻足观望，这样不仅仅是再现往日时光，更是让老北京们有一个追忆当年、让外乡人有一个了解北京的好去处。”

　　前门项目不同于一般的商业项目，而盈石可能做传统商业、新型的商业、购物中心商业经验丰富，但对于这种文化型、还原历史的商业运营项目，公司首先要掌握北京的文化底蕴，并取得政府的支持，包括老字号的推广、媒体推广等。

　　如果盈石不去考虑它的文化历史精髓，只是照搬传统商业的做法，表面上翻新，那可能以后也就是多了些更高档次的知名品牌而已，转型之困仍然得不到破解。这与前门大街目前仅抓住了外观的形似，却放走了商铺的灵魂无异。

　　“所以，项目的存活关键要看它能不能把北京的人吸引回来，要迎合游客口碑还要看盈石操作文化历史这个招商的能力是否强大。”蔡宇翔坦言。

　　而面对SOHO中国第一个自持物业前门SOHO，将迎来其运营策略的再次转型之际，如何实现公司三至五年内将自持物业比例提升至50%的发展目标？潘石屹表示：“与盈石合作，将有利于公司尽快完成租售并举的战略转型。”