龙湖赵男男：将更多投入城市非中心地带的综合体

　　他戴着细边眼镜，圆脸，喜欢微笑。他说他曾经的梦想是做一名记者，深入调查，针砭时弊，如今，他已是一家上市房企的资深职业经理人。有人说他有学者的意境，有人说他温和，还有人说他是商人本色，也许，正是因为性格中的多样性成就了他：可以很柔软也可以很强势。他是龙湖地产上海公司总经理赵男男。

　　从嘉定新城、大佘山板块到去年8月拿下的大虹桥商务区，这个进入上海五年的上市房企，正在一步一个脚印，完成上海的区域化布局。赵男男在接受专访时表示，今年是上海龙湖调整的一年，接下来将会做更多的城市综合体项目，从而获取城市增值的收益。

　　当谈到房地产市场未来走势时，赵男男认为，未来房地产行业会趋向专业化，投资门槛将越来越高，调控政策将加速这个行业的整合。

　　龙湖地产上海公司总经理赵男男

　　回顾：业绩稳定源于产品结构均衡 布局合理

　　根据公开资料显示，龙湖2012年5月单月实现合同销售金额33.5亿元，环比上月增长10.2%，同比增长7.4%。至此，今年1-5月累计实现合同销售金额129.2亿元。

　　“我记得孙宏斌说过的一句话特别有意义，他说大事他从来不着急，小事非常爱着急，因为大事着急没用，大事是在三年前就决定的，而小事一着急一发火就立竿见影。”回顾今年上半年龙湖的发展轨迹时，赵男男表示，目前龙湖对于整个市场有一个很好的数据财务的呈现，主要源于来自于此前三到五年的布局。

　　同时，赵男男分析称均衡的产品结构也是应对当前市场的一个因素。“我们目前所处的这些城市，不管是市场厚度、消费力，包括目前正在销售项目的产品结构，它的抗风险能力还是很大的，既有能够打开市场的商业项目，也有新兴的度假地产项目，也有刚需项目，也关注了非常有购买力的高端客户群。这些因素造成现在的表现不错。”

　　在赵男男看来，房地产行业是一个长周期的运作，预见性和提前布局非常重要。

　　策略：刚需项目去化率较高

　　回顾去年，在低迷的房地产市场中，上海大部分房企的成交情况并不乐观。反观龙湖地产却取得了不错的销售成绩。去年10月19日，龙湖“抢收华东”行动启动，短短数天销售去化率约90%，吸金20亿元。此后，更多的房企将龙湖当成榜样。面对今年下半年的房地产市场，赵男男表示，定价将考虑随行就市，灵活销售，做有利润的增长。

　　对于降价，赵男男认为其实很多所谓的“降价”并不是真正意义上的降价，因为缺乏参照系。可以关注到的，现在看到的开发商降价的数据，更多是新盘，这些新盘其实低过了消费者对它的价格预期，同时开发商调整了自己的策略和盈利预期。

　　“今年下半年上海主推别墅产品，但考虑到刚需项目去化率较高，可能下半年还会有刚需产品推出。同时随着虹桥项目的开工和推出，上海将更多的关注综合体的项目。”赵男男说道。

　　规划：将考虑在上海做更多的城市综合体

　　去年8月，龙湖和福运投资有限公司以30.54亿的底价联合拍得上海虹桥商务区核心区一期05号地块。这是公司进军上海5年来首次进军核心商业地带。赵男男透露，龙湖擅长在城市边缘地带打造区域标杆，接下来会关注更多的城市综合体项目。对于投资的区域，他说道：“我们更擅长做一些城市的运营，将会更多投入城市非中心地带的综合体。因第一核心区本身配套比较完善，很多开发商会选择在郊区做一些低密度项目。从我们的角度讲，带动区域的发展往往是城市的边缘。这些区域有足够土地的空间，并结合政府周边的住宅配套供地，有足够的人口导入。”

　　从目前的城市发展格局看，上海核心区的土地日益紧缺，不少开发商选择至郊区发展住宅。而区域内如果过多的住宅推出，配套势必很难跟上，容易造成核心区域在配套、交通上较大的压力，从而形成钟摆式的生活格局。

　　因此，赵男男认为，无论是从社会责任的角度，还是企业的市场前景，在非中心地带运营城市综合体项目，既能够导入足够的人口，也能够在综合体的商业项目中提供足够配套，让城市逐渐形成一个多中心的格局，解决忽来忽往的钟摆式交通，让生活变得更宜居。

　　作出这样的选择，赵男男称，这源于企业的综合性，相比于其他一些企业更有优势。“我们是一个综合性的开发商，有很强的产品开发的能力，可打造多种业态，所以说选择的余地可能会更大”

　　他特别强调，选择做城市综合体的计划不是因为房地产调控以后而产生的应激反应，而是一直以来有个发展商业的目标，是时机成熟所作的选择。

　　谈政策：你要做的不是去评价它 而是去适应它

　　“气候变差了，人不可能在短时间进化自己，但可以带个口罩，这就是应对。”

　　楼市调控政策至今已两年，最近不断传出松绑的声音，未来走向如何引来不少猜测。对此，赵男男表示，我们要做的不是去评价它，而是去适应它。

　　“曾经一位企业家说过，只有1%的企业家或者商业天才能预测未来变化，但那是凤毛麟角，然而势必会有5%-10%的企业可以去应对这种变化。没有奢求自己什么都能预测，只能按照既定的方针坚定的去走，然后随时根据周边环境的变化做一些微调。”赵男男说道。

　　谈市场：调控政策将加速房地产行业的整合

　　“这是一个高风险行业，也是一个最需要对社会资源负责任的行业。”

　　对于房地产行业的未来走向，赵男男称，在调控政策下，房地产行业将会加快整合与集中的步伐。他认为，房地产行业是一个占用了大量社会资源、自然资源的行业，同时也是一个高风险行业，一定需要更高的集中度，而不是像现在这样分散，让投资更具科学性和专业性。

　　赵男男表示，如果看不清未来会怎样，可以研究一些发达的市场，看他们现在是怎样的一个状态。如香港的房地产市场，现在只有四到五家真正有能力的开发商，他们开发的产品都很不错，所以这个行业需要集中，集中是对社会资源和自然资源的负责。