银泰百货陈晓东:零售商介入商业地产开发的平衡策略

环球鞋网   2012-06-10 10:59
核心提示:银泰百货(集团)有限公司CEO 陈晓东在一次行业峰会上讲到:零售商进入商业地产,首先一定要分清商业还是地产,是做商业还是做地产。其次是什么时候介入,还有是介入的方式,品牌号召力很重要。

  以下为银泰百货(需求面积:80000-100000平方米)CEO陈晓东在一次行业峰会上的发言实录 :

  银泰百货(集团)有限公司CEO 陈晓东:感谢主持人把我安排第一个发言,在座各位都是行业里面的领先者,专家,我们在这个行业里面应该是起步不算早的,借这个机会和大家学习一下。

  今天讲的主要是这样几个部分,第一个是零售商进入商业房地产的动因,还有介入时候的优势,另外想跟大家分享一下在这一方面的投资策略里面的要点,当然这里面只是我们自己的辛酸苦辣,最后想大家简单介绍一下我们自己的实例。

  第一个方面是怎么样获得这样一个动机,使得零售商也会进入这个行业或者说这个领域。简单讲就是行业竞争越来越激烈,还有就是发展趋势。其实这个机遇到底是怎样的一个状况,在一二线城市,现在的高地价,高的资产价格,劳动力要素也是逐渐被抬高的情况下,其实零售行业是很艰苦的,当然也有做大的时候,但是进入是很难的事情。当然这也给大家一个思考的方面,如何在目前这个成本推高型的形势下使你的经营保持合理,大家想从生产力要素来解决问题,人工,水电,另外很重要是卖场的成本,这一个是你租来的,建的或者是跟人合作的,奇奇怪怪方式拿来的,这都牵扯到成本。这是竞争使得大家思考我们怎么样能够在今后的商业竞争里面取得一个比较合理的运营成本。

  还有商业运营需要,以前模式很简单,房地产商建好了,我们经营,会发现很多问题,里面不适合经营或者不适合长期经营,也没有办法适合国际的,大的一线的品牌供应商要求的,这就产生了是否要前期介入这个行业。这个市场的竞争和这个发展的趋势,当然我们也跟随国家的一个大的方向,国家这二十年,现在大部分二十年,有的说是25年,城市化进程,当然也有政府官员说城镇化进程,但是大家要注意这是两个截然不同的概念,不管城镇化进程还是城市化进程,实际上这里面都给大的相对来说这个行业有一个前所未有的机会,但是这一个机会里面,你的商业物业开发还有你的经营模式都会改变这个城市面貌和商业竞争的环境,这里面在商业地产开发的这一个阶段,其实是决定或者部分决定今后运营的成败。

  另外就是各个城市也很欢迎你去,因为你能够带来这个城市面貌的改变,持续的税收收入,当地都很欢迎。另外就是做的比较好的,而且有一定的前瞻性的这些物业,他最终会给大家留下比较深刻的印象,也会给这个城市的发展带来一些亮点。咱们聊一聊这个商业运营有什么样的需求,为什么会使得这些零售的运营商早期要介入房地产开发的阶段。一方面还是因为商业运营其实对物业的要求还是很苛刻的,并不是你有一个四四方方的盒子,水电气通了就能够干活了,但是现在从供销社的模式慢慢转化成大型购物中心,大型城市综合题,渐渐大家除了买衬衣,裤子以外需要一个很好的购物环境,很好的购物体验,这时可能不是一个简单的四四方方盒子里面摆商品就满足大家的需求了。

  另外很多专家学者也看到这个商业物业升值的潜力,其实这个还是水中花镜中月带不来实际的作用,但是这给房地产开发和商业物业开发带来很强的动力。还有刚才我前面提到的在一二线城市这个资产价格不断的提高,其实是把一些行业和产业做提升。因为你的租金或者商业物业的建造成本,其实是你经营这个卖场的一个成本,如果这个成本不断的增高,不断的增高,其实对这个行业生存还是带来一定的压力。

  讲讲零售商介入开发的好处,在一个街区里面其实如果有商业和没有商业,有服务和没有服务,对周边物业和土地带动的作用是显而易见的,不用说了。其实刚才说的城市化,城镇化,为什么人会往城市里面走,无非三点,医疗,教育,商业。有的地方开发区做的很好,税收,硬件设备都很完备,有优惠政策,但是没有人,因为他们没有保障人基本生活或者更高生活品质的东西,就是商业。那么有了商业运营商的介入,会对这个街区,对这个区域其他地方的物业和土地的价值会有提升。还有就是毕竟物业建起来是为零售或者是百货或者购物中心服务的,这些运营商更加知道,更加了解运营商对物业的需求,这是显而易见的。当然对于在一个好的业态组合之下,整体商业开发的价值会提升。最简单的一点大家看看第四个,就是最起码最起码能够节省了很多改造的费用和改造的时间。大家如果是同行的话,我想大家可能都对自己拿来要开业的物业做过很大的改造。

