疯狂的商业地产：贫困四川广元规划超67万平方米商业

　　被戏称为集“老、少、边、穷以及地震重灾区”于一身的四川省广元市，下辖4县3区全部为国家级或省级贫困区县，2011年全市（包括下属区县）的GDP为403亿元，城镇居民人均可支配收入1.46万元。根据2010年全国第六次人口普查数据，该市户籍人口30万人，常住人口则只有25万人，比十年前减少5万人。一份全国性选点调查表示，在温州，征地后拥有固定工作的人口比例占49%，而在广元，这一比例仅有3.31%。

　　然而，就是这样一座经济欠发达、劳动力外流现象突出的城市，其城市规划和商业地产开发却具有超前的眼光。为了建设“辐射川陕甘的区域性中心城市”、“人口达到60万、面积达到61.2平方公里的大城市”，该市决定用3~5年完成6.67平方公里共30个棚户区改造，总投资近200亿元。项目建成后，市区将有100多幢高楼拔地而起。这是广元建市以来最大规模的城市建设工程，项目改造总占地面积相当于广元市城区建成区面积的1/7，涉及近2万居民。

　　在突飞猛进的城市化过程中，广元规划建设了3个总体量约15万平方米的大型购物中心，2个总体量52万平方米的在售城市综合体，五星级酒店、甲级写字楼、影院、大型百货和超市一应俱全。

　　“这样的情况在全国其他城市概莫能外，随便在哪座城市绕上一圈，都可以找到几个定位几乎相同的城市综合体”。商业地产人张宇良表示，政府对商业地产的操作思路基本是政绩工程，“以旧城改造之名把市区的专业批发市场外迁，就地打造核心区城市综合体；在市区边缘打造以会展为龙头，以批发市场为主题，以酒店、住宅为支撑的城市综合体。可以想象，在未来三到五年，一些城市的GDP基本要靠商业地产投资建设了。”

　　求新求大求全的思路，使得许多商业地产项目流于概念，盲目追求“国际化”、“大师设计”、“顶级奢华”等，但在实际运营中，定位与需求不符，招商与定位不符，人流与预期不符，使得许多匆匆上马的商业地产项目面临尴尬局面。

　　“以前，请老外做商业地产项目的规划设计，一般是一、二线城市的时髦做法，而最近几年，这股风潮大有向三、四线城市蔓延的趋势，将老外奉若神明。且不说这里面起码有一半都是假老外，就是真老外，也可能根本就不了解商业地产，更不了解当地的文化，硬是把一个本来很不错的商业地产项目给坑了。现在这些遍地开花的商业地产项目，都应该吸取前车之鉴。”张宇良表示。

　　其中一个可以引以为鉴的案例，是位于广元市中心以南1.5公里处，嘉陵江与南河两江交汇点北岸的一个商业地产项目，请了“法国著名建筑设计大师”菲利普（Phillippe　Roudeau）担纲设计，在该商业项目的官方介绍中说，该项目总建筑面积约13万平方米，是集五星级酒店、高档电梯公寓、大型商业物业和市政休闲广场于一体的综合型开发项目，“设计师Phillippe　Roudeau在该项目的设计中融入了西方建筑语汇，赋予项目以时尚、流行、个性等元素，使建筑集群温馨浪漫，充满了浓郁的欧洲风味。”

　　由于该项目的开发商——当地一家原先以住宅开发为主的房地产公司，立志把项目打造成该市的新商业中心并建设首家五星级酒店，于是“本着放眼国际一流水平的高度”，聘请了这家法国知名规划设计公司，“历经多稿，历经多种中国特色式运作方式”，最终建成了一个“在我们看来是一个微型商业中心，在他看来是一个巨型城市综合体的东西”。然而，商场开业后冷冷清清，商家业绩平平，租户换了一拨又一拨。

　　张宇良表示，原因有很多，比如不在核心商圈，业态规划不合理，商管公司经营管理水平不行等，但最重要的则是法国公司的规划设计导致的水土不服。“这个法国公司的设计理念就是一个散字，这种做法充分体现了外国同行们的"先进理念"。”张表示，“该项目的3万平方米商业广场是合围式三层建筑，被切割为东西两部分。连接东西两部分的天桥及其外廊形成的"回"型是其平面动线，而垂直动线则是2层的广场，通过步梯把人气汇聚到2楼广场，然后通过平面动线引导分散到其他店铺。该2楼小广场约600平方米，天桥宽3~5米，外廊2.5~3.5米。”

　　为了把“散”的精髓发扬到极致，利用江景资源突出“休闲、开放”特色，该设计方案打造了沿江的外铺，从四面八方都可以出入商场。

　　“这个项目本来就不在城市核心商圈，存在人气不足的弱点，再嫁接"散"字理念，好不容易汇集的商气也散掉了，最后沦为开放式的老年活动中心。这是与国内商业地产一贯准则脱节的大忌，本来的目的是要聚气，不论是外部交通的人气商气引导，还是商业建筑内的动线规划都需要把人气集中起来。”“该商场2楼以上店铺租金25元/平方米/月，而老城核心商圈的百货已经达到200元/平方米/月。”这就是该商业地产项目运营6年的现状。

　　“没有一个商业建筑是因为楼盖得美轮美奂而成功的。有很多项目从设计本身来说无可指责，是个好设计，但就是缺乏人气而成为一个个死铺。”张表示，这个项目并非一无是处，但时机不对，过于超前，导致人气不足，加上规划设计问题，招商自然不理想，还有散售、后期无法全部统一经营等问题汇集在一起，不聚商气，对于商人而言赚不到钱一切就都是错的。”

　　类似这样的规划设计问题，在政府一心上马的政绩工程中同样比比皆是。张说，“其实大家心里都明白，这完全是一个泡沫横飞的政绩工程。”