  讲讲策略或者是注意的地方,不说那么宏观,就说大家要注意的地方。

  第一个方面还是分清商业还是地产,是做商业还是做地产。一个商业运营商来说我们肯定是以商业为主的,以商业为纲,但是有一些企业做房地产的,这一个很正确,没有问题,以房地产为纲,这时候也要平衡与商业之间的关系。还有要注意自身的条件。干什么总是要有干什么的样子。

  另外一个是什么时候介入,还有是介入的方式。开发大型商业物业的时候我们需要资金,这时候也请大家注意几个方面,第一个是财务上面的要求,第二个是会计上的要求。有的公司是没有资金,有的公司是没有资金成本,大家如果是一个私人企业主可能你的现金是有限的。可能大企业资金是无限的,但是中小型公司资金是有限的,资金成本收益可能要求比较高。如果作为一个大型企业或者上市公司,它并不是你没有资金的收益,说白了在市场上会占用你自己的名誉资金,钱哪里来的?还是从银行借的,这就有一定的现行压力。

  这里面比较容易理解的是品牌号召力,自己还得琢磨一下。比如说今天咱们突发奇想弄一个ABC商业,然后就出去开发了,会不会获得成功?可能会。但是比在中国或者在全世界比较知名的企业参与开发的物业会低一点。

  摆在最后一位,但是我想是一个核心的关键,我们自己说会在中国开发商业地产的比较多。如果真的能够开发大型的城市综合体的可能就那么十来个,这个很复杂,绝对不是一个商业加地产能够解决的问题,这里面有大量业态组合配比还有小到动静的设计可能不是原来我们单纯建一个酒店,单纯建一个商场,建几栋住宅那么简单的事情。这一点大家衡量一下,当然现在这个也被炒的比较热,开出来都是天价。

  再说这几个点,原先我们是自己盖房子,盖好之后人家来买。后来发现不对,这个房子开始建好之后让人提一点意见,之后发现好象不是那么一回事儿,建了开始设计,然后有一大堆的规划问题,咱们一起设计。最终就落在这里。这有它的商业合理性而不是说某一个人,某一个机构突发奇想想到的事情。所以是一个逐渐变化的过程。

  另外大家事先不要拍脑门,需要事先琢磨琢磨。这个不用讲了。

  另外就是现在所谓的大型的连在一起的东西,一定要精心策划,不然建起来对以后会产生巨大的影响。

  关键点,说起来很简单,但是我看平衡起来很复杂。

  简单来讲银泰在全国现在开业有二十几家门店,筹备有十六个。讲几个例子,这是合肥市中心的大型商业综合体,是整个安徽,整个合肥最大的商业综合体,我们采取了灵活的方式是什么呢?海外和国内结构一起做的,其实我们要的是商业,为什么这个项目这么长时间,是没有人设计出好的模式好的方式做出来。这个我们花了差不多20个亿把它收购,把商业卖掉。

  还有从头开始开发的,这是浙江温岭的项目。我们跟市政府要在城市市中心建一个,做完以后卖掉了。这都是地上的,不说了。

  这个是安徽芜湖的项目,我们项目开发期并不控股,地主可以控股,经营期,在开业的时候我们做股权交换,使得我们能够在以后运营这个项目。我刚才讲的这些项目是什么呢?给大家提醒,可能整个合作过程当中不能单一,不能直来直去,其实里面有很多不同方式不同模式,大家灵活处理,因为中国交易没有契约制,在合约里面很多安排可以考虑,只要大家抱着一个想法,引导行业运营商或者房地产开发商把这个问题考虑清楚,或者今天开幕时那些人如果什么都做的,或者不是那个级别的公司,可能先把自己定位好,然后说每个项目里面我们大概扮演什么角色,我们是开放的,希望能够有机会和大家合作,探讨各种各样的方式,来共同发展更多的商业地产,谢谢各位。

       

{{num}} 全部展开
0

好文章,支持一下!

0

好文章,收藏起来!

本文转载来自:环球鞋网,不代表赢商网观点,如需转载请联系原作者。如涉及版权问题请联系赢商网,电话:020-37128209;邮箱:news@winshang.com
参与评论
未登录
你可能感兴趣
添加到收藏夹
×
×扫描分享到微